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3,1 millions de passoires thermiques, mais pas que…

Il y aurait en France plus de 3 millions de logements en classes F et G du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), autrement dit des ‘passoires thermiques’ que la réglementation voudrait interdire de location. Se passer de ces logements, souvent à loyer très accessible, risque de priver le parc immobilier locatif des logements dont bon nombre de nos concitoyens ont un réel besoin. Si l’on ajoute à ces plus de 3 millions de passoires thermiques, les logements vétustes et anciens dans lesquels le plomb et/ou l’amiante sont encore présents, le nombre de logements impossibles à louer tels quels sans travaux importants devient insupportable. Il ne suffit peut-être pas de multiplier les obligations, interdictions et plafonnements de loyer pour réduire la crise du logement, ni d’étendre les zones tendues, très tendues ou de créer des zones très très tendues. Il s’agit plutôt d’inciter financièrement les bailleurs privés à effectuer les travaux requis et de leur permette de bénéficier d’aides afin qu’ils aient toujours l’envie d’investir en immobilier locatif.

 

Trop ou pas assez de passoires thermiques ?

C’est le paradoxe actuel quant à la performance énergétique du parc immobilier locatif. D’un côté, le gouvernement prévoit d’interdire à la location les passoires thermiques (ces logements classé F et G au DPE) ; alors que, de l’autre côté, le même gouvernement refuse d’inclure la classe énergie du DPE dans les critères de décence d’un logement.

On aurait pu penser qu’il aurait été bien plus simple et beaucoup plus efficace d’inclure une classe minimale de DPE dans les critères de décence pour pouvoir louer un logement plutôt que de prévoir une lointaine interdiction de mise en location des passoires thermiques. Sauf que, si la classe DPE avait été incluse dans les critères de décence d’un logement, ce sont plusieurs millions (plus de 3 au moins) de logements qui seraient immédiatement devenus ‘indécents’ et donc au moins 3 millions de foyers de locataires qui auraient pu faire appliquer leur DALO (Droit Au Logement Opposable).

Devant l’affluence des dossiers de DALO (100 176 recours en 2017), soit plus de 8 300 chaque mois, et l’augmentation du nombre de recours (3,5 % en un an), le parc immobilier locatif social est saturé. Source ViePublique. Il faut donc admettre que certains foyers doivent habiter des ‘passoires thermiques’ car l’état ne peut les reloger, quitte à leur verser des chèques énergie...

A savoir : Pour pouvoir faire valoir ses droits à la fourniture d’un logement (DALO), il suffit, entre autres, d’être ‘logé dans des locaux impropres à l'habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux’. Le Préfet est tenu alors de proposer des solutions de logement adaptées sous 3 à 6 mois sous peine de saisie du tribunal administratif. Source ServicePublic   

 

Pas assez d’aides aux bailleurs privés

Voilà le problème dont on paye actuellement les conséquences : les bailleurs privés n’ont pas été suffisamment aidés ni incités à entretenir et rénover les logements qu’ils mettent en location. Le parc immobilier locatif privé a donc mal vieilli et reste un point noir de l’impact environnemental du logement.

Le défaut de CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique) pour les bailleurs privés s’ajoute au manque d’aides à la rénovation, surtout lorsque des travaux de retrait du plomb et/ou de l’amiante sont requis. Si on ajoute à ces travaux incontournables les éventuels frais pour rénover une installation électrique ou au gaz en fonction du bilan des diagnostics immobiliers, peu de bailleurs privés sont capables de les financer ou prêts à le faire alors que le rendement locatif est au plus bas, voire négatif.

Nota : Selon les spécialistes du Revenu « Les revenus fonciers ?  C’est la double peine !  Car ils supportent l’impôt progressif et les prélèvements sociaux. Ils sont donc taxés entre 29,5% (14% de tranche marginale d’imposition +15,5% de CSG) et 60,5% (45% +15,5%) ! Pour peu que vous soyez assujetti à l’ISF c’est la triple peine et de grandes chances que votre rentabilité nette soit négative ».    

 

Facil Habitat versus Denormandie

Devant l’urgence de la situation, car la crise du logement est antérieure mais partie intégrante du mouvement des Gilets Jaunes, l’état a mis en place deux mesures.

La première est ce dispositif Denormandie qui incite (mais c’est un effet pervers) les bailleurs privés à vendre les logements anciens qu’ils louaient et à acquérir d’autres logements anciens pour les rénover et les louer. En tant que nouvel acquéreur d’un logement en dispositif Denormandie, le particulier bailleur pourra bénéficier des aides à la rénovation qui lui étaient interdites sur un logement qu’il possédait. Chaque bailleur privé ayant tout intérêt à vendre un logement à refaire pour en acquérir un autre (dans une zone tendue) où tout sera à refaire mais bénéficiant d’aides, primes et défiscalisation. De là, on assiste à un important turn-over de propriétaires de logements anciens, ce qui a dynamisé la transaction jusqu’à des niveaux jamais vus. L’état, quant à lui, profite alors des frais et droits de mutation et éventuellement des rentrées fiscales des plus-values immobilières. Mais, si la transaction et la rénovation immobilières dynamisent l’économie (rentrées fiscales, TVA sur les diagnostics et travaux), elles ont comme défaut de prendre beaucoup de temps pendant lequel des milliers de logements sont indisponibles à la location. Or, ce temps est précieux pour tous les foyers en mal de logement, prêts à le clamer sur les ronds-points…

La seconde est le tout nouveau site Facil Habitat mis en place par l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) dont le rôle est de guider, orienter et éclairer les propriétaires pour les convaincre de poursuivre l’aventure de bailleur privé. On ne sera pas surpris d’y trouver en bonne place les informations sur le dispositif Denormandie, ni les nombreux appels à confier la gestion des locations à des agents immobiliers plutôt que s’en charger soi-même, ni les incitations à souscrire des assurances complémentaires. Mais, entre la faible rentabilité d’un logement au loyer encadré, les frais d’agence-mandataire de location, le montant des assurances et celui du permis de louer, il va être difficile de convaincre les bailleurs privés de rénover pour louer tant que le CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique) ne sera pas ouvert à l’amélioration de la performance thermique des logements mis en location.

Anecdote : On ne sait ce que va penser l’agence immobilière Facil’Habitat de Leforest (62790) dont le nom semble avoir été employé par l’ANAH. On espère que le site de cette agence, et donc son CA, soient dynamisés bien que l’on puisse craindre également que son adresse se dilue dans les résultats des moteurs de recherche. 

 


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