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Diagnostics et locations de courte durée

On a beau chercher sur les différents textes relatifs aux obligations de diagnostics immobiliers, le cas des locations saisonnières et de courte durée n'apparaît réellement que dans les obligations du DPE. Or, à cette époque de l'année notamment, de nombreux bailleurs privés occasionnels proposent des locations de vacances et se posent la question quant à leurs obligations de diagnostics techniques. Les diagnostiqueurs immobiliers étant souvent interrogés à ce sujet, voici quelques éléments pour étayer leurs réponses aux clients loueurs.

DPE locations vacances

Le DPE en location de courte durée

C'est dans l'Article L134-3-1 du Code de la construction et de l'habitation qu'apparaissent les seules exceptions à l'obligation de fournir un DPE au locataire. Le texte stipule qu'il n'y a que trois cas où l'obligation d'annexer un DPE valide ne s'applique pas :

  • Lors de l'établissement d'un contrat de bail rural ;
  • En location saisonnière (de courte durée) ;
  • En maison de retraite ou logement en foyer.

 

Le bail rural et les diagnostics immobiliers

Pour mémoire un bail rural est une location globale de terres et de bâtiments agricoles conclue entre un propriétaire agricole et un fermier ou un métayer. Dans le bail rural, des bâtiments y compris destinés à l'habitation peuvent être inclus mais le DPE n'est pas requis pour la partie logement. Le locataire-exploitant prenant les biens 'en l'état'.
 
A savoir : La location saisonnière d'un 'gîte rural' n'est pas un 'bail rural' qui lui est un contrat de fermage (de 9 ans à 25 ans) dont le prix du loyer est fixé à l'hectare par arrêté préfectoral.

 

La location saisonnière

Le cas de la location saisonnière est évoqué dans les différents textes avec une restriction quant à la durée de location. Sont considérés comme 'locations saisonnières de courte durée' et exemptés de l'obligation du DPE, les biens loués à usage d'habitation mais hors résidence moins de 4 mois par an. La durée de 4 mois par an ne s'appliquant pas à la durée d'un bail ou du séjour d'un locataire mais à la durée totale des locations cumulées sur une année.

C'est là où l'on peut trouver un certain flou : si aucun locataire saisonnier ne va rester 4 mois dans le logement, qui peut réclamer le DPE ?

La durée de 4 mois étant davantage un sujet relevant de la fiscalité (taxe professionnelle, statut fiscal du bailleur privé...) que du logement et de l'environnement. Or il faudra une enquête fiscale pour savoir si le logement a été loué plus de 4 mois dans l'année précédente et on peut raisonnablement penser que personne ne viendra vérifier qu'un DPE a été présenté aux locataires successifs durant l'année écoulée...

 

En maison de retraite et foyers d'hébergement

L'hébergement en foyer ou en maison de retraite fait l'objet d'un 'contrat de séjour' ou d'un 'titre d'occupation' et non d'un bail ou d'un contrat de location. Ce type d'hébergement ne réclame pas l'obligation de fournir le DPE à l'occupant, à l'image de la location d'une chambre d'hôtel où les consommations en énergie sont fournies par l'hôtelier ou le gestionnaire de l'hébergement.
 
A savoir : Attention à l'hébergement en résidence universitaire qui est soumis à l'obligation de fournir un DPE valide avant même la visite du logement conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 consolidée au 20 mars 2016.

 

Les autres diagnostics du DDT

Pour tous les autres diagnostics techniques et notamment ceux touchant à la sécurité des occupants, aucune restriction n'est prévue. La prudence pour la sécurité des occupants même de courte durée, mais aussi les conséquences dramatiques d'un quelconque accident ou d'une pathologie chez les locataires appellent le maximum de précautions

 
Notre conseil aux bailleurs est que sans souci du type d'hébergement et de la durée de la location ou du séjour, faites effectuer au moins les diagnostics techniques 'sécuritaires' :

  • ERNMT : Partout et notamment en camping ou en camping chez l'habitant. Les occupants d'un logement ou d'un terrain doivent être informés sur les risques ne serait-ce que pour y être sensibilisés et prendre les mesures en cas de crue, inondations, etc...De plus, la nouvelle inclusion du risque radon dans l'ERNMT impose son exécution et sa remise au locataire ;
  • Électricité et gaz : Dorénavant pour l'un et bientôt pour l'autre obligatoires y compris à la location, ne lésinez pas sur le prix d'un diagnostic si l'installation date de plus de 15 ans. Fort heureusement, les accidents sont rares en location saisonnière mais la prudence doit vous guider et notamment vis-à-vis de votre assurance qui n'hésitera peut-être pas à décortiquer la législation pour prouver votre faute ;
  • Amiante et plomb : Rares en location saisonnière en raison de l'absence de vétusté des biens loués, mais si c'est le cas, aucune exemption ne peut être tolérée en raison de l'impact sur la santé des occupants. Si aucune jurisprudence n'a encore été détectée, on peut imaginer qu'une pathologie peut être attribuée à un séjour, que la pathologie se déclare après cette location parmi d'autres ou qu'elle existe chez le locataire avant la location...

Important : Si une piscine existe sur le site et même si son usage n'est pas autorisé aux locataires et résidents, le diagnostic de mise en sécurité piscine est indispensable. En tant que bailleur même saisonnier, le propriétaire est quasiment certain d'encourir une amende très élevée en raison de la fréquentation possible de son site.(jusqu'à 45 000 € d'amende)  loi du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines.
 
Et pour vos clients qui hésitent encore à faire réaliser éventuellement davantage de diagnostics qu'ils n'en prévoyaient au départ, rappelez-leur qu'il existe des dispositifs pour récupérer sur ses frais le montant des diagnostics immobiliers effectués en tant que bailleur (voir article fiscalité du 7 mars).

 

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