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Location de logement, prévoir la fin du bail dès l’entrée dans les lieux du locataire

Le plus souvent, lorsqu’on met un logement en location, tout paraît simple et évident aussi bien pour le bailleur que pour le locataire. Mais c’est à la fin du bail, lors du départ du locataire que le bailleur peut avoir de très mauvaises surprises entraînant des frais de remise en état dépassant quelquefois le montant du dépôt de garantie. Même si le particulier bailleur peut réaliser lui-même l’état des lieux d’entrée en présence du locataire, même si le recours à un huissier est possible, il apparaît en fait que le diagnostiqueur immobilier est surement le plus à même d’apporter des réponses à des questions qui ne se présentent le plus souvent qu’en cours ou en fin de bail.

Les diagnostics obligatoires pour la location, mais pas que…

Le bailleur étant obligé de faire réaliser un certain nombre de diagnostics immobiliers avant de mettre le logement en location, il sera tenu de faire appel au moins pour quelques-uns à un diagnostiqueur immobilier certifié (DPE, amiante, plomb, états des installations intérieures de gaz et d’électricité…) quitte à effectuer d’autres états lui-même (ESRIS, mesurage Loi Boutin…) mais dans ce cas avec quelques risques. Pour certains, économiser quelques euros en éditant soi-même les états qu’il est possible de rédiger sans être un professionnel certifié peut paraître judicieux ; mais cela n’est pas toujours vrai et ouvre en grand la porte de risques et désillusions en cours ou à la fin du bail. En outre, tout locataire peut en cours de bail exiger une attestation de décence du logement que le bailleur devra faire effectuer à ses frais.

Pour mémoire : Un ESRIS (Ex ERNMT) incomplet, une attestation de surface erronée peuvent durant la première année du bail permettre au locataire soit une renégociation du loyer, soit la résolution unilatérale du bail sans indemnisation du bailleur.

Regrouper diagnostics et états obligatoires chez un même professionnel

Puisque tout bailleur est tenu de faire appel à un diagnostiqueur immobilier au moins pour quelques diagnostics obligatoires, pourquoi ne pas confier à ce professionnel l’intégralité des états dans la perspective de se prémunir des recours ?

On se demande même pourquoi l’état de décence et de salubrité d’un logement n’est pas inclus dans les diagnostics immobiliers obligatoires à la location. Bien sûr, tout locataire doit s’assurer de la décence et de la salubrité du logement mais parfois, la tension du marché locatif et la vétusté des logements d’un quartier forcent des candidats à la location à réduire leurs exigences. S’ils ont toujours le recours d’exiger à tout moment un diagnostic de décence et de salubrité, il faut savoir que c’est le bailleur qui devra le diligenter et en cas de nécessité de travaux de faire réaliser ceux-ci à ses frais et sans augmentation possible du loyer initial. Et qui devra alors effectuer ce diagnostic de décence et de salubrité si ce n’est un professionnel certifié comme le sont les diagnostiqueurs immobiliers ?

L’idée est donc de faire dresser cet état de décence et de salubrité en même temps que les diagnostics obligatoires (DPE, électricité, gaz, plomb, amiante…) même si sa remise au locataire n’est pas obligatoire avant la signature du bail. En cas de recours en cours de bail, il sera toujours temps de le produire surtout lorsque cet état de décence et de salubrité est inclus dans l’état des lieux d’entrée.

Les états des lieux d’entrée et de sortie de bail

Il est vrai que le particulier bailleur peut réaliser aussi bien l’état des lieux d’entrée que l’état des lieux de sortie lui-même sans faire appel à une agence, un huissier ou un diagnostiqueur à condition que ces états soient conformes à la Loi et dressés de manière contradictoire (en présence du locataire et signés conjointement par les deux parties). Mais il est vrai également qu’en cas de litige notamment en fin de bail, sans l’appui d’un professionnel, le bailleur aura parfois d’énormes difficultés à savoir quelles sont les réparations à facturer au locataire et surtout comment en récupérer le montant d’autant plus lorsque ce montant dépasse le montant du dépôt de garantie. Entre réparations et aménagements à la charge du locataire, entre ce que le locataire avait le droit de changer ou pas selon ses critères esthétiques (peintures, moquettes, décoration…) le particulier bailleur doit alors se plonger dans la législation afin de savoir ce qu’il peut facturer et comment le récupérer.

A ce titre, le diagnostiqueur immobilier en tant que professionnel indépendant et certifié est sûrement le plus à même d’accompagner le loueur depuis la perspective de mettre un logement en location (DPE à réaliser avant la parution d’annonces) jusqu’à la sortie des lieux du locataire.

Il faut savoir : Alors qu’il n’existe aucune obligation de faire réaliser un diagnostic accessibilité handicapés pour un logement, tout locataire en situation de handicap peut demander à son bailleur l’autorisation de faire effectuer des travaux d’aménagement du logement en vue de le rendre plus adapté à son handicap. Le bailleur peut accepter ou refuser ces travaux qui seront à la charge financière du locataire mais ne pourra pas exiger la remise en état des lieux au départ du locataire. Il est recommandé alors de faire effectuer un nouvel état des lieux intermédiaire dès la fin des travaux afin de pouvoir éventuellement appliquer un coefficient de vétusté que tout tribunal appliquera en cas de litige. Une grille de vétusté en exemple, celle de habitationmoderne.org

 


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