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L’encadrement des loyers nuisible à la rénovation énergétique

Il apparaît stupéfiant que le calcul du loyer médian servant à définir l’encadrement d’un loyer ne prenne pas en compte la performance énergétique (classe énergie du DPE – Diagnostic de Performance Énergétique) d’un logement. On ne se demandera donc pas pourquoi la rénovation énergétique du parc locatif est en baisse de 43 % en vingt ans alors que les objectifs annoncés n’ont jamais été aussi hauts. Si les propriétaires bailleurs n’entretiennent pas suffisamment les logements qu’ils louent c’est peut-être parce que le jeu n’en vaut plus la chandelle et que la rentabilité locative n’est plus au programme. Comment est fixé un loyer plafonné ? Quel intérêt ont les bailleurs à améliorer la performance énergétique des logements loués ?

 

L’effondrement du taux d’entretien et d’aménagement du parc locatif

D’après les derniers résultats de l'Observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), le taux d’effort d’entretien et d’amélioration de la part des bailleurs du parc locatif privé lors de la relocation a encore baissé. En vingt ans, la baisse de ce taux d’effort d’amélioration et d’entretien des logements loués serait de - 43% (passant de 23,4% en 1998 à seulement 13,3% en 2018).

 

Il semblerait que les bailleurs n’auraient plus la capacité financière d’entretenir leur patrimoine face aux charges fiscales en augmentation alors que le rendement locatif diminue. En outre, l’encadrement des loyers adopté dans de plus en plus de villes décourage les bailleurs à engager des frais d’entretien qu’ils ne pourront pas récupérer surtout lorsque les charges de copropriétés (récupérables et non récupérables) ne cessent d’augmenter. Et lorsque des travaux sont entrepris entre deux locataires, il semble s’agir le plus souvent de ceux préconisés ou rendus obligatoires lors d’un diagnostic électricité ou gaz sans lesquels le logement deviendrait impropre à la location. Source Vousfinancer

 

Le DPE exclu du calcul de l’IRL

L’IRL est l’Indice de Référence des Loyers créé par l'article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005 (IRL loi 2005) portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale et modifié par l'article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat. Les valeurs de l’IRL sont publiées par l’INSEE et servent au calcul de l’évolution et de l’encadrement des loyers.

 

Calculé en grande partie sur les données de l’Observatoire des loyers (site de l’ANIL), l’IRL est bâti sur trois critères principaux qui sont : l'année d'emménagement du locataire dans le logement, le montant du loyer hors charge au 1er janvier et à la date de l'enquête et quelques déterminants du loyer dont la surface, le nombre de pièces, la qualité du logement (époque de construction, équipements du logement, type de chauffage…) et son adresse.

 

Si le type de chauffage est bien mentionné c’est bien le seul qui puisse évoquer (de loin) une prise en compte possible de la performance énergétique. Car, de classe énergie du logement en question, il n’en est même pas fait mention alors que le DPE est obligatoire avant location !

 

Passoire énergétique ou logement BBC, un même loyer !

Insupportable mais pourtant vrai : un logement classé au mieux du DPE (classe énergie A, B ou C) ne devra pas être loué plus cher par un bailleur privé qu’une passoire énergétique (classe F ou G du DPE) dans une ville appliquant le plafonnement des loyers. En effet, si l’on se réfère au premier arrêté fixant l’encadrement des loyers à Paris, les seules caractéristiques des logements prises en compte étaient « le type de location non meublée ou meublée, le nombre de pièces principales../.. , l’époque de construction ». 

 

Pire que tout, si la législation et les arrêtés en vigueur autorisent un bailleur privé à une ‘hausse spécifique’ du loyer après travaux, il ne s’agit alors que de travaux :

  • « d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
  • ou de mise aux normes de décence du logement loué ».

Donc les travaux d’amélioration de la performance énergétique des parties privatives n’ont aucune valeur car seuls les travaux de ce type dans les parties communes peuvent amener à réduire le montant des charges locatives.

Sur la page dédiée du Service Public, une info-bulle précise même que l’amélioration consiste en : « Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l'existant, réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation, sécurisation de l'immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d'une cuisine équipée, installation d'un digicode, installation d'un ascenseur... ».

D’amélioration de la performance énergétique et de diminution des rejets environnementaux, dans les parties privatives, il n’est pas question alors que ce seraient des priorités nationales, européennes et mondiales.

Pour mémoire, une question du député des Yvelines M Guy Malandin demandant au Gouvernement de préciser la notion de ‘travaux d’amélioration’ avait obtenu comme réponse : « Globalement, sont définis comme travaux amélioration par ces textes, les travaux : apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieurs au niveau des prestations existantes ; ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d'entretien et d'exploitation ; ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes. En tout état de cause, il appartient au juge compétent, éventuellement saisi en cas de litige, de se prononcer souverainement sur la qualité de travaux amélioration des travaux contestes. Tant la diversité des immeubles bâtis que la nature des travaux qui peuvent y être réalisés, rendent particulièrement délicate l’élaboration d'une liste précise de ces travaux amélioration. Il sera proposé à la commission nationale de concertation d'inscrire à un prochain ordre du jour l'examen du problème soulevé et d'envisager sous quelle forme juridique, accord collectif ou texte réglementaire, il peut y être répondu ».

Il est vrai que cette question avait été posée en 1991 et que sa réponse date juste de 1992... C’est officiel !

 

 

 

 


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