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Estimer le prix des logements, c’est possible mais imprécis

 

Alors que la base Patrim permettant de comparer la valeur fiscale de biens immobiliers continue de s’étoffer, tandis que le portail des notaires poursuit l’enregistrement des montants effectifs des transactions immobilières conclues, il reste qu’aucune de ces estimations ne prend en compte la classe énergie des biens immobiliers vendus.

Pendant que l’on cherche à inciter les particuliers propriétaires, locataires et bailleurs, mais aussi les gestionnaires d’ERP à améliorer la performance énergétique de l’immobilier, il n’est toujours pas possible et semble-t-il pas encore prévu d’afficher officiellement sur un des comparateurs immobiliers la classe énergie dans laquelle a été classé un bien immobilier.

Et pourtant un bon DPE influe énormément sur la facilité de vente, la rapidité de la transaction et a réduction d’ampleur de la négociation du prix.

La base Patrim

La définition officielle de la base Patrim est celle d’une « Aide à l'estimation des biens immobiliers dans le cadre d'une déclaration d'ISF ou de succession, d'un acte de donation ou d'une procédure administrative (contrôle fiscal, expropriation), de la vente ou l'acquisition potentielle d'un bien immobilier ou pour le calcul des aides au logement. ».

Déjà quelques mois après son lancement en août 2013, Patrim éveillait les soupçons de nombreux observateurs qui voyaient en elle « un outil de traque des fraudeurs, qui ne dirait pas son nom », ce à quoi Bercy avait rétorqué que «Ni solution d’accès aux chiffres de l’immobilier’ ni ‘outil d’analyse du marché’, Patrim ‘répond à des finalités d’ordre exclusivement fiscal ou liées aux procédures d’expropriation’.» Source Le Figaro

Non seulement Patrim ne couvre pas encore toute la France ni au moins toute la métropole, mais elle souffre de plus et non seulement d’un manque certain de renseignements sur les biens vendus (classe énergie du DPE notamment), mais également de la lourdeur de sa consultation.

Pour mémoire, afin de consulter la base Patrim, il faut montrer ‘patte blanche’ en s’identifiant avec son numéro fiscal et son mot de passe de télédaclarant, prouver que l’on est propriétaire puis justifier de la raison pour laquelle on veut estimer le bien.  Une fois que Patrim accepte la requête, on décrit le bien dont on cherche à estimer la valeur à l’aide de quelques critères : le type (maison, appartement, immeuble…), le nombre de pièces et la superficie, sa localisation.

Si quelques précisions sont possibles, celles-ci ne concernent que l’ancienneté de la construction, les matériaux employés, l’étage éventuel et en ce cas la présence d’un ascenseur et quelques notions de confort comme des dépendances, un garage, une cave, un balcon, une terrasse. Quant à savoir si le bien immobilier est une passoire énergétique, si toute l’isolation a été refaite, si le chauffage est économique et responsable… Circulez…

Pour Patrim, la classe énergie, la classe énergétique et les travaux de rénovation énergétique entrepris ou à faire n’ont aucune valeur à ajouter ou à retrancher à une estimation.  C’est pourtant le même ministère des finances qui distribue le CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique), qui autorise la TVA à taux réduit et met en place les PTZ (Prêts à Taux Zéro). Etonnant non ?

Nota : On craignait que Patrim (et les services fiscaux auxquels elle est rattachée) conservent la trace d’une demande d’estimation afin de traquer les contribuables qui ayant vu l’estimation officielle de leur patrimoine immobilier chercheraient à le dévaloriser dans une stratégie de moindre imposition. Mais le Décret du 2 août 2013, qui encadre Patrim, précise que « dans le cadre d’une procédure de contrôle fiscal ou en vue de celle-ci, l’administration ne peut consulter ni utiliser les informations communiquées par le demandeur ; ni le motif déclaré pour accéder au service, ni les critères de recherche renseignés ne pourront être retenus contre ce dernier ».

Les chambres des notaires

L’autre outil d’estimation immobilière en ligne vers lequel dirige le service public est celui du site des notaires de France qui devrait proposer des observatoires des prix des logements et des terrains. Difficile ici de trouver rapidement une estimation avec d’autres renseignements que la localisation du bien, son type, son état (neuf ou ancien), le nombre de pièces, la surface et un éventuel emplacement de stationnement. Là encore, ne cherchez pas une quelconque mention du type de chauffage, du degré d’isolation thermique… rien de cela n’y figure.

Rappelons tout de même que dans le texte d’une annonce immobilière la mention de la classe énergie fournie par le DPE est obligatoire ; mais, apparemment, sur l’observatoire des prix des notaires une indication de la performance énergétique ne semble pas importante pour évaluer le prix au m² des logements et autres biens immobiliers.

La publicité foncière

La dernière piste pouvant être semble-t-il explorée est celle de renseignements de la publicité foncière telle qu’enregistrée au Conservatoire des hypothèques, mais il n’est possible d’obtenir que les documents publiés. Comme il n’est obligatoire que  de publier outre les actes de propriété que les règlements de copropriété et les états descriptifs de division des copropriétés, il est (très) optimiste de vouloir y trouver le bilan d’un diagnostic technique global (DTG), du DPE ou de l’audit énergétique même si celui-ci a été réalisé par le propriétaire ou la copropriété. Là encore, impossible ou ardu, mais toujours coûteux (de 12€ à 30€) d’obtenir les renseignements attendus sur la performance énergétique de l’immeuble ou la classe énergie des appartements qu’il contient.

Et pourtant, l’impact du DPE est notable sur le prix au m²

5 % du prix de vente en plus ou en moins par lettre de classe énergie du DPE, c’est ce qui ressort des principales études (DINAMIC et CERQUAL notamment). Ainsi, un logement classé C par son étiquette énergie se négocie 5 % plus cher que le même logement mais classé en D mais pourra être vendu 5 % plus cher s’il est classé B et 10 % plus cher s’il est en classe A.

Vérifiez près de chez vous les prix mini et moyen au m² des logements, appartements et maisons, et bien souvent vous n’y verrez qu’un écart de 10 % pas plus qui est constaté entre le prix mini et le prix moyen. Or, 10 % de la valeur au m² c’est à priori ce que ‘valent’ 2 classes énergies en mieux sur le DPE.

A l’heure où le montant des négociations possibles lors d’un achat immobilier semble se restreindre à 5% maximum du prix demandé par le vendeur, il semble judicieux d’améliorer d’abord d’une ou deux classes énergie le DPE de son bien immobilier avant de le proposer à la vente. En plus, cerise sur le gâteau, des aides à la rénovation énergétique existent pour ça…


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