Mérule beaucoup de risques peu de solutions

Il aura fallu attendre la Loi ALUR du 24 mars 2014 pour voir apparaître le risque mérule dans l’information obligatoire aux acquéreurs d’un bien immobilier.
L’infestation par la mérule d’un bien immobilier bâti est bien souvent un des pires dangers d’une construction ancienne, parfois bien plus étendu que l’infestation par les termites ou autres insectes xylophages ou à larves xylophages (capricorne, vrillette….).

Dans la perspective de limiter la propagation des insectes parasites du bois et de la construction, il a été prévu un véritable diagnostic termites puis des aides éventuelles pour assainir les bois, les remplacer et détruire les éléments infestés ; mais rien ou si peu n’a été mis en place contre la mérule.

Pas de véritable diagnostic mérule opposable et aucune aide ou crédit d’impôt pour détruire ce champignon lorsqu’il s’est attaqué à un bâti. Pourquoi ?

Mérule et termites, des proliférations à éradiquer

Le point commun d’être destructeur de maisons n’est pas le seul entre termites et mérule. Ils ont également la même particularité de s’étendre depuis une construction infestée à un immeuble voisin et de pouvoir ainsi progresser sur le territoire dès lors que les conditions de leur propagation sont présentes.
Ces conditions de propagation, ces deux nuisibles les trouvent d’autant plus que le réchauffement climatique limite les périodes de très basses températures qui leurs sont néfastes.
C’est ainsi que les termites comme les fourmis et les moustiques ‘tigre’ remontent vers le nord en France et en Europe. Pour la mérule, il faut également de l’humidité et de l’obscurité que les termites apprécient également.

Si nous avons l’obligation de signalement en mairie de toute découverte d’un de ces parasites (articles L. 133-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation) ainsi que des contraintes de destruction des éléments infestés afin d’éviter la propagation des insectes et des champignons ; si nous avons une information obligatoire aux acquéreurs dans les zones infestées ; si nous avons un diagnostic termites, il n’y a pas et il n’y aura pas de diagnostic mérule. Juste une information mais pas de diagnostic mérule opposable.

Pourquoi pas de véritable diagnostic mérule ?

Il est certain que le diagnostic termites permet toujours de protéger les intérêts des acquéreurs d’un bien immobilier. Il est vrai que la cartographie des zones déclarées infestées par les termites et la mérule permettent à chacun de connaître la présence de l’un ou de l’autre de ces risques voire des deux.
Mais alors pourquoi ne pas étendre à la mérule un véritable diagnostic immobilier plutôt qu’un simple risque d’infestation qui n’est pas contestable sauf si la présence de mérule est flagrante et ne peut pas passer inaperçue ? Les termites sont-ils toujours visibles ?

Un véritable diagnostic mérule permettrait à tout acquéreur d’un bien immobilier infesté par ce champignon de connaître l’ampleur des dégâts et de chiffrer les éventuels travaux de conservation consécutifs à son achat.
C’est ce qui existe avec le diagnostic termites qui permet au vendeur d’abord puis à l’acquéreur ensuite d’avoir un véritable état du niveau d’infestation, de procéder aux traitements d’urgence (souvent même avant la vente), mais aussi de chiffrer d’éventuels travaux de conservation à déduire du montant de la vente.

A savoir : Dans une affaire où le diagnostiqueur n’avait détecté qu’une présence partielle de termites ne présentant pas de risque pour l’habitation et  qu’une fois dans les lieux, les acheteurs ont été contraints d’effectuer des travaux de réparation pour éliminer des foyers de termites. Ils se sont alors retournés contre l’expert, demandant sa condamnation et le remboursement du coût des travaux rendus nécessaires par les dégâts causés par les termites.

La Cour de cassation a réaffirmé le 8 juillet 2015 que : « la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné ».

La question est d’intérêt mais différemment selon que l’on est acheteur ou diagnostiqueur immobilier. Si l’absence d’un véritable diagnostic mérule laisse les acheteurs démunis, elle protège les intérêts des diagnostiqueurs immobiliers mais surtout de leurs assureurs.

Protéger les diagnostiqueurs et leurs assurances

Un diagnostic termites est opposable c’est-à-dire que tout acheteur d’un bien immobilier découvrant dans les six mois de validité du diagnostic, des termites dans sa construction peut se retourner contre le vendeur qui se retournera contre le diagnostiqueur afin d’obtenir dédommagement. Rappelons qu’en cas d’infestation non spécifiée dans le diagnostic termites obligatoire, la vente peut être annulée ou les travaux de remise en état à la charge du vendeur.
Lorsque cela arrive, le vendeur ou le donneur d’ordre du diagnostic termites se retourne alors contre l’ODI (Opérateur du Diagnostic Immobilier) afin d’obtenir réparation du dol (annulation de la vente ou montant des travaux). Le diagnostiqueur fait alors jouer son assurance en responsabilité civile professionnelle afin d’obtenir la couverture des dépenses souvent élevées alors en jeu.

C’est en questionnant le gouvernement sur un éventuel crédit d’impôt pour travaux liés à la découverte de mérule qu’un parlementaire nous a obtenu la réponse quant à l’absence d’un véritable diagnostic mérule.

Se propageant dans l’obscurité sur les charpentes, le plancher et les menuiseries, la mérule est difficile à détecter sans sondage ou dépose.
« Ce sont les raisons pour lesquelles, en dépit des ravages produits par ce champignon et du développement du contentieux lié à la vente de biens infestés, il est difficilement envisageable, lors d’une vente, d’élargir les obligations contractuelles des diagnostiqueurs, notamment en leur demandant d’examiner des endroits visuellement non détectables ou dans des parties inaccessibles en vue d’établir un diagnostic ‘mérule’ ».

En conclusion, le ministre de l’Action et des Comptes publics rappelle « Si des foyers de mérules sont identifiés et sur proposition des maires, un arrêté préfectoral délimite les zones de présence d’un risque de mérule. Cet arrêté est principalement destiné à alerter les propriétaires et les futurs acquéreurs d’un immeuble situé dans la zone concernée, mais ne leur impose pas la réalisation d’un dépistage systématique.
En cas de vente d’un immeuble concerné par l’arrêté, seule une information sur l’existence d’un risque potentiel de mérule eu égard à sa localisation est jointe au dossier de diagnostic technique prévu par l’article L. 271-4 du code précédemment cité.
Aucune des mesures n’a été assortie d’une sanction spécifique. Le droit commun reste applicable en la matière ».

Il n’y aura donc pas de diagnostic mérule comparable au diagnostic termites et, pour l’information des acquéreurs mais aussi des propriétaires de biens immobiliers infestés par la mérule, il n’y aura pas non plus de crédit d’impôt pour des travaux d’éradication de la mérule.

Source JOAN Q du 6 février 2018, p. 966. Rép. minist. n° 3278 in Annales des loyers