La prise en compte des cavités souterraines dans l’ESRIS

Les marnières, mines, grottes et autres cavités souterraines sont des risques majeurs pour l’immobilier. Il n’est pas rare d’entendre parler de ces propriétaires tenus de quitter leur maison devenue dangereuse en raison des mouvements du sol (retrait et gonflement des argiles, effondrement, affaissement de cavités souterraines, marnières…).

Pour ces malheureux propriétaires, parfois encore endettés pour l’achat d’un bien devenu inhabitable, la revente est impossible, et les indemnisations rares ou inexistantes tout du moins jusqu’à l’effondrement total de la construction.

Déjà le risque minier avait fait évoluer l’ERNT (État des Risques Naturels et Technologiques) en ERNMT (le M de Minier y étant inséré) puis celui-ci est devenu ESRIS (État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols).

Mais comment le risque de mouvement des sols est-il pris en compte dans l’ESRIS ?

Différents risques miniers ou naturels

En fait la construction immobilière peut être menacée par deux grands types de mouvement du sol autres que le risque sismique (pris en compte dans une rubrique dédiée) :

• Les cavités souterraines naturelles sont pour la plupart connues et recensées alors par territoire (plusieurs communes) dans le Schéma de COhérence Territoriale (SCOT). Chaque commune étant ensuite tenue d’intégrer et de prendre en compte ces risques naturels d’effondrement dans l’élaboration de son PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou de sa carte communale mais surtout il apparaîtra dans le PPRn (Plan de Prévention des Risques naturels). Dans les zones menacées par l’effondrement de cavités souterraines naturelles (zonage préfectoral), une étude géotechnique pourra être rendue obligatoire avant toute construction voire des réserves émises sur la délivrance d’un permis de construire conformément à l’article R111-2 du code de l’urbanisme.
• Les cavités anthropiques (cavités créées ou étendues par l’homme) sont différenciées selon le type d’exploitation. On distingue les mines d’où sont ou ont été extraits des matériaux à usage industriel (charbon, métaux, soufre, sel…) des carrières d’où ont été extraits des matériaux à usage du BTP (roche, sable, gravier…). Selon la destination et le type de matériau extrait, une cavité anthropique peut ainsi être qualifiée de ‘mine’ gérée par le Code minier et notifiée dans le PPR minier, ou de ‘carrière’ gérée par le Code de l’environnement et dont le risque est inclus dans PPRn (Plan de Prévention des Risques naturels) en tant que PPRca (mouvement de terrain dû à des cavités anthropiques).

Décrypter et compléter l’ESRIS

On recense à ce jour 183 communes réparties en 17 départements soumises à au moins un PPR minier (43 en Meurthe-et-Moselle, 32 dans le Calvados, 26 en Moselle,etc…).

Sur l’ESRIS, cette mention éventuelle est alors notifiée dans le noircissement de la case à cocher de la rubrique ‘Situation de l’immeuble au regard d’un plan de prévention des risques miniers (PPRM)’.

Mais ce n’est pas tout puisque ce PPRM ne comporte que les risques liés aux mines (extraction de matériaux à usage industriel) mais non ceux relatifs aux carrières qui seront eux présents alors dans la rubrique précédente de l’ESRIS ‘Situation de l’immeuble au regard d’un plan de prévention des risques naturels (PPRN) en tant que ‘mouvement de terrain’, ‘sécheresse géotechnique’ voire ‘autre’.
Il est alors judicieux, prudent même voire indispensable de consulter les détails du SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale) inclus dans le PLU ou la carte communale.

Nota : Un complément d’information peut être obtenu aisément en effectuant une demande de certificat « carrière » ou de « Certificat d’urbanisme informatif  » auprès de la commune dans laquelle sera construit ou acquis le bien immobilier envisagé.

L’importance de l’ESRIS dans la vente, la location et l’achat

Bien évidemment, la plupart des vendeurs ne se posent pas trop de questions quant à l’intégrité d’un ESRIS alors que les renseignements qu’il contient seront les soucis éventuels des acquéreurs et locataires.
Et pourtant, il faut toujours conserver à l’esprit qu’une vente ou une location d’un bien immobilier (et davantage encore d’un logement) peuvent être grevées en raison d’un ESRIS inexact ou incomplet.

Pour mémoire, l’acquéreur ou le locataire peut notamment engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur pour vice-cachés et demander par voie de justicel’annulation du bail ou du contrat de vente ou une diminution du montant du loyer ou du prix de vente jusqu’à un an après son entrée dans les lieux.

Ainsi, même si la rédaction d’un ESRIS est accessible à tous via le portail national GeoRisques, il semble toujours prudent de confier l’édition d’un ESRIS à un professionnel. Les professionnels du diagnostic immobilier engagent leur responsabilité civile professionnelle ainsi que certaines entreprises spécialisées à condition que celles-ci attestent de cette garantie RCPro afin de supporter le cas échéant les conséquences d’une annulation ou d’une réduction du prix de vente ou du loyer.

Tout acquéreur d’un bien immobilier situé dans une zone touchée par un PPRm (minier) ou PPRn (naturel) comportant les rubriques ‘mouvement de terrain’, ‘sécheresse géotechnique’ voire ‘autre’ cochées sur l’ESRIS aurait tout intérêt à demander un ESRIS contradictoire avant de conclure l’achat.