Diagnostics et immobilier, focus sur les obligations et suspensions au 1er juillet 2017

Ce n’est pas seulement toute la profession de diagnostiqueur immobilier mais également le grand public et les gestionnaires de sites et d’ERP qui espéraient et/ou redoutaient la mise en application au 1er juillet 2017 d’obligations diverses dans l’immobilier et les diagnostics.

Rénovation énergétique dans le tertiaire, risque radon dans l’ERNMT, diagnostics gaz et électricité à la location, travaux embarqués et isolation phonique, QAI… le second semestre 2017 semblait chargé pour la profession et les donneurs d’ordre.

Mais c’était à priori sans compter sur les retards et les freins qu’ils soient dus ou non au changement de gouvernement. Retards, délais, suspensions ou annulations, qu’en est-il début juillet sur les obligations du secteur immobilier qui auraient dû prendre effet au 1er de ce mois ?

Le diagnostic électricité obligatoire à la location mais indéfini…

C’est ubuesque et pourtant c’est ainsi. Au 1er juillet 2017 est entrée en vigueur l’obligation de faire réaliser les diagnostics des installations intérieures anciennes de gaz et d’électricité avant la location d’appartements en immeuble construit avant 1975.

Prévisible et prévue l’extension pour les logements mis en location des diagnostics gaz et électricité jusqu’alors indispensables uniquement en cas de vente est applicable depuis quelques jours.

Mais si le diagnostic électrique est obligatoire, les modalités de ce diagnostic ont été annulées par le Conseil d’État en raison de l’absence de la libre et gratuite mise à disposition du fascicule de conduite obligatoire de ce diagnostic.

Pour mémoire, le fascicule FD C 16-600 était uniquement vendu (cher) alors qu’en tant qu’ouvrage d’application obligatoire il aurait dû être disponible gratuitement. Le Conseil d’État ayant donné 4 mois pour éditer un nouveau fascicule gratuit, l’AFNOR s’est empressée de publier une nouvelle norme sensée remplacer ce fascicule au 1er juillet sauf que cette norme est encore en vente (et non gratuite) et encore plus cher que la précédente.

En attendant, les bailleurs doivent obligatoirement annexer au bail d’habitations en immeubles collectifs dont le PC est antérieur à 1975 un bilan de diagnostic électricité impossible à réaliser….

Rénovation énergétique obligatoire dans le tertiaire

Cette fois-ci il apparaît que ce sont quelques lobbys et notamment hôteliers : Le Conseil du commerce de France (CdCF), l'Association technique du commerce et de la distribution (Perifem) et l'Union des métiers et des industries de l'hôtellerie (Umih) qui ont fait un recours auprès du Conseil d’État pour ne pas avoir à appliquer aussi vite une mesure pourtant annoncée depuis belle lurette.

Rappelons que l’obligation de rénovation énergétique dans le tertiaire ne visait que les ERP de plus de 2 000 m² de surface et la portée de la rénovation à effectuer se limitait seulement à économiser 25 % environ de la consommation initiale en énergie primaire.

Selon plusieurs sources, ce gain en économies d’énergie était très facile à réaliser sans même avoir à investir beaucoup d’argent, mais seulement en appliquant quelques pratiques simples ou en améliorant l’équipement existant.

Repoussée aux calendes indéterminées, cette obligation de rénovation énergétique dans le tertiaire devrait, on l’espère, s’étendre aux ERP de moins de 2 000 m² de surface et surtout en fonction de sa date de (re)parution aligner ses objectifs sur ceux de la Loi pour la Transition Énergétique et pour la Croissance Verte.

Au résultat, un délai certes, mais au final peut être bien plus d’établissements concernés pour une réduction des consommations bien plus importante donc au final plus coûteuse notamment s’il faut alors toucher à l’enveloppe du bâti.

Pour mémoire, il semble que beaucoup de grands centres commerciaux avaient déjà anticipé leurs obligations d’économies d’énergie en aménageant des toitures solaires photovoltaïques sur leurs parkings, mais il est vrai qu’ils sont souvent soumis aux CEE (Certificats d’Économie d’Énergie) dont l’objectif a été doublé pour la période 2018-2020.

Information du risque radon dans l’ERNMT

A compter du 1er juillet 2017, un état de risque d’exposition au radon aurait dû être joint à l’État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) pour les biens immobiliers à vendre ou à louer situés sur le territoire de communes à risque. La nocivité du radon est bien connue puisque ce gaz radioactif serait la seconde cause de cancer du poumon derrière le tabac mais encore devant l’amiante.

Si les conséquences de l’exposition à l’amiante font l’objet d’une procédure ou d’une absence de procédure faisant grand bruit, il reste que le radon de son côté ne pourra pas subir une interdiction d’emploi, son risque associé existe mais l’obligation d’information de ce risque est repoussée tout comme l’a été l’obligation de diagnostic QAI (Qualité de l’Air Intérieur) qui devait en partie y être associée.

Pourquoi ce report ? Pourrait être la question alors que le radon est connu, ses dangers aussi, ses zones de concentration cernées et les appareils de mesure bien au point. La réponse est un grand mystère avec peut être une piste, celle de l’absence de prise en compte du risque radon dans le tout nouveau portail GéoRisques qui devait (il ne semble toujours pas opérationnel) depuis le 1er juillet lui-aussi fournir à chacun la possibilité d’obtenir l’ERNMT de son bien selon sa commune.

Étonnant quand on sait que ce portail a déjà remplacé l’ancien Prim.net et que sa publication était envisagée depuis plusieurs années. Mais il semblerait apparaître que c’est le délai entre la parution de l’ordonnance portant diverses dispositions en matière nucléaire (février 2016) et l’échéance du 1er juillet 2017 (17 mois) qui ait été trop courte pour en publier le décret d’application.

Travaux embarqués et obligation d’isolation phonique

Dans le résidentiel, rien n’a changé par rapport aux obligations d’amélioration de la performance énergétique en cas de travaux de rénovation importants (ravalement de façade, réfection de toiture, aménagement de locaux anciennement inhabitables).

Les travaux embarqués d’isolation thermique et phonique sont donc bel et bien une obligation effective sauf en cas d’impossibilité effective ou d’absence de retour sur investissement dans les 10 ans.

Si ces obligations peuvent générer quelques craintes quant aux dépenses à engager en sus alors qu’on ne souhaitait que ravaler ses façades ou refaire son toit, il faut savoir que les aides à la rénovation énergétique s’appliquent et peuvent financer une bonne part des travaux ce qui n’est pas négligeable quand on ajoute aux aides perçues le montant des économies réalisées sur les futures factures d’énergie.

A savoir : Chacun doit se renseigner au préalable sur l’étendue des travaux d’isolation thermique et phonique (souvent par un même matériau) puis sur les aides possibles (CITE, Eco-PTZ, ANAH, TVA réduite…) avant de se ruer sur un site opportuniste vendant déjà des attestations de dérogation. Eh oui, c’est un créneau….