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DTG obligatoire et interdiction de location, les futurs pouvoirs des communes

C’est l’effondrement d’immeubles d’habitation qui a effectivement déclenché la prise de conscience menant à décider d’actions enfin efficaces sur l’habitat insalubre et dangereux. Entre permis de louer, audit énergétique pris en charge par l’État, interdiction de location des passoires énergétiques, extension du DTG obligatoire et police du logement, les projets se sont rapidement entassés sur les pupitres du Sénat et de l’Assemblée Nationale. La proposition de loi AMELI visant à améliorer la lutte contre l’habitat indigne ou dangereux qui passera en première lecture le mardi 25 juin risque de donner aux communes des pouvoirs et des moyens qui peuvent rassurer mais aussi inquiéter.

 

Audit énergétique et DTG obligatoires

Mairie de Levallois

François de Rugy, ministre de la Transition écologique et solidaire, avait annoncé en octobre 2018, une obligation d’audit énergétique organisé et pris en charge par l’État. L’idée était que l’État prenne en charge la réalisation obligatoire d’un audit énergétique de toutes les constructions, qu’il s’agisse des maisons individuelles ou des immeubles et que ceux-ci soient résidentiels ou tertiaires.

L’idée semble avoir avorté depuis, tout comme celle du bonus-malus énergétique remplacée par une interdiction de louer des passoires thermiques. Il est d’ailleurs toujours intéressant de revoir ce document du Grand Jury RTL du 7 octobre 2018.

Nota : Si le principe d’interdire à la location les passoires énergétiques est louable, entre l’annonce d’octobre 2018 et nos jours, une différence notable est à prendre en compte : celle de la quasi-disparition programmée des logements en classes F et G du DPE. En effet, grâce à l’abaissement du facteur d’énergie primaire du chauffage électrique, plus aucun logement correctement isolé ne devrait être qualifié de passoire énergétique même s’il n’est équipé que de convecteurs ‘grille-pain’ au rendement désastreux.

Le projet, un temps avancé également, de créer un ‘diagnostic structurel’ a été remplacé par une extension de l’obligation de DTG (Diagnostic Technique Global) à tous les immeubles construits depuis plus de 15 ans. Rappelons que le DTG est déjà obligatoire mais que son manquement n’étant pas sanctionné, peu de copropriétés le réalisent. Même si la proposition de loi AMELI en étend l’obligation, elle ne stipule aucune sanction en cas de non-réalisation. À moins que des sanctions ne soient créées et modulées commune par commune selon les désirs (et les besoins financiers) des maires et de leur future ‘police du logement’.

Source photo : ville-levallois.fr

Les nouveaux pouvoirs du maire

Ils en avaient déjà, les maires, des pouvoirs et des responsabilités sur la surveillance des immeubles menaçant péril ou ruine ; mais comme le confiait au Parisien le professeur à l’école d’Urbanisme de Paris (EUP) Jean-Claude Driant , « c’est plutôt un travail de terrain et une surveillance disons par opportunité. C’est-à-dire non-permanente, plutôt en fonction des signalements par le voisinage ou des accidents… » (Voir Marseille, Lyon, Le Port-Marly…) qui poursuit « L’élu, qui doit protéger la population, a bien conscience qu’il peut être tenu pour responsable et fait en général ce qu’il faut. C’est-à-dire imposer des travaux immédiats au propriétaire, voire faire prononcer une interdiction d’habiter. Dans les cas d’insalubrité, c’est moins évident. Certains élus considèrent que cela relève du domaine privé et ferment les yeux ».

C’est, semble-t-il, afin que certains nombreux maires ne ferment plus les yeux et assument toutes leurs responsabilités en matière d’habitat insalubre ou dangereux qu’il est prévu non seulement de créer une police (municipale) du logement mais de conférer aux communes et intercommunalités des pouvoirs réglementaires et pécuniaires qui peuvent inquiéter.

Le permis de louer ou autorisation de mise en location, que certaines communes exigent et que beaucoup (trop) font d’ores et déjà payer, risque d’être plus compliqué à obtenir. Jusqu’alors, si la commune ne répondait pas à une demande dans les 2 mois, celle-ci était de fait autorisée. Demain, selon la loi à venir, au bout des 2 mois qui sont un délai déjà long pour obtenir un permis de louer, sans réponse de la mairie, la demande sera de fait rejetée sans évidemment aucun motif à justifier... Il faut donc avoir confiance en son maire et en l’équipe d’employés municipaux pour que les demandes aboutissent (déjà) et aboutissent dans les délais. Surtout qu’en cas de manquement aux obligations, ce seront désormais les communes qui percevront le montant des amendes. Voilà qui devrait stimuler le zèle des maires et limiter drastiquement les cas d’habitat indigne, insalubre ou dangereux.

À savoir : Parmi les propositions déjà adoptées par le sénateurs on notera celle de créer un dispositif de suivi des copropriétés dégradées composé du maire, du président du tribunal de grande instance, des administrateurs provisoires et des services de l’État, celle de donner un droit de priorité aux collectivités territoriales pour bénéficier d’un bien exproprié en raison d’un arrêté de péril ou d’insalubrité et surtout celle de faire bénéficier les collectivités territoriales du produit des amendes pour non-respect des règles relatives au permis de louer et à la déclaration de mise en location.

Nota : À propos de l’indépendance des diagnostiqueurs immobiliers, celle-ci ne semble porter que sur les relations avec les entreprises de travaux et les agences immobilières mais rien n’est stipulé vis-à-vis des communes et organismes publics qui en mandateront pour des DTG obligatoires ou forcés, des audits énergétiques pris en charge par l’État ou des attestations de décence et de salubrité.


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