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Décret AirBnb et diagnostics immobiliers

Au moment où paraît un décret rendant obligatoire dans certaines villes la déclaration en mairie des locations occasionnelles type AirBnb, la question se pose sur la nécessité pour ce type de locations de se soumettre ou non aux obligations de diagnostics immobiliers avant location. En fait, bien peu d’hébergeurs fournissent les informations relatives au bien loué, à la sécurité des installations de gaz ou d’électricité, ni aux risques naturels et technologiques auxquels les occupants seront exposés durant leur séjour. La déclaration et le suivi en mairie des hébergements ‘communautaires’ sont-ils une solution pour suivre l’actualisation des diagnostics immobiliers avant location ? On aimerait le croire mais les textes laissent planer le doute.

 

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Location saisonnière, occasionnelle ou résidentielle ?

En fouillant un peu dans la législation en vigueur, on s’aperçoit que les textes ne suivent pas le même cheminement en termes de locations.

C’est tout d’abord le plus ancien celui traitant du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) qui fait apparemment le seul distinguo entre location classique ou de résidentielle avec la location saisonnière. C’est dans le texte du décret n°2006-1147 qu’il est signifié que le DPE n’est pas obligatoire pour les locations saisonnières -entre autres exceptions-. Rappelons que ce même décret fixe à 4 mois maximum la durée de location pour que celle-ci soit considérée comme saisonnière ; au-delà de 4 mois de durée de location (sur l’année et non pas forcément en continu), une location n’est plus saisonnière mais est considérée comme résidentielle. 

 

Le décret ‘AirBnB’

C’est le nom que la presse en général donne au Décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 relatif à la déclaration prévue au II de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme et modifiant les articles D. 324-1 et D. 324-1-1 du même code paru au Journal Officiel ce dimanche 30 avril. Il donne la possibilité aux mairies des communes de plus de 200 000 habitants ainsi qu’à celles de la petite couronne parisienne (zones d’habitat tendu) d’obliger les loueurs occasionnels à se déclarer afin d’obtenir un numéro d’enregistrement leur permettant de louer occasionnellement leur habitation principale. A la base, ce ‘permis de louer’ ne semble destiné qu’à rassurer les professionnels de l’hôtellerie afin de créer un éventuel contrôle sur la durée totale de location qui ne doit pas excéder les 120 jours par an, soit les 4 mois qui font la différence entre ‘location saisonnière’ et ‘location résidentielle’.

De son côté, la plateforme numérique mettant en rapport loueur (baptisé hôte) et locataires (baptisés voyageurs) s’affirme prête à mettre en place un contrôle numérique afin d’éviter qu’un logement en France ne soit loué par son entremise plus de 120 jours par an. Bien évidemment, les locations multiplateformes ne peuvent être contrôlées que par la mairie si le maire en a les moyens et le désir, puisque louer 120 jours par un intermédiaire puis 120 jours par un concurrent de cet intermédiaire reste possible.

 

L’obligation de diagnostics immobiliers pour ce type de location

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Pour mémoire, le décret instaurant l’obligation de DPE pour la location ne prévoit pas de sanction en cas d’absence de celui-ci pour une location dépassant la durée des 4 mois (120 jours) annuels. Toutefois, le texte de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est sans équivoque sur l’obligation pour le bailleur de fournir au locataire :

- Un DPE (Diagnostic de Performance Energétique),
- Un CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) si concerné (construction avant 1949),
- Un DTA (Diagnostic Technique Amiante) si concerné (construction avant juillet 1997),
- L’ERNMT (Etat des Risques Naturels Miniers et Technologiques) comprenant le niveau de risque d’exposition au radon en zones concernées.

Quant aux diagnostics gaz et électricité à la location, il n’est stipulé qu’ils ne sont obligatoires pour les locaux d’habitation sans précision sur le type ni sur la durée d’occupation.

Le(s) texte(s) stipulent ainsi ne s’appliquer qu’aux logements occupés au moins huit mois par an (statut de la résidence principale). Entre une durée maximale de 4 mois pour de la location saisonnière et minimale de 8 mois pour de la résidence principale, un vide juridique est à combler.

 

Un manque de contrôle évident

Ce tout dernier décret du 28 avril oblige le loueur (lorsque le maire d’une commune peut le réclamer) à produire des renseignements sur les locaux loués en tant que ‘meublé de tourisme’ et à fournir des informations telles que l'identité, l'adresse postale et l'adresse électronique du loueur, l'adresse du local meublé, son statut de résidence principale ou non, ainsi que le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits, etc.

 Mais en aucun cas des mentions de salubrité, de décence ou de mise en sécurité des personnes telles que des bilans de CREP, DTA, ERNMT, Etat des installations intérieures de gaz et d’électricité…. ne sont à fournir. Un vide est donc à combler surtout lorsque les ‘voyageurs’ étant bien souvent des étrangers en visite en France ne connaissent pas leurs droits en tant que locataires en France et que les sites ‘communautaires’ se gardent bien de leur mentionner.

Exemple : Preventimmo rapporte cet exemple lors d’une avalanche en 2013 à Barèges qui a nécessité la mise en sécurité par évacuation de 600 vacanciers (bien souvent des locataires). Sans l’information de l’ERNMT sur l’exposition aux risques de leur location, ces locataires ont loué dans un secteur dangereux qu’il leur a fallu évacuer sans pouvoir y retourner durant leur période de location dont le montant a été perdu. 


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