La performance énergétique sur le marché immobilier

On l’avait vu grandir cette importance que les acheteurs donnent à la classe énergie du logement qu’ils convoitent, et de plus en plus elle influe sur le marché immobilier. De plus 13 % à moins 17 %, la valeur d’un bien immobilier varie d’autant plus que sa classe énergie est éloignée de la moyenne admise en classe énergie D. Déjà réalisée quelques années auparavant, la décote ou la surcote d’un logement en fonction de sa performance énergétique varie également en fonction du type de bien vendu mais aussi de la région de son implantation. Combien se négocie un logement en fonction de son DPE ? La nouvelle enquête Dinamic.

Une décote ou surcote réelle

Il s’agit bel et bien d’une étude sérieuse puisque celle-ci émane des Notaires de France. En effet, pour qu’une telle étude reflète au plus juste les tendances du marché immobilier, il faut que les prix soient ceux de la transaction finale et non ceux affichés sur les annonces.

De plus en plus conscients de la valeur verte de leur bien immobilier (à la lecture du DPE obligatoire), si les vendeurs n’ont pas trop tendance à surévaluer le prix de vente d’un logement classé A ou B, ils ne se résolvent presque jamais à accepter une négociation de plus de 5 % du prix affiché. Par contre, les vendeurs de biens immobiliers mal classés, des classes énergie E,F et G ont bien saisi que les acheteurs ne sont pas prêts à payer au prix fort un logement qu’il leur faudra rénover et surtout avec des postes de dépenses élevées comme l’isolation, le chauffage, les huisseries et vitrages. Il est à noter que les acquéreurs de tels biens approchant la qualification de passoire thermique risquent de ne plus du tout être tentés par l’acquisition d’un tel bien en raison de la baisse du niveau des aides (CITE remplacé par une prime et fin d’attribution pour les ouvrants, etc.) mais aussi du futur bonus-malus énergétique appliqué à la fiscalisation des loyers.

La surcote ou la décote en fonction du type de bien et de la région

Bien évidemment la cote en fonction de la classe énergie varie surtout selon le type de logement entre appartement en immeuble collectif et maison individuelle. Il est certain que l’amélioration d’une ou deux classes énergie sera bien moins coûteuse dans un appartement disposant du clos et du couvert collectif que dans une maison pour laquelle la gamme de travaux d’amélioration de la performance énergétique est bien plus onéreuse (toiture, combles, isolation par l’extérieur, chauffage individuel…). Toutefois, la différence n’est pas si notable que ça pour ce qui est de la décote mais apparaît surtout au niveau de la surcote. Cet effet s’explique d’autant plus que bien souvent les travaux d’amélioration de la performance énergétique d’une maison individuelle sont récents, attestés sur factures et couverts par une garantie décennale qui sera transmise à l’acheteur.

Géographiquement, la variation du prix de l’immobilier en fonction de la classe énergie ne semble pas répondre ni à la climatologie, ni à l’altitude moyenne mais plutôt par rapport au dynamisme et à l’attrait de la région d’une part et, d’autre part à l’âge moyen de l’immobilier local. A cet égard il faut prendre en compte que les constructions de classe énergie D ou au-dessus, ce qui est le cas des quartiers récents, ont tendance à fixer un référent sur le prix du m² dont il n’est facile de s’écarter qu’à la baisse. Dans les régions où l’immobilier plus ancien est majoritaire, la classe énergie mal positionnée étant la plus courante parmi les biens à la vente, tout bien en classe A ou B sera d’autant plus valorisé.

L’avenir du parc immobilier résidentiel face au DPE

On pourrait penser qu’il suffirait en fait qu’un niveau minimal de performance énergétique entre dans les critères de décence d’un logement pour écarter définitivement du parc immobilier les passoires thermiques devenues impossibles à louer sans rénovation énergétique préalable. Mais cette mesure retirerait du marché immobilier beaucoup trop de logements souvent les seuls accessibles aux foyers à revenus modestes. La précarité énergétique ne sera ainsi pas écartée avant longtemps à moins qu’il ne devienne obligatoire d’amener tout logement à une classe énergie et une classe énergétique respectueuses de l’environnement, des finances des occupants et de la balance commerciale du pays.

Il faut semble-t-il attendre 2018 pour voir quelles modifications vont être apportées au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) mais aussi pour connaître les modalités fiscales liées à la classe énergie des logements loués et/ou vendus. Pour mémoire, si le bonus-malus énergétique des loyers est une piste de travail, il reste l’idée de moduler le montant des frais de mutation d’un bien immobilier en fonction de sa classe énergie.

A savoir : A l’heure actuelle les frais de notaire (émoluments du notaire + droits d'enregistrement) représentent entre 6 % et 8 % de la valeur d’un bien immobilier vendu soit au plus près du montant moyen des négociations lors d’une vente d’un bien en classe énergie moyenne (D).