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Documents nécessaires à la vente d’un lot de copropriété

immeuble copropriété

On appelle vente, l’acte par lequel un copropriétaire vend à un acquéreur son logement et ses dépendances que celui-ci soit ou non inclus dans une copropriété. Pour un logement dans une copropriété, l’acte est également qualifié de mutation, car en plus de la vente des parties privatives, il s’y rajoute la cession des tantièmes (ou millièmes) des parties communes de la copropriété. Qu’il s’agisse d’une copropriété verticale ou d’une copropriété horizontale, l’annonce de vente d’un lot de copropriété doit être accompagnée de plusieurs documents indispensables à la transaction sous peine d’annulation. Quelles informations doivent être fournies avant la vente d’un lot de copropriété ?

 

Comment rédiger une annonce pour vendre un lot de copropriété ?

Il n’est pas question ici de vous guider dans le texte que vous souhaitez écrire pour mettre en valeur les caractéristiques du bien immobilier que vous vendez, mais plutôt vous permettre d’éviter certains écueils sur lesquels viendrait s’échouer la réalisation de la transaction.

La notion d’un bien situé dans en copropriété doit obligatoirement apparaître. Attention au fait que certaines maisons jumelées et même individuelles peuvent être incluses dans une copropriété horizontale, alors que les appartements situés dans des immeubles sont dits en copropriété verticale.

La mention d’inclusion du bien à vendre dans une copropriété est importante car elle prévient l’acquéreur qu’il ne disposera pas de tous les droits afférents à la totale propriété, que les occupants de son logement seront soumis à un règlement de copropriété et que des charges et frais d’entretien et de maintenance seront à régler chaque année.

Le nombre de lots constituants la copropriété doit figurer également sur l’annonce. En effet, un acquéreur notamment d’appartement en immeuble doit pouvoir estimer le nombre de voisins qu’il aura à côtoyer durant l’occupation de son logement. Ce nombre de lots n’est parfois pas totalement représentatif du nombre de logements dans un immeuble car le plus souvent les caves, parkings ou garages peuvent avoir été enregistrés comme des lots de copropriété à part entière. Dans ce cas, une copropriété de 50 lots peut ne comporter que 25 appartements et 25 garages.

Le montant des charges, ou plus réglementairement le ‘montant de la quote-part du budget prévisionnel à la charge du vendeur et correspondant aux dépenses courantes’ est le montant moyen annuel que le vendeur règle chaque année au syndic ou conseil syndical et qui se décomposent en deux types de charges qui sont :

  • les charges générales supportées par tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de copropriété qu’ils détiennent. Elles servent à régler les dépenses de conservation et d’entretien de la copropriété, l’administration des parties communes, le ravalement des façades, l’éclairage des parties communes, les accès (portail, interphone, digicode), le nettoyage des espaces communs ainsi que les frais de gestion administrative (tenue des assemblées générales, honoraires du syndic…) ;
  • les charges spéciales sont celles supportées par les copropriétaires au prorata de leur utilisation des services collectifs et éléments d’équipement communs (ascenseurs, chauffage central, vide-ordures…).

L’information obligatoire sur les éventuelles procédures dont fait l’objet la copropriété notamment d’impayés et/ou de graves difficultés pour assurer la conservation de la copropriété. Ces procédures qualifient le possible ou l’impossible redressement de la situation financière de la copropriété :
La mesure préventive (taux d’impayé de 15 % à 25 % selon le nombre de lots) en ce cas un mandataire est désigné pour prendre des mesures visant à un retour à l’équilibre financier ;

  • Les difficultés avérées (équilibre financier gravement compromis empêchant le maintien en conservation de l’immeuble) imposent la désignation par le juge d’un administrateur se substituant au syndic ou au conseil syndical ;
  • Graves difficultés entraînent la mise en place par le préfet d’un plan de sauvegarde afin de régler les graves difficultés qui peuvent être financières (important taux d’impayés), techniques (forte dégradation de l’immeuble) mais aussi sociales (copropriétaires défaillants). Ces mesures doivent être précisées par un décret à paraître tel que le prévoit la Loi ALUR ;
  • Difficultés irrémédiables qui dictent l’état de carence imposé par l’impossibilité pour les copropriétaires d’assurer l’entretien de l’immeuble et la sécurité des occupants. Cet état de carence justifie l’expropriation des copropriétaires.

Le Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE doit être effectué avant la parution d’annonces de mise en vente du lot de copropriété puisque sa classe énergie (de A à G du plus économique au plus énergivore en chauffage, rafraîchissement, production d’ECS,etc.) et son bilan énergétique (production de gaz à effet de serre croissante de A à G en fonction de ses émissions polluantes) doivent figurer dans le texte des annonces et au plus tard être communiqués à un éventuel acquéreur avant sa première visite du bien (sous peine d’amende).

Ce que peut exiger le notaire enregistrant la vente

Tout notaire devant procéder à l’enregistrement de la vente va chercher à protéger les intérêts de l’acquéreur tout au moins par des conseils et/ou des exigences formulées au vendeur.

clés

Les incontournables requêtes sont les bilans des diagnostics immobiliers obligatoires avant la vente : diagnostic plomb (CREP) et constat amiante pour les constructions les plus anciennes (avant 1949 ou avant 1997), diagnostic termites et risque radon selon les localisations, diagnostic gaz et électricité selon les installations, ERNMT...

En sus de ces diagnostics immobiliers rendus obligatoires par la législation, le notaire réclame bien souvent des documents annexes que le vendeur doit lui fournir en se rapprochant bien souvent du syndic qui les détient :

Le carnet d’entretien de l’immeuble qui contient de nombreuses informations relatives au syndic, aux assurances, construction et historique de l’immeuble, études techniques réalisées…

Le Diagnostic Technique Global ou DTG qui recense toutes les informations sur l’état de l’immeuble, l’état de la copropriété et le montant prévisionnel des travaux et améliorations à effectuer dans les 10 ans. Lorsqu’il a été effectué par le syndicat des copropriétaires, le DTG doit obligatoirement être fourni au vendeur lors de la vente d’un lot de la copropriété.

A propos des surfaces

A ne pas oublier avant de publier l’annonce que les surfaces signifiées dans l’annonce doivent refléter au plus juste l’existant. A ce titre, il est indispensable d’obtenir une attestation de la surface habitable réelle effectuée selon les dispositions énoncées par la Loi Carrez. Pour cette raison, s’il est conseillé d’afficher la surface totale de plancher d’un logement, il est indispensable d’y rajouter la mention des m² mesurés en Loi Carrez. Cette attestation de surface habitable Loi Carrez peut être délivrée par le diagnostiqueur immobilier ayant effectué le DPE et les autres diagnostics immobiliers avant-vente.
 


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