L’immobilier ancien avec diagnostics plus engageant que l’immobilier neuf BBC ou Bepos ?

C’est un constat qu’il faut peut-être tirer des tendances actuelles du marché immobilier. D’un côté, le nombre de transactions immobilières n’a jamais été aussi élevé que durant ces derniers semestres alors que d’autre part, les constructions neuves semblent avoir du mal à se vendre. Pourtant, les taux de crédit immobilier au plus bas permettent tout autant de transactions dans le neuf que dans l’ancien. Alors pourquoi les acquéreurs délaissent-ils les programmes de logements neufs désormais au moins BBC (Bâtiment Basse Consommation) pour acheter plutôt de l’immobilier ancien en classe énergie du DPE bien moins économe ? Les RT (2012 et bientôt 2020) ont elles eu un effet pervers sur le marché immobilier résidentiel ?

L’immobilier neuf en crise

Depuis décembre 2017, on assiste mois après mois à une chute du nombre de constructions de logements neufs. Hors le parc HLM (touché lui aussi mais par des mesures gouvernementales) la chute de la mise en chantier de logements neufs a baissé globalement de 2,8 % au deuxième trimestre 2018 avec un pic de 8,8% de baisse pour la construction de maisons individuelles, et plus inquiétant encore une baisse des réservations (vente en VEFA) de 14,3%. Source 

LeMonde.fr

Pourtant, la transaction immobilière est en pleine forme nous dit-on depuis plus d’un an. Alors si le volume de transactions est au plus haut alors que l’achat de logements neufs est au plus bas, c’est donc parce que c’est l’immobilier ancien qui est davantage recherché par les acquéreurs. Mais pourquoi les acheteurs de logements se tournent plus volontiers vers l’ancien souvent à rénover que vers le neuf pourtant réputé plus confortable et déjà vendu comme le plus économe en énergie (l’obtention du label BBC dans le neuf est rendu obligatoire par la RT2012) ?

L’immobilier ancien plus attractif grâce aux diagnostics

Il est certain que longtemps inquiétés par les vices cachés d’une construction ancienne, les acquéreurs ont choisi un temps la sécurité apparente d’une construction neuve. Et puis, au fur et à mesure de l’extension du nombre de diagnostics immobiliers requis pour la vente d’un logement ancien, les acquéreurs ont repris confiance en se basant sur les comptes rendus de diagnostiqueurs immobiliers certifiés, indépendants et impartiaux. Désormais, acheter un logement ancien qui dispose de tous les diagnostics immobiliers n’est plus un coup risqué mais un achat raisonné d’un bien quasi ‘expertisé’ du sol au plafond et sécurisé surtout lorsque les diagnostics ont écarté les risques amiante, plomb, électricité, gaz, termites et mérule.

Nota : Assistons-nous dans l’immobilier au même phénomène que dans l’automobile ou des groupes vendent bien plus facilement des voitures d’occasion expertisées et garanties que d’autres ne vendent leurs voitures neuves ne disposant pas de garanties aussi longues ou aussi souples ?

Ecartons volontairement de nos propos les aléas de certaines constructions neuves bourrées de malfaçons laissées par des entreprises légères et parfois éphémères puisque l’acquéreur d’un logement ancien peut également en être victime lors des travaux de rénovation bien souvent requis après l’achat.

Les aides à la rénovation énergétique dynamisent le logement ancien

Le coup de rabot du Prêt à taux Zéro ainsi que la suppression de l’APL pour l’accession ont porté des coups durs aux capacités d’achat des ménages qui autrefois pouvaient plus facilement profiter de ces aides pour acquérir du neuf. De nos jours, ces ménages aux revenus moyens (non modestes) qui ne peuvent profiter de ces aides semblent se tourner plutôt dans de l’ancien dont les travaux de rénovation énergétique ouvriront droit à d’autres aides dont l’Eco-PTZ, le CITE. C’est toujours un calcul à faire quand le prix de la construction neuve augmente d’autant plus que des impératifs de construction s’appliquent (infiltrométrie, BBC, Bepos…) alors que l’ancien moins onéreux à l’achat pourra toujours bénéficier plus tard d’éléments et d’équipements d’amélioration de la performance énergétique.

Est-ce pour préserver le marché de la construction neuve en limitant la confiance des acquéreurs dans le DPE de l’ancien que notre Sénat a refusé de rendre le DPE opposable ?   Pas sûr, mais ainsi que nous en traitions jadis, un mauvais DPE (classe D et en-dessous) n’est pas toujours un frein à la vente puisque son amélioration par le nouveau propriétaire en sera d’autant plus aisée et que, de surcroît, il profitera pour le faire d’aides diverses dont l’acheteur dans le neuf est désormais privé.

Pour les diagnostiqueurs immobiliers, pas trop de soucis à se faire quant au volume de travail si ce n’est que l’infiltrométrie peut subir une baisse d’activité en raison du manque de constructions neuves à certifier en BBC.