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Responsabilités et obligations de conseils des diagnostiqueurs immobiliers

Un peu de jurisprudence peut permettre de discerner quel sera le point de vue de la justice dans les conflits entre clients et diagnostiqueurs immobiliers. Si les conflits sont d’autant plus fréquents que le nombre de diagnostics obligatoires augmente, les médias ne font souvent écho qu’aux plus emblématiques ; or, les diagnostiqueurs immobiliers ne sont pas sujets des affaires les plus graves mais sont plus souvent confrontés à de petits litiges. Mesurage Loi Carrez, termites et amiante sont les plus emblématiques mais le risque mérule est de plus en plus souvent évoqué. Un petit point sur les responsabilités, devoirs et exemptions en matière de diagnostics immobiliers.
 

 

Quelle partie adverse face au diagnostiqueur ?

De par ses différentes missions selon les diagnostics qu’il doit effectuer, tout diagnostiqueur immobilier peut se voir attaqué directement par le donneur d’ordre ou indirectement par le bénéficiaire final (nouvel occupant) des diagnostics immobiliers.

Le donneur d’ordre est le plus souvent l’agent immobilier, voire le particulier ou le maître d’ouvrage qui est tenu de faire réaliser un certain nombre de diagnostics notamment les diagnostics avant-vente, avant location et avant travaux ou démolition (amiante et plomb). En cas de diagnostic immobilier erroné ou incomplet, c’est le donneur d’ordre qui se retournera contre le diagnostiqueur dans un litige direct.

Alors que le bénéficiaire indirect est l’acheteur ou le locataire qui découvre après l’entrée dans les lieux qu’un diagnostic a été insuffisamment précis voire erroné ; c’est le plus souvent le cas pour le DPE et l’état parasitaire notamment depuis que le risque mérule se généralise dans les diagnostics couramment réclamés. En ce cas, soit l’acheteur ou le locataire se retourne contre le vendeur ou le bailleur qui se retourne ensuite contre le diagnostiqueur immobilier, soit intente directement contre le diagnostiqueur, voire assigne les deux parties ensemble.
 

 

Des décisions modulées selon la partie adverse

C’est ce que l’on a pu constater dans certaines décisions de justice où les tribunaux ont pris en compte la fonction du donneur d’ordre (agent immobilier) qui se doit en tant que professionnel de l’immobilier de connaître ou tout au moins de présumer des risques auxquels le bien immobilier dont il a mandat est exposé. 

Un arrêt de la Cour de Cassation (Cass. civ. 3e, 27.9.06, n° 05-15924) a débouté un professionnel de l’immobilier de son recours contre un diagnostiqueur immobilier qui n’avait procédé qu’à un ‘examen visuel de la charpente’ sur la demande du donneur d’ordre au lieu d’un état parasitaire complet qui aurait mis en évidence la présence d’insectes xylophages. Sans la volonté de dissimulation sous-entendue par le simple ‘état visuel’ demandé, le bien aurait été déclaré infesté ce que le professionnel de l’immobilier devait présumer… 

Plus évidente encore la dissimulation flagrante d’un professionnel de l’immobilier ayant masqué par un joint en silicone les dégâts occasionnés par des termites. Sans ce joint de masquage, le diagnostiqueur immobilier aurait décelé la présence de termites et aurait rendu un état parasitaire conforme (cass. civ. 3e, 19.11.08, n°07-17880).
 

Lorsqu’il s’agit d’un particulier opposé à un diagnostiqueur, la justice va souvent au-delà même des responsabilités courantes du diagnostiqueur immobilier en rappelant sa mission de conseil du professionnel aguerri. « En tant que spécialiste avisé, le diagnostiqueur ne pouvait ignorer que des termites infestant un immeuble ne pouvaient disparaître en l’espace de vingt-six jours sans traitement curatif. Il aurait dû renseigner, d’une manière très circonstanciée, les acquéreurs sur l’état du bien. En technicien averti, il savait que les termites peuvent émigrer. Partant de ce constat, il a incontestablement manqué à l’obligation de renseignement, d’information dont il était débiteur à l’égard des acquéreurs, sa faute résidant dans ce manquement et non pas dans la recherche de savoir s’il a établi le certificat parasitaire conformément aux prescriptions réglementaires » (CA Bordeaux, 1re ch. B, 30.4.07). 
 

Autre illustration marquante dont il est bon de s’inspirer est le débouté de la défense d’un diagnostiqueur immobilier (CA Rennes, 20.3.08, n° 06-04251) qui a estimé que le diagnostiqueur immobilier ayant conduit une recherche de termites n’a pas informé son client de la présence d’indices de prolifération de mérule dans le bien immobilier ; le conseil étant « l’essence même de la mission ».
 

 

Quelles obligations pour le diagnostiqueur ?

En fait, hors les normes d’exécution propres à chaque diagnostic immobilier, s’il n’y a ni obligation de moyen, ni obligation de résultat en matière de diagnostics immobiliers, on peut tout de même mesurer l’étendue des obligations du professionnel. 

La mission du diagnostiqueur comprend la recherche de désordres (amiante, plomb, état parasitaire, défauts électriques, etc…), l’évaluation de l’étendue et de la gravité de ces désordres, mais aussi l’obligation de conseils ou tout au moins l’émission de recommandations

A noter que les réserves sur des locaux ou parties de locaux inaccessibles doivent être étayées (notamment sur les raisons des limitations d’accès) ; et il doit alors être clairement stipulé que le diagnostic est incomplet. 
 

A savoir : Une éventuelle limitation par le donneur d’ordre (vendeur ou bailleur) à une fraction seulement des locaux et/ou à l’étendue d’une recherche (état visuel seulement) ne peut être envisagée par le diagnostiqueur qui pourrait être tenu responsable d’un manque ou d’un défaut constaté par l’acheteur ou le locataire indirectement lésé.
 

Source : Le Particulier Immo n° 259, article complet par LE SCORNET (Laure) 


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