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Ce qu’apporte l’adoption de la Loi ELAN

C’est le 16 octobre dernier qu’a été finalement adopté le texte de la Loi ELAN après avoir subi moult amendements, retraits et reculades. DPE opposable ou non, obligation de rénovation énergétique du tertiaire, carnet numérique du logement, observatoire du diagnostic immobilier font partie du texte de cette loi dont la promulgation ne saurait tarder. Bien sûr, il faudra attendre les nombreux décrets d’application pour que les mesures soient applicables, mais en attendant, il est important de savoir ce qui va changer dans l’immobilier autour des diagnostics et des diagnostiqueurs.

 

L’observatoire du diagnostic immobilier et le DPE opposable

Oui, le DPE sera bel et bien opposable, tout du moins dans ses résultats hors les préconisations du diagnostiqueur, mais il faudra attendre pour cela au plus tôt le 1er janvier 2021. D’ici là, il appartient à l’observatoire du diagnostic immobilier, qui devrait être mis en place au 1er janvier 2020, d’en affiner certains critères. Parmi ces aspects il a été d’abord urgent de décider d’éliminer les DPE vierges du paysage immobilier puis de fiabiliser l’étiquette énergétique afin que celle-ci soit le modèle exact des consommations en énergie, le tout bien évidemment associé à une formation, une sensibilisation et un contrôle plus poussé des diagnostiqueurs immobiliers. Le DPE opposable associé à l’inévitable carnet numérique du logement deviendra donc un véritable thermomètre de l’amélioration de la performance énergétique de l’ensemble du parc immobilier résidentiel. Ce fameux carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement ne devant apparaître qu’à partir de 2020 lors d’une mutation et de 2025 lors d’une construction de logement neuf.

A noter : Par contre, non seulement le diagnostic QAI ne fera pas partie des diagnostics immobiliers recensés dans la besace de l’observatoire du diagnostic immobilier mais il semblerait que l’observatoire dédié à la QAI (Observatoire de la qualité de l’air intérieur) soit passé au travers des adoptions du projet de loi.

Pour l’obligation d’amélioration de la performance énergétique du tertiaire, si les objectifs de réduction des consommations en énergie restent inchangés (au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à 2010), sa mise en place semble repoussée de 10 ans ( !) c’est-à-dire à partir de 2030 et non de 2020 comme initialement prévu. A croire qu’il n’y a pas urgence ?

 

Accessibilité des logements et individualisation des frais de chauffage

Fort décriée par de nombreuses associations, la limitation d’obligation de rendre accessibles tous les logements à tous les handicaps se précise. Il ne sera pas obligatoire d’aménager au profit des personnes handicapées l’intégralité du parc résidentiel neuf ou réhabilité, mais 20% du parc avec au moins un logement par bâtiment d’habitat collectif. Toutefois, le parc immobilier résidentiel neuf devra être évolutif c’est-à-dire « permettre la redistribution des volumes pour garantir l’accessibilité ultérieure de l’unité de vie, à l’issue de travaux simples ».

L’individualisation des frais de chauffage collectif est maintenue et étendue au rafraîchissement (froid) collectif. Bonne nouvelle, les méthodes et équipements permettant ce comptage ne sont plus limités aux seuls matériels (fort décriés) prévus dans le décret de 2016 découlant de la Loi Relative à la Transition Energétique et pour la Croissance Verte, mais s’étendent à d’autres « répartiteurs des frais de chauffage individuels et d’autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif ».

 

Facilitation du changement de destination des locaux tertiaires

Pas simple d’appliquer la résolution du projet de Loi ELAN de transformer d’ici 2021 près de 500 000 m2 de bureaux en logements. C’est une gageure pour laquelle il a été décidé plusieurs mesures allant du déclassement d’IGH, au ‘squat légal’ et à la modification du Code du commerce. L’appellation d’IGH (Immeuble de Grande Hauteur) avec toutes les contraintes qui accompagnent la construction, les équipements, la sécurité et la maintenance de ces constructions ne s’appliquera plus qu’aux immeubles de plus de 50 mètres de hauteur. Les anciens IGH (> 28m) et jusqu’à 50 m de hauteur seront classés « immeubles de moyenne et de grande hauteur » quelle que soit la destination des locaux (bureaux ou logements). Ce que l’on pourrait qualifier de ‘squat légal’ est cette disposition « visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, notamment à des fins de logement, d’hébergement, d’insertion et d’accompagnement social ».

Et là, on se doute qu’en matière de diagnostics et d’aménagements il y aura de gros chantiers pour que des locaux autrefois de bureaux répondent aux critères requis pour des logements avec entre-autres un DPE rendu opposable, des systèmes de comptage de chaleur et de froid, etc….


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