Actualités

Des responsabilités des diagnostiqueurs et des agents immobiliers

C'est un fait que nous abordions dans un précédent article, le montant des primes d'assurance en RC Pro des diagnostiqueurs immobiliers augmente, mais celle des agents immobiliers semble suivre cette hausse. La principale cause de ces hausses apparaît dans les obligations de diagnostics immobiliers : davantage de diagnostics sur un plus grand panel de biens et donc une fréquence de recours plus importante. Il est indéniable que plus les acheteurs et locataires reçoivent d'informations sur le bien, plus ils sont à même de contester ces informations et d'engager la responsabilité de ceux qui ont fourni ces informations. Diagnostiqueurs et agents immobiliers sont donc de plus en plus cités dans des conflits où leur responsabilité professionnelle est engagée. Les exemples deviennent des cas d'école pour s'assurer la couverture indispensable à l'exercice de l'une et l'autre de ces professions.

 

Une erreur de métrage Loi Carrez

Toute vente d'un logement inclus dans une copropriété doit être accompagnée d'une information précise sur la superficie des parties privatives. Mis en place par la Loi Carrez, cette obligation de métrage revient au vendeur ou à son mandataire de vente, agent immobilier ou notaire.

L'attestation de surface des parties privatives est soit uniquement un métrage que tout un chacun peut effectuer soit confiée à un diagnostiqueur immobilier qui effectue alors un véritable diagnostic de surface Loi Carrez.

Un cas récent (source le journal de l'agence) fait part de l'achat d'un appartement vendu pour une surface bénéficiant d'une attestation de superficie de 131,07 m². Une fois dans les lieux, l'acheteur émet un doute sur cette superficie et pour pouvoir la contester fait intervenir un géomètre-expert qui mètre à 105,10 m². Les 30 m² 'perdus' font alors l'objet d'une plainte envers le vendeur qui bien évidemment se retourne contre l'agent immobilier qui se retourne à son tour contre le diagnostiqueur immobilier ayant établi le métrage pour lequel l'appartement a été vendu.

La justice nomme un expert qui à son tour, non seulement confirme la 'perte' de superficie mais la majore encore en y calculant seulement 104,70 m²...

 

On entrevoit déjà dans ces trois métrages successifs (le premier par un diagnostiqueur immobilier, le second par un géomètre-expert et le troisième par un expert désigné par la justice) qu'aucun ne correspond aux deux autres et qu'il semble donc que le risque d'erreur est bien présent !

 

 

Les responsabilités du notaire, de l'agent immobilier et du diagnostiqueur immobilier

Dans le cadre des attestations de superficie Loi Carrez (vente de lots de copropriété) et Loi Boutin (location de logement), le diagnostic de surface par un diagnostiqueur immobilier engageant sa responsabilité civile professionnelle n'est pas obligatoire. Le vendeur ou l'agent immobilier mandataire peut les réaliser lui-même sous sa propre responsabilité. 

Dans le premier cas, si le vendeur effectue le métrage, ce sera sa responsabilité qui sera en cause mais aussi celle de l'agent immobilier puisque ce dernier en temps que professionnel doit à l'acheteur ou au locataire une information fiable. Si l'agent immobilier a un doute sur la superficie annoncée par le vendeur ou le bailleur, il doit lui exprimer mais surtout ne pas baser sa communication (et encore moins calculer ses honoraires) sur la surface annoncée et la vérifier lui même (sous sa responsabilité) ou la faire vérifier par un professionnel (engageant sa propre responsabilité).

 

 

L'épilogue du litige acheteur VS agence VS diagnostiqueur immobilier

Il aura fallu aller jusqu'en cassation pour que le jugement écarte toute responsabilité de l'agent immobilier qui n'a commis aucune faute ou manquement puisque le métrage avait été réalisé par un professionnel (le diagnostiqueur immobilier) dont l'attestation n'avait pas à être remise en question.

A savoir : Au cas où l'agent immobilier ne souhaite pas remettre en question le mesurage fait par le vendeur ou le bailleur (qui est d'abord son client), il doit à son autre client (l'acheteur ou le locataire) une information sur la possible approximation du mesurage. Il lui est conseillé alors de produire une recommandation dont il obtiendra récépissé de remise ou d'insérer une clause au compromis de vente.

Dans un tel litige, pour le diagnostiqueur immobilier, c'est son assurance qui doit alors couvrir le préjudice.

Dans cette affaire, l'acheteur a souscrit un prêt bancaire de 490 000 € pour acheter un appartement réputé de plus de 131 m² tout en payant les frais (intérêts, frais d'enregistrement et honoraires d'agences) ; alors que pour cet appartement ne faisant qu'un peu plus de 104 m², l'acheteur aurait pu réduire sa dépense (intérêts d'emprunt inclus) de plus de 219 000 €...

 

Si, dès lors qu'on traite d'immobilier, les montants sont souvent importants, lorsqu'on y ajoute des risques non indiqués et que la sécurité des occupants voire du voisinage est en jeu, les responsabilités et leurs conséquences deviennent astronomiques (ERNMT, diagnostic gaz, diagnostic électricité, CREP et repérage amiante notamment). D'où des primes élevées mais des indemnisations qui le sont elles aussi.

 


© AROBIZ - Agence web & marketing
Tous droits réservés - Politique de confidentialité

Société anonyme au capital de 100 000 EUR
Immatriculée au RCS de Bayonne sous le numéro unique d'identification 490 097 888

Remonter