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L'intervention publique en cas de péril et d'insécurité, le cas de Marseille

Il arrive trop tard le plan Initiative copropriétés pourtant présenté à Marseille mais il y trop tard car issu de la toute récente Loi ELAN. Son but est justement de lutter contre la présence de copropriétés dégradées bien avant que les immeubles soient en péril et s’effondrent. C’est le plus souvent suite à des incapacités de gestion ou de perception de trésorerie, que des immeubles de logements sont laissés à la dérive et deviennent rapidement impropres, insalubres et un jour dangereux. Le plan Initiative copropriétés est un panel d’aides et de moyens qui s’appuie sur le tout nouveau Registre national des copropriétés et devrait concrétiser l’intérêt d’une synergie avec les diagnostics immobiliers. Mais, alors que la procédure Orcod, les dispositifs VOC et POPAC existaient, comment comprendre qu’on arrive à l’effondrement mortel d’immeubles rue d’Aubagne à Marseille ? Alors qu’est-ce qu’Orcod, que sont VOC et POPAC et que contient le plan Initiative copropriétés ? Comment en finir avec ces taudis dangereux que les procédures existantes n’ont pas permis d’éviter ?

 

Le dispositif Orcod

Le dispositif Orcod (Opération de requalification de copropriétés dégradées) ne date pas d’aujourd’hui car il est issu de la Loi ALUR. Il s’articule en deux volets : l’un judiciaire pouvant aller jusqu’à la mise sous tutelle du syndicat des copropriétaires voire l’expropriation, et l’autre administratif destiné à accompagner financièrement et techniquement la copropriété. Mais la procédure Orcod n’est pas adaptée à un immeuble isolé mais reste principalement destinée à des quartiers entiers constitués de copropriétés dégradées généralement en très grandes difficultés et souvent en surendettement. Lorsqu’un site est caractérisé par une forte concentration d’habitat dégradé et que la résolution des problèmes est complexe et nécessite un investissement financier lourd, l’Orcod peut être déclarée d’intérêt national par décret en Conseil d’Etat. Sa mise en œuvre est alors confiée à un Établissement public foncier, qui pilote l’ORCOD-IN (procédure Orcod d’Intérêt National), assure la mission de portage foncier, concède l’opération d’aménagement et coordonne l’ensemble des actions (plan de sauvegarde, projet urbain, relogement, accompagnement social, lutte contre l’habitat indigne, etc.). Mais la déclaration d’intérêt national par décret du Conseil d’État ne peut porter que sur des quartiers entiers ou des zones résidentielles et non à une copropriété isolée.

 

VOC et POPAC, les outils de la prévention ?

Lancé en 2012, l’outil de veille et d’observation des copropriétés (VOC) de l’ANAH vise à affiner la connaissance des immeubles en difficultés afin de déclencher éventuellement le Programme opérationnel de prévention et d’accompagnement des copropriétés (POPAC) qui permet d’agir sans attendre sur les premières difficultés avant même que le bâti ne se dégrade. D’ailleurs pour Marseille, on peut toujours lire sur le site de MPM (Marseille Provence Métropole) « un observatoire des copropriétés a été mis en place et divers dispositifs sont à l’étude, ainsi que la prise en compte des nouveaux dispositifs expérimentaux de l’Anah (POPAC- Programme opérationnel de prévention et d’Accompagnement des copropriétés, VOC- Veille et Observation des Copropriétés et ORCOD- opérations de requalification des copropriétés dégradées), créées dans le cadre de la loi ALUR, dont l'objectif est de lutter contre l'indignité et la dégradation des immeubles en copropriété. »

 

Et malgré cela, dans un rapport de 2015 (3 ans après la mise en place de VOC et POPAC)) sur le patrimoine immobilier phocéen, il a été dénombré 40 000 logements insalubres à Marseille. Plus récemment ce serait 13 % des logements marseillais qui sont « entrant potentiellement dans la catégorie de l'habitat indigne » provoquant pour 10 % des Marseillais la mise en jeu de « sa santé, sa sécurité, voire sa vie du fait de ses conditions d'habitat ». Source La Tribune

 

Le plan initiatives copropriétés, un outil de plus ou le moyen final ?

Ce n’est pas une coïncidence donc, au vu de l’état de son parc immobilier, que c’est à Marseille qu’a été présenté le 10 octobre dernier le plan Initiatives copropriétés issu de la Loi ELAN. Dans la présentation de ce plan on a pu relever ce qui peut apparaître comme prémonitoire ou fataliste : “l’intervention publique sur les copropriétés dégradées est un enjeu majeur pour les élus locaux confrontés à la question du mal-logement, au risque de péril et d’insécurité de leurs administrés”.

 

Plutôt que de déclencher un audit immeuble par immeuble de la ville après un tel accident comme cela vient d’être demandé à Marseille, accident qui aurait pu être évité en employant les outils existants (VOC, POPAC, ORCOD) ; le plan Initiatives copropriétés ordonne d’abord une surveillance préventive de l’émergence de copropriétés dégradées. Cette surveillance devant s’appuyer sur l’observation de l’état des copropriétés tel qu’il apparaît sur le récent Registre national des copropriétés en plus des dispositifs déjà existants mais apparemment peu usités…

Le plan Initiatives copropriétés est donc un outil de plus pour veiller à la sécurité du parc immobilier résidentiel mais comme tout outil, il n’est utile que lorsqu’on s’en sert….

 

Qu’attend-t’on alors pour étendre l’obligation de DTG (Diagnostic Technique Global) à tous les immeubles à partir d’une certaine ancienneté plutôt que d’en restreindre l’exécution aux seuls immeubles faisant l’objet d’une procédure d’insalubrité ?

 

A savoir : La procédure d’insalubrité ne peut être engagée que par le Préfet sur un constat établi doit la DDASS, soit par le le directeur du service communal d’hygiène et de santé. Le maire de la commune, mais aussi tout locataire ou occupant de l’immeuble peut saisir la DDASS afin de faire constater l’insalubrité d’un immeuble.

 

Là encore, comme pour le défaut de recueil, de centralisation et d’exploitation des diagnostics amiante, on attend de l’observatoire des diagnostics immobiliers autre chose qu’une seule analyse des DPE. Depuis plusieurs années déjà, avant que ne soit créé sous l’indignation générale le hashtag #BalanceTonTaudis, les diagnostiqueurs immobiliers constatent l’état de dégradation de certains immeubles et logements, mais qui les a écoutés ? Qui les écoutera ?

 


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