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Bail commercial ou professionnel, bail dérogatoire ou bail mixte, quels diagnostics obligatoires ?

Quelques temps avant la rentrée, c'est le moment pour beaucoup de chercher de nouveaux locaux commerciaux aussi bien pour des activités commerciales pures pour des commerces que des cabinets pour professions libérales.
Avant de se lancer dans la longue panoplie de tous les diagnostics immobiliers requis pour un logement, il faut savoir que selon le local, les diagnostics immobiliers avant la location ne sont pas tous obligatoires en fonction de la destination des locaux et donc du type de bail.
Quels diagnostics immobiliers pour quels baux ? 
 

​Les différents baux professionnels et commerciaux 

C'est en fonction non pas des locaux mais de l'usage qui en sera fait par le locataire que l'on distingue plusieurs catégories dans la dénomination d'un bail pour locaux de travail :
 
  • Le bail commercial : Les locaux loués sont exclusivement pour un usage commercial (boutique, agence commerciale...) ou artisanal (point chaud, atelier...) et le bail doit être par un commerçant, un chef d'entreprise ou un artisan. La durée d'un bail commercial est de 9 ans avec la possibilité pour le locataire de le résilier au bout de 3 ans au moins (durée initiale minimale) ou tous les 3 ans (bail 3,6,9) avec un préavis de six mois au moins.
 
  • Le bail professionnel : Les locaux loués le sont exclusivement pour y exercer une activité professionnelle, le plus souvent celle d'une profession libérale ; le bail est généralement signé par une personne physique. La durée d'un bail professionnel est généralement de 6 ans avec la possibilité pour le locataire de le résilier à tout moment (sans durée initiale minimale) avec un préavis classiquement de 6 mois.
 
  • Le bail précaire (ou bail dérogatoire) : Est en fait un bail commercial dont la durée a été ramenée à 3 ans maximum mais avec la possibilité d'inclure un délai de résiliation qui sera décidé entre les deux parties. Le bail dérogatoire permet aux jeunes entreprises de disposer de locaux professionnels sans avoir à s'engager pour les 9 années d'un bail commercial classique. En revanche, le bail dérogatoire ne peut être renouvelé comme tel mais donne alors lieu en cas de renouvellement à un bail commercial de 9 ans.
 
  • Le bail mixte : Est un bail à double usage puisque les locaux loués servent à la fois de résidence et de lieu d'exercice d'une activité professionnelle. La durée du bail est conforme à celle des locations vides à usage de résidence principale mais dépend du statut du bailleur. Si le bailleur est une personne physique (propriétaire bailleur) le bail mixte correspond à un bail d'habitation classique et a une durée de 3 ans ; si le bailleur est une personne morale (entreprise, banque, SCI...) la durée du bail est de 6 ans soit celle d'un bail professionnel.
 
 

Quels diagnostics immobiliers à la location pour quel bail ?

De la destination des locaux loués selon l'usage professionnel uniquement ou professionnel et résidentiel vont dépendre le nombre et l'étendue des diagnostics immobiliers obligatoires avant la location : 
 
 
Bail COMMERCIAL PROFESSIONNEL MIXTE
Diagnostic
Amiante Obligatoire (< 1997) Obligatoire (< 1997) Obligatoire (< 1997)
DPE Obligatoire (*) Obligatoire (*) Obligatoire (*)
Électricité     Obligatoire (**)
ERNMT Obligatoire Obligatoire Obligatoire
Gaz     Obligatoire (**)
Plomb     Obligatoire (< 1946)(***)
Surface     Obligatoire (Loi Boutin)
 
 
(*) : L'obligation de DPE ne s'appliquait qu'aux locaux à usage d'habitation mais non aux locaux commerciaux (réponse ministérielle Hamel, JOAN 14/08/2007, n° 619), mais depuis cette date elle a évolué notamment dans le cadre de la Loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte
 
 
(**) : Obligation en cours à partir de sa parution au 2ème trimestre 2016
 
 
(***) Le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) ne porte alors que sur les parties à usage d’habitation et les annexes d’utilisation domestique courante (buanderie).
 
 
Nota : L'ERNMT doit/devra/devrait comprendre en plus :
  • le constat de risque d'exposition au radon pour tous les ERP de séjour ou disposant d'une capacité d'hébergement ; puis à compter du 1er juillet 2017 pour tous les bâtiments situés dans une des zones à risques).
  • l'ERPS (État de Risque de Pollution des Sols) déjà obligatoire pour les Installations Classées Pour l'Environnement (ICPE) et bientôt pour les bâtiments si présence à proximité "ou au droit" de l'immeuble de sols pollués ou potentiellement pollués par des activités industrielles (en attente de précision lors de la parution officielle de cette obligation par rapport à la location...).

 


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