Compétences en DTG vers la part congrue pour les diagnostiqueurs immobiliers ?

Le DTG pour Diagnostic Technique Global est entré en vigueur au 1^er janvier 2017 et son décret de mise en application tant attendu est enfin apparu quelques jours avant (le 30 décembre 2016 exactement). Sensé remplacer et étendre la portée du diagnostic technique de mise en copropriété, le DTG va en fait bien plus loin et touche davantage de constructions. Non plus un simple état du clos et du couvert du bâti et des équipements de l’immeuble, le DTG est un véritable audit de la copropriété. Audit énergétique, bilan technique mais également audit financier qui pourrait avoir pour conséquence de rendre certains biens immobiliers difficilement négociables. A ce sujet, il est intéressant de se pencher sur les compétences demandées aux rédacteurs d’un DTG et savoir où est la place du diagnostic immobilier dans le DTG.

L’ex-diagnostic de mise en copropriété est mort en 2016

Mis en place par la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) en 2001, le diagnostic de mise en copropriété ou diagnostic SRU était obligatoire avant la mise en copropriété d’un immeuble bâti depuis plus de 15 ans. Son but était d’établir un constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert de la construction, de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité afin que tout futur copropriétaire puisse avoir un bilan de l’état des parties communes du bâti dans lequel il s’apprêtait à prendre des parts.

Jusqu’à sa disparition au 1^er janvier 2017, le diagnostic technique de mise en copropriété devait être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié (certification agréée par le COFRAC) et comme toujours titulaire d’une assurance en responsabilité civile professionnelle (RC Pro).

2017 : Le tout nouveau DTG

Bien sûr, le DTG englobe déjà tout ce qui faisait partie jadis du diagnostic technique de mise en copropriété c’est à dire « Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble » mais à cette analyse viennent dorénavant s’ajouter :

·         Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation (c’est à dire face à toutes les dispositions législatives et réglementaires relatives à la construction, à la promotion immobilière, aux logements sociaux..) ;

·         Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble (y compris la situation financière de la copropriété, sa trésorerie, ses impayés mais aussi ceux de ses copropriétaires, ainsi que « la capacité d'investissement du syndicat et des copropriétaires ») ;

·         Un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble ou un audit énergétique en fonction du nombre de lots de la copropriété.

Si l’apparente bonne nouvelle est que tout immeuble soumis à un DTG devra donc recevoir un DPE ou un audit énergétique (sous réserve qu’il soit équipé d’un dispositif collectif de chauffage ou de rafraîchissement) et que ce DPE ou cet audit restent de la compétence de cabinets d’études thermiques ou des seuls diagnostiqueurs immobiliers certifiés ; la question qui se pose pour la profession est : Hors cet audit énergétique ou ce DPE, quelle sera la part du diagnostiqueur immobilier dans le DTG ? 

Le décret ne stipule rien d’autre qu’au niveau :

• des compétences « La personne qui réalise le DTG peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de la personnalité juridique. Elle devra justifier que des employés, des membres du groupement ou lui-même s'il s'agit d'une personne physique possèdent les compétences requises sur, notamment : les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu'en second œuvre ; les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques. »

A savoir : La justification de ces compétences étant faite uniquement par « copie d'un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l'enseignement post-secondaire d'une durée minimale de trois ans ou d'une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment, dispensée dans une université ou un établissement d'enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, ce diplôme ayant été délivré par une autorité compétente d'un État de l'Union européenne ou partie à l'accord sur l'Espace économique européen, ou la copie d'un titre professionnel, ou l'attestation d'inscription au tableau d'un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l'immobilier, ou d'une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent »

• des assurances (qui deviennent facultatives pour le DTG alors qu’obligatoires pour le diagnostic immobilier) « S'il a souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle lui permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions, il en justifie  » ;

• de l’indépendance : « Le tiers doit attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble et les équipements sur lequel porte le diagnostic technique global » Toutefois, Il doit attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic « sauf s’il a obtenu de passer une convention avec celui-ci »...

Davantage d’immeubles visés par le DTG mais moins de diagnostics à réaliser par des diagnostiqueurs

Le DTG peut être réalisé soit obligatoirement dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation de plus de 10 ans et qui font l'objet d'une mise en copropriété ou qui font l'objet d'une procédure pour insalubrité, mais aussi sans obligation dans les copropriétés dont les copropriétaires ont réclamé l’exécution à titre d’information. Le nombre de DTG va donc toucher davantage d’immeubles (> 10 ans et non plus > 15 ans uniquement mis en copropriété) mais le travail du diagnostiqueur immobilier y sera réduit à un simple DPE ou audit énergétique (si et seulement si l’immeuble dispose d’un système collectif de chauffage ou de rafraîchissement) à moins que le diagnostiqueur immobilier n’ait ou ne déclare avoir toutes les compétences requises, à savoir :

·         les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu'en second œuvre ; 

·         les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;

·         les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;

·         la thermique des bâtiments et les possibilités d'amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;

·         la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l'ensemble des corps d'état, en rapport avec l'ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ; 

·         les textes législatifs et réglementaires traitant de l'habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d'accessibilité, règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d'entretien des équipements communs ; 

·         la gestion financière des copropriétés permettant d'analyser les contrats d'entretien et d'estimer la capacité d'investissement du syndicat et des copropriétaires ; 

·          les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

Source : Décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété

Pour les diagnostiqueurs immobiliers ayant déjà l’intégralité de ces compétences (y compris en acoustique et en gestion financières entre autres), 2017 devrait être l’année de votre entrée dans le DTG, pour les autres, bon courage pour acquérir toutes ces compétences.