Le DPE opposable pour 2018 ?

L'UFC Que Choisir et de nombreuses fédérations et associations de consommateurs réclament plus de justesse dans les résultats du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) et notamment de la classe énergie des biens immobiliers diagnostiqués.

Entre autres, revient sans cesse la demande pressante de rendre le DPE opposable afin que la responsabilité civile du diagnostiqueur immobilier garantisse une indemnisation en cas de dévaluation ou surévaluation du prix d'un logement.

Le DPE opposable était et est encore un serpent de mer mais qui pourrait bien émerger finalement dès 2018 en raison des mesures annoncées par le gouvernement et notamment la création du bonus/malus écologique en immobilier.

Pourquoi un DPE opposable ?

Outre les rappels à l'ordre et notamment du dernier en date dans l'enquête sur la fiabilité des DPE, l'UFC-Que Choisir demandait une fois encore l'opposabilité du DPE. Il est certain que la classe énergie d'un bien immobilier et notamment son besoin en consommations énergétiques pour l'habiter confortablement influent de plus en plus sur son prix de vente.

De notre côté nous avions présenté quelques raisons pour lesquelles un DPE sous-évalué (classe énergie D ou en-dessous) n'est pas un dol pour l'acheteur (mauvais DPE – tant mieux), et puis il reste que tout nouvel occupant d'un logement n'a pas le même mode de vie et donc de consommation que son prédécesseur.

Si encore l'opposabilité du DPE ne se réduit qu'à se faire rembourser par le diagnostiqueur la prestation d'un DPE erroné, cela se conçoit aisément. Mais ne s'agit-il pas plutôt d'exiger du diagnostiqueur immobilier une indemnisation de la moins-value immobilière à la vente ou de dépenses énergétiques plus importantes que celles annoncées par le nombre de kWhep/m²/an ?

Les risques du DPE opposable

Mais attention aux dérives, car en cas de DPE entièrement opposable, tout vendeur pourrait demander par voie du justice une indemnisation d'un préjudice financier (sous-évaluation du prix de vente) mais aussi tout acquéreur pourrait demander une prise en charge d'un surplus de consommations. De là, une compétition malsaine pour faire exécuter un maximum de DPE de son bien immobilier jusqu'à élire le plus favorable au type d'indemnisation désirée…

Pour les diagnostiqueurs immobiliers qui doivent se baser le plus souvent sur des déclarations des occupants (mode de construction, épaisseur et nature des isolants coffrés ou masqués…) et des constructeurs (performance et rendement 'annoncés' par les fabricants), le DPE ne peut être qu'une estimation et non une mesure.

Pour effectuer une mesure ou au moins affiner l'estimation, il sera nécessaire de procéder à des opérations destructives pour aller traquer les spécificités des matériaux et isolants de la construction; mais est-ce là ce que veulent les vendeurs, acquéreurs et occupants de logements?

A savoir : Alors que la généralisation forcée de compteurs d'énergie communicants (dont Linky et Gaspar), doit permettre d'étudier en détails les consommations énergétiques d'un logement, lors du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le diagnostiqueur immobilier même certifié n'a pas le droit d'établir un niveau de consommation d'après les factures et donc les relevés dès lors qu'il s'agit d'un logement individuel construit après 1948.

L'impact du bonus/malus énergétique sur l'opposabilité du DPE

C'est une des dernières annonces de Nicolas Hulot ministre de la transition écologique et solidaire, d'étudier la mise en place de mesures fiscales à l'encontre des bailleurs modulées en fonction de la performance énergétique du logement loué. Juste à l'étude pour le moment, ce bonus/malus énergétique comparable à ce qui existe déjà dans l'automobile est sensé pénaliser les bailleurs de 'passoires thermiques'.

Ces dernières étant, pour le moment, qualifiées comme telles car ayant une mauvaise isolation et/ou un système de chauffage obsolète ou polluant. 

Or, si la mauvaise isolation et le chauffage obsolète sont les leviers de dépréciation de la classe énergie (consommations en kWhep/m²/an), le chauffage polluant est celui de la classe énergétique en taux d'émission de GES (Gaz à Effet de Serre).

Ces deux classes étant celles des étiquettes éditées par le diagnostiqueur immobilier dans le bilan du DPE, il est incontournable de voir le DPE comme indice d'attribution du bonus/malus énergétique immobilier, mais pour cela, il lui faudra être opposable à l'administration fiscale….