La surtaxe d’habitation (THRS) va t’elle précipiter le krach immobilier ?

Depuis quelques temps certains prédisent un krach immobilier succédant naturellement à l’envolée du marché de l’année dernière. En immobilier, comme apparemment en bourse, le marché voit alterner vaches grasses et vaches maigres. Si 2019 a été une année record en nombre de transactions et donc en nombre de missions pour les diagnostiqueurs immobiliers, cette année et surtout les prochaines risquent d’être beaucoup moins fastes. Bien sûr, l’épisode covid y est pour une part, d’autant plus qu’il n’est peut-être pas terminé, mais la fiscalité galopante risque de freiner durablement le marché immobilier et de fait celui de ses diagnostics. En cause principalement la surtaxe d’habitation déjà appliquée dans certaines communes et bien trop tentantes pour celles qui ne l’ont pas encore adoptée. Résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale sont la nouvelle vache à lait de recettes fiscales dont l’État, les régions, les départements et communes ont bien trop besoin pour pouvoir s’en passer.

La surtaxe d’habitation, une idée déjà bien avancée

On aurait aimé rester optimiste malgré les propositions d’un haut fonctionnaire du Trésor recueillis dans L’Opinion.

Selon cet article, il serait envisagé d’inciter fortement (‘obliger’ est le terme cité) les propriétaires de terrains constructibles non bâtis à les vendre en les taxant fortement mais aussi de décourager la possession de biens non occupés à l’année en révisant les bases cadastrales et en majorant la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et les logements vacants. La possession d’une résidence secondaire quelle que soit sa superficie ne serait alors plus accessible qu’aux plus riches, et non plus comme actuellement aux classes dites aisées.

A savoir : A l’heure actuelle, ce ne sont pas les retraités qui sont majoritaires chez les possesseurs de résidence secondaire. Les actifs en représentent plus de la moitié (53%) et parmi eux les professions aisées sont moins nombreuses que les catégories des classes moyennes (31%). La résidence secondaire n’est donc pas un placement de nanti mais la possibilité pour beaucoup de citadins de disposer d’un bout de jardin et représente souvent une résidence de repli en France pour les salariés mutés à l’étranger.

Alors que les mois de confinement ont poussé les citadins à revoir autrement leurs critères de logement en privilégiant les espaces extérieurs ; quand beaucoup ont cherché à délocaliser leur logement hors les villes, on aurait pu croire que le marché immobilier allait en être dopé. Mais si une telle surtaxe d’habitation venait à se généraliser et surtout à prendre l’ampleur envisagée ce sera un coup d’arrêt brutal à la transaction immobilière hors des villes.

Une surtaxe d’habitation majorée jusqu’à 60 %

Le Figaro Immobilier en citant l’étude récente de l’Ifrap rappelle qu’en 2019 déjà, 218 villes et villages avaient mis en place une surtaxe d’habitation pour les résidences secondaires et qu’en 2023, cette taxe d’habitation (TH) sur les résidences secondaires deviendra la Taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale (THRS). En appliquant « une majoration de 5% à 60% de la part de la taxe d’habitation sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale » il est attendu une recette jusqu’à 3 milliards d’euros, voire plus.

Comment croire qu’en ces temps de surendettement, cette source de recette sera négligée ? Surtout que d’ici 2023, bon nombre de ménages non encore informés auront acquis le pied à terre en campagne ou à la mer leur permettant d’aérer la famille tout en télétravaillant en cas de nouveau confinement. Mais justement, la question se pose quant à l’avenir de ces foyers qui ne pourront pas payer une telle surtaxe d’habitation et qui devront se résoudre à chercher à revendre une résidence secondaire dont plus personne ne voudra.

Nota : Dans la perspective d’un geste social, la suppression de la taxe d’habitation pour la résidence principale semble pouvoir justifier une hausse de la THRS. Mais une majoration de 60 % de cette taxe applicable partout en France combinée à une revalorisation des bases cadastrales (valeur locative servant au calcul des taxes et impôts locaux) va sérieusement pénaliser la détention de tout bien immobilier et d’autant plus lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire. Il faut savoir qu’en outre, avant même la revalorisation de la valeur locative, les installations d'équipements nouveaux, les gros travaux de remise en état et l'aménagement de combles en pièces habitables ont déjà augmenté la valeur locative de tout bien immobilier construit.

Une difficile perspective pour les agences et les diagnostiqueurs immobiliers

Un krach immobilier prévisible (tout du moins hors des villes) va mettre encore plus à mal tous les professionnels de l’immobilier et notamment les agences immobilières et les diagnostiqueurs immobiliers.

Si les agences immobilières vont voir se remplir leurs catalogues, leurs rentrées d’argent ne se faisant que lors de la vente, sans achat, pas de frais ni de commissions à rentrer. Pour les diagnostiqueurs immobiliers un (court) répit semble possible dès lors que les vendeurs auront à faire exécuter au moins le DPE avant de proposer le bien à la vente. Mais comme la plupart des vendeurs ne font faire les autres diagnostics obligatoires qu’une fois la promesse de vente obtenue, ces diagnostics (plomb, amiante, électricité, gaz, termites…) risquent de n’être jamais commandés.

La mauvaise nouvelle c’est que cette surtaxe d’habitation voit déjà le jour et risque d’être suffisamment dissuasive en 2023 pour stopper le marché immobilier de la résidence secondaire. D’une part, les municipalités n’ont aucun scrupule à mettre en place une telle surtaxe ne visant que des ‘non résidents’ puisque ceux-ci ne votent pas dans cette commune mais dans celle de leur résidence principale ; et d’autre part cette surtaxe est bien vue des résidents-électeurs de ces communes tranquilles qui ont depuis l’épisode covid développé quelque méfiance envers des citadins venus là pour se mettre au vert.

On ne peut que souhaiter aux diagnostiqueurs immobiliers d’envisager les mesures possibles à prendre pour pérenniser leur entreprise en cas de survenance d’un tel krach immobilier.