Fiabilisation du DPE, le point de vue des diagnostiqueurs immobiliers

Le manque de fiabilité du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un cheval de bataille de nombreuses associations et fédérations de consommateurs. S’il est certain que toute estimation ne peut avoir la valeur d’un contrôle, il reste que les vendeurs, acheteurs, bailleurs et locataires sont friands d’une bonne étiquette énergie synonyme d’isolation performante, de confort élevé et de dépenses en énergie réduites.

Tout diagnostiqueur immobilier aimerait faire plaisir à son client en lui délivrant le meilleur DPE possible mais se doit de respecter les impératifs de sa certification et ses engagements de totale impartialité pour délivrer un DPE conforme à la réelle performance énergétique d’une construction.

Est-il possible d’améliorer la fiabilité des DPE ? Si oui, à qui en revient la responsabilité ? A des opérateurs fantasques voire mal formés ou à des méthodes d’exécution mal adaptées ? Les diagnostiqueurs immobiliers se sont exprimés sur le manque de fiabilité des DPE.

Un manque de quelle fiabilité ?

Tout d’abord, avant même d’engager une nouvelle fois un débat autour de la fiabilité du DPE, il faut repréciser ce qu’est un DPE.

Pour mémoire, selon le descriptif du Ministère de la transition énergétique et solidaire, «Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre../... Le DPE décrit le bâtiment ou le logement (surface, orientation, murs, fenêtres, matériaux, etc), ainsi que ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. Il indique, suivant les cas, soit la quantité d’énergie effectivement consommée (sur la base de factures), soit la consommation d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. »

Renseigner en évaluant une consommation estimée ne peut être comparé à ce qu’on attend d’un contrôle ou d’une analyse de performance. C’est souvent là, à la base que le fossé se creuse entre ceux qui savent et ceux qui fantasment que la consommation en énergie indiquée par le DPE sera celle à laquelle correspondront leurs factures de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation,etc.

La problématique de demander de la fiabilité à une évaluation d’une consommation estimée pour une utilisation standardisée est par nature impossible. Par contre, toute évaluation ou estimation est affaire personnelle. Quand certains voient le verre à moitié plein, d’autres le voient à moitié vide…

La réponse des diagnostiqueurs immobiliers

C’est un sondage réalisé auprès des diagnostiqueurs immobiliers qu’a réalisé le site diagnostiqueur-immobilier.fr afin de recueillir l’avis des ODI eux-mêmes à propos de la fiabilité de leurs diagnostics de performance énergétique. Entre le 5 et le 13 octobre derniers, 389 diagnostiqueurs immobiliers y ont répondu et ont fait part de leurs observations et propositions pour fiabiliser les DPE (si tant est que cela soit possible) ou tout au moins pour ramener à la raison les détracteurs du DPE.

Pour les deux-tiers des répondants, il est certain que tel quel, le DPE ne peut pas être considéré comme fiable mais que des solutions existent pour que le public arrête de fustiger des opérateurs appliquant réglementairement une méthode elle-même peu fiable.

Ensuite, en deuxième position, on peut voir de la part des diagnostiqueurs immobiliers la volonté de fiabiliser la profession elle-même en renforçant la formation des ODI mais aussi les contrôles de leurs activités. Il est certain que constater que des diagnostiqueurs immobiliers sont susceptibles d’effectuer des classements énergie ‘de complaisance’ afin de s’attacher une clientèle d’agences immobilières en valorisant à outrance les biens immobiliers proposés à la vente ou à la location est un argument de suspicion pour toute la profession.

Le DPE opposable serait la solution ?

D’après certains, oui assurément. Et il est certain qu’un DPE opposable devrait pour pouvoir être comparé et pour cela 2 DPE distincts devraient être effectués selon les mêmes arguments et la même méthode de calcul. 

En outre, rendre le diagnostiqueur immobilier responsable de son estimation signifierait que le donneur d’ordre serait lui aussi responsable de ses déclarations quant à la structure, les isolants et matériaux de la construction sous peine de se voir poursuivi par la RC Pro du diagnostiqueur incriminé.

Quant à la suggestion de faire payer le DPE non plus par le vendeur ou le bailleur mais par l’acquéreur ou le locataire ; non seulement, elle serait impopulaire mais surtout difficilement réalisable. Par contre, rien n’empêche tout acquéreur ou locataire d’un logement de faire effectuer le DPE de son logement juste après l’achat ou l’entrée dans les lieux (en profitant du CITE du DPE volontaire).

Si la différence entre le DPE figurant dans l’acte de vente ou sur le bail était notoire, il serait intéressant d’en saisir la justice afin de faire naître ou pas une jurisprudence… La différence de 5 % de la surface annoncée dans un mesurage Loi Boutin et Loi Carrez sont bien l’objet d’une réglementation rendant quelque part ces diagnostics de surface opposables ? Alors pourquoi ne pas l’étendre au DPE ?  

Mais, tant que le DPE ne sera pas une mesure de l’existant réel, établie selon des données vérifiables (par le BIM notamment) avec un seul et même logiciel de calcul, il subsistera bien trop de causes d’erreurs d’appréciation y compris par des diagnostiqueurs immobiliers intègres formés aux mêmes méthodes et certifiés selon la même norme.

Si les DPE ne sont pas fiables, les diagnostiqueurs immobiliers sont victimes de ce manque de fiabilité quasiment tous les jours alors que leurs clients n’en sont victimes que lors d’une transaction. En ce sens, les actions de l’ UFC-Que Choisir notamment sont profitables à tous à condition d’arrêter de rendre les diagnostiqueurs immobiliers responsables des méthodes qu’ils ont obligation d’appliquer.