Des conséquences insoupçonnées de diagnostics immobiliers

Les diagnostiqueurs immobiliers ont dû souscrire à une assurance en responsabilité civile professionnelle afin de couvrir, entre autres, les conséquences d’éventuelles erreurs. Un temps à la une de nombreux médias, quelques DPE erronés ont largement justifié l’importance de cette assurance. Mais les opérateurs du diagnostic immobilier ne sont pas toujours informés des conséquences de leurs diagnostics notamment lorsque la durée de validité de ceux-ci est dépassée. Deux cas choisis nous en apprennent un peu plus sur les conséquences de certains diagnostics dans la conclusion de ventes immobilières. Que deviennent nos diagnostics immobiliers ?

Un DPE erroné est-il déjà opposable ?

Bien avant que n’arrive en 2021 l’opposabilité officielle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) quelques cas de ce diagnostic erroné ont déjà prouvé qu’un DPE pouvait être opposable. Opposable au diagnostiqueur certes, mais aussi, et c’est là l’important, opposable aux vendeurs par les acquéreurs.

Un cas récent illustre cette opposabilité et risque de faire école en attendant les modalités réglementaires d’opposabilité du DPE :

Lors d’un achat immobilier dans l’ancien, les acquéreurs ont constaté que le DPE fourni par les vendeurs était erroné en surclassant le bien dans les classes énergie. DPE de complaisance ou erreur involontaire du diagnostiqueur, les acquéreurs se sont retournés contre les vendeurs et ces derniers, bien évidemment contre le diagnostiqueur.

Afin de solutionner le litige, le diagnostiqueur a alors proposé d’indemniser les acquéreurs à hauteur du montant des frais d’amélioration de la performance énergétique du bien afin d’amener son DPE au niveau de la classe énergie mentionnée dans le DPE erroné. Ce qui aurait déjà été en soi une manifestation d’une certaine opposabilité du DPE en rendant le diagnostiqueur responsable financièrement de son erreur.

Mais, les acquéreurs ont par voie de justice obtenu à la place l’indemnisation du préjudice de perte de chance de négocier le prix du bien.

En cela, la justice a encore une fois donné au DPE une opposabilité certaine puisque ce ne sont plus les donneurs d’ordre qui se retournent contre le diagnostiqueur dans la relation client/prestataire mais les futurs propriétaires qui sont des tiers extérieurs à cette relation. Référence : Arrêt n°983 du 21 novembre 2019 (18-23.251) - Cour de cassation

Un diagnostic mérule positif condamne-t-il le bien ?

L’autre affaire qui nous interroge est celle d’un état parasitaire qui se prolonge bien après sa durée de validité (6 mois).

Lors de l’achat d’une maison, les candidats acquéreurs ont bien constaté que l’état parasitaire ne faisait pas apparaître d’infestation. Mais, juste avant la signature de l’acte de vente, ils ont enfin eu accès au titre de propriété de leurs vendeurs sur lequel figurait une mention ancienne d’infestation par la mérule. En fait la maison infestée avait été traitée et le nouvel état parasitaire n’avait plus détecté de mérule... apparente. Nulle question de mettre en doute ici la compétence et l’efficacité du dernier diagnostiqueur n’ayant pas décelé de mérule et encore moins celle du précédent l’ayant détectée.

Deux positions pouvaient alors émerger : Soit les nouveaux acquéreurs faisaient entièrement confiance à l’éradication de la mérule par l’entreprise mandatée par les vendeurs ; soit ils pressentaient le danger d’acquérir un bien immobilier jadis infesté par ce sournois champignon.

Quoiqu’il en soit, la faute a été reconnue comme celle de l’agent immobilier qui n’avait pas communiqué aux futurs acquéreurs une ancienne présence de mérule. Donc, les candidats acquéreurs se sont désistés et ont obtenu de l’agent immobilier le remboursement de leur acompte et l’indemnisation de préjudice. Source Bdidu.

C’est ainsi qu’une maison jadis infestée par la mérule est devenue invendable cette fois-là même après qu’une entreprise spécialisée ait procédé à l’éradication de la mérule (apparente) et que cela soit confirmé par un nouvel état parasitaire.

A savoir : Selon certains sites dont le site Merule-Info : « Malgré le traitement aux produits fongicides, il est impératif d'aérer régulièrement la maison et notamment les lieux les plus propices à accueillir le champignon surtout lorsque vous avez déjà été victime de ce dernier. Car la mérule est capable de rester en latence jusqu'à ce que les produits fongicides deviennent moins efficaces […] pour reprendre son action dévastatrice ».

Au vu du caractère sournois de la mérule, on peut raisonnablement se demander quelle serait notre choix en tant qu’acquéreur d’une maison jadis infestée. Une éradication de la mérule est-elle totale jusqu’au cœur des murs et boiseries ? Comment se comporteraient d’éventuels rhizomes résiduels en cas de fermeture de la maison lors d’une absence prolongée ?

Et vous, que feriez-vous ?