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Disparités des responsabilités des diagnostiqueurs face aux termites et mérules

Tout diagnostiqueur immobilier peut ressentir à bon escient une pression importante quand il s’agit de déterminer de manière exhaustive si un bien immobilier est ou non infesté par un parasite du bois et de la construction.

Outre sa conscience professionnelle, c’est sa responsabilité qui peut être engagée sur des montants importants puisqu’il s’agit d’une partie de la valeur vénale d’un bâtiment. 

Si les traces d’infestation par termites, vrillettes, capricornes et autres insectes xylophages ou à larves xylophages sont relativement faciles à déceler, ce n’est pas le cas pour la mérule qui peut commencer à se développer dans des recoins inaccessibles.

S’il semble facile de poursuivre un diagnostiqueur pour faute quand il n’a pas détecté une présence de mérule, quel propriétaire est favorable à un état parasitaire destructif ?

Des recours fréquents face aux diagnostics termites

Les colonnes des magazines et les rubriques des sites spécialisés regorgent de ces cas où un diagnostiqueur immobilier a été poursuivi pour faute en raison d’une ‘erreur’ dans un état parasitaire.

Généralement, sont considérés comme des erreurs ou des fautes, le fait pour le diagnostiqueur de n’avoir signalé qu’une trace de présence de termites sans avoir précisé la présence de ces insectes ou de n’avoir pas investigué des parties relativement cachées de la construction (grenier accessible par une trappe discrète). En ce cas, on s’aperçoit que bien souvent, la décision judiciaire tend à protéger les acquéreurs et reconnaît la responsabilité du diagnostiqueur.

La raison en est peut être dans le texte de la norme NF P03-201 qui prévoit des sondages y compris sur le mobilier en bois et qui précise « Ne sont pas considérés comme sondages destructifs des altérations telles que celles résultant de l’utilisation de poinçons, de lames etc » et 

que « Sur les éléments en bois dégradés les sondages sont approfondis et si nécessaire destructifs ».

Ainsi, le diagnostiqueur immobilier un peu trop ‘délicat’ pour les menuiseries et les meubles et n’ayant pas voulu leur faire subir des altérations pourra être poursuivi pour n’avoir pas effectué des sondages ‘approfondis et si nécessaire destructifs’».

Moins de recours contre la mérule

La différence entre les deux normes est alors sensible puisque la norme NF P03-200 qui s’applique à la recherche de parasites dont la mérule ne prévoit pas de sondages destructifs. Elle limite le champ d’investigation à un « examen visuel et de sondages non destructifs sur les éléments visibles et accessibles lors de l'inspection sans démontage ni dépose ».

Si un diagnostiqueur immobilier ne fait pas trop de différences lorsqu’il recherche des parasites du bois et de la construction, le juridique s’appuiera sur le moindre terme de chacune des normes à appliquer entre diagnostic termites et état parasitaire.

C’est donc parce qu’il n’existe pas à proprement parler de diagnostic mérule (ce risque étant couvert par l’état parasitaire et inclus en partie dans le diagnostic termites) qu’il y a si peu de recours contre des diagnostiqueurs immobiliers après découverte d’infestation de mérule.

Les risques sont pourtant suffisamment semblables puisque la durée de validité de ces diagnostics est (fort heureusement) limitée à 6 mois. A ce titre, un récent recours contre un diagnostiqueur après une découverte de mérule n’a pas abouti en raison d’une découverte de mérule plus d’un an après l’achat et surtout qu’une expertise technique a conclu à des dégâts causés par une mérule ‘débutant’.

A savoir : Une proposition de loi a été récemment déposée afin de renforcer la lutte contre la prolifération des mérules. Il sera prudent de s’assurer que la responsabilité des diagnostiqueurs ne sera pas aussi étendue lors de l’état parasitaire que pour un diagnostic termites.

Des précautions essentielles

Ainsi et notamment en regard de la notion de ‘parties cachées ou non accessibles’, il est prudent pour tout diagnostiqueur de bien faire notifier par le donneur d’ordre les parties de la construction à investiguer, et de bien mentionner sur le rapport quelles parties cachées ou inaccessibles susceptibles de présenter des indices d'infestations n’ont pas fait l’objet de sondage ni d’examen.
Si beaucoup de donneurs d’ordre minimisent le nombre et la superficie des pièces, caves, greniers et dépendances, afin de limiter le montant du devis, ils n’auront pas de scrupules à les citer comme partie intégrante de la construction une fois le diagnostic effectué.

De même, il semble impératif d’obtenir une déclaration écrite du donneur d’ordre stipulant si le bien immobilier a reçu ou non un traitement contre des parasites dans les années qui précèdent le diagnostic. Il est arrivé qu’un diagnostiqueur ne trouve pas d’insectes xylophages dans une construction parce qu’un traitement les avait apparemment éradiqués mais que quelques temps après ces insectes ressurgissent.

Pour mémoire, toute opération ou tous travaux de ce type réalisés dans les dix années avant la vente devraient être connus de l’acquéreur. Une dissimulation de telles opérations fait perdre de fait la garantie de vice caché de la construction du vendeur puisque le vice  était forcément connu puisque traité.

 


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