Le diagnostic habitabilité : bientôt un seul diagnostic pour tous les logements ?

La problématique du logement ancien, qu’il soit considéré comme insalubre ou indigne, recouvre de nombreux critères dont la surveillance et le contrôle reviennent à des administrations disparates. Traiter l’immobilier donc l’immeuble et les logements comme un seul système complet confié à un seul organisme permettrait d’assurer un suivi global aussi bien du bâti que de ses équipements. C’est le but du rapport Vuilletet qui suggère de traiter la problématique du logement comme celle des véhicules et de créer une sorte de contrôle technique sous la forme d’un diagnostic habitabilité. Indispensable pour pouvoir louer un logement ou y percevoir des aides et allocations, le diagnostic habitabilité traiterait l’immobilier à la façon des véhicules pour lesquels le CT est indispensable à l’usage. Prévu d’entrer en vigueur fin 2020, ce diagnostic unique ‘habitabilité’ devrait être confié à ceux qui réalisent déjà les diagnostics immobiliers qu’il englobera : les diagnostiqueurs.

La problématique du logement : la multitude de critères et de contrôles disparates

Ainsi que le met en exergue le rapport Vuilletet, la problématique du logement impropre à l’occupation (indécent, insalubre, indigne, sur-occupé…) recouvre de très nombreux critères dont la surveillance, le contrôle et la fixation des normes sont confiés à bien trop d’autorités. La commune et le département pour la sécurité du bâti, les organismes de santé et caisses d’allocations pour la salubrité et la décence, etc. Un enchevêtrement de critères et de seuils dans lequel il est difficile de naviguer aussi bien pour les propriétaires bailleurs que pour les locataires.

Le contrôle assuré par les différents diagnostics immobiliers obligatoires permet déjà d’écarter du parc immobilier les logements dangereux du marché de la vente et de la location (amiante, plomb, électricité, gaz) ; mais le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) laisse encore des points obscurs notamment sur la sécurité du bâti, l’hygiène et la salubrité de l’immeuble et du logement. Si ces derniers points peuvent être éclairés par des diagnostics existants dont l’état de décence et de salubrité ainsi que le DTG (Diagnostic Technique Global), ces derniers ne sont pas (réellement) obligatoires pour louer ou occuper un logement et y percevoir pour cela des aides. Au final, on entrevoit que des foyers peuvent percevoir des allocations afin de pouvoir se loger dans un logement indécent, indigne ou insalubre voire dangereux (effondrement d’immeuble), ce qui favorise le marché des marchands de sommeil et bailleurs voyous. C’est un effet pervers du DALO (Droit Au Logement Opposable) qui oblige l’État à permettre de loger même les plus démunis alors que le parc résidentiel ne le permet pas. Il est comparable à celui de la remise du chèque énergie qui permet à des foyers de se chauffer à peu près convenablement dans des logements qui n’autorisent pas ce confort (passoires énergétiques) au mépris de la nécessité de rénovation énergétique.

Nota : Si le permis de louer (autorisation de mise en location) est une avancée significative pour inclure d’une certaine façon le contrôle de la décence et de la salubrité dans la liste des diagnostics obligatoires avant mise en location, il reste que le DTG de l’immeuble n’est toujours pas obligatoire.

Le critère qui bloque : la classe énergie minimale du DPE

La déception de ne pas voir figurer un seuil de performance énergétique minimale dans les critères de décence d’un logement, que ce soit dans les textes des lois ALUR puis ELAN ne devrait pas être effacée par le diagnostic habitabilité mais juste explicitée.

Modérant (enfin) les projets d’interdiction de mise en location des passoires thermiques, le rapport Vuilletet identifie et explique clairement le problème : « Toutefois, il conviendra d’être vigilant sur les critères à intégrer. En effet, le critère des étiquettes énergétiques (DPE) et du seul seuil F / G comme référence minimale (et donc de critère empêchant la location du logement) risque de pénaliser fortement le parc de logements anciens et s’avérer inadapté sur le parc construit avant 1949 dans la mesure où les caractéristiques architecturales très hétérogènes ne permettent pas toujours de sortir d’une étiquette F/ G ou alors au prix d’un effort peu raisonnable (diminution de la surface du logement après isolation intérieure (et donc des recettes locatives), coût des travaux supérieurs à la valeur vénale du bien, notamment dans les territoires détendus ou déqualifiés…). Le risque majeur est de voir les investisseurs délaisser le parc ancien pour investir dans le neuf, ce qui paralyserait toute ambition de revalorisation des centres anciens. Aussi, pour l’établissement du critère énergétique, il conviendra de prendre en compte 3 paramètres : la performance énergétique du bien mais aussi la typologie constructive des bâtiments, ainsi que le marché dans lequel le logement se situe ». Source Rapport Vuilletet

Et pourquoi pas une classe ‘collection’ dans les diagnostics immobiliers ?

Dans la logique d’appliquer via le diagnostic habitabilité un contrôle technique des immeubles et logements, il apparaît pragmatique d’en appliquer les assouplissements possibles selon la vétusté.

Pour mémoire, un véhicule immatriculé en carte grise collection n’est pas soumis aux mêmes critères d’aptitude à circuler qu’un véhicule plus récent en raison de l’impossibilité de le mettre en conformité avec les normes actuelles. C’est déjà en partie ce qui s’applique aux diagnostics gaz et électricité puisqu’ils ne réclament pas une mise aux dernières normes en vigueur des installations visées, ce qui serait impossible ou bien trop dispendieux pour des installations anciennes.

Appliquer donc une modération de la classe énergie minimale d’un logement en fonction de l’ancienneté de sa construction permettrait de pouvoir mettre en location des logements certes énergivores mais ne pouvant être qualifiés de ‘passoires énergétiques’ dès lors que leur performance énergétique est raisonnable face à la vétusté de leur conception.

La création de cette classe ‘vétuste’ pour les constructions anciennes ne pouvant raisonnablement atteindre les normes demandées aux constructions récentes permettrait d’exiger pour cette classe le fameux diagnostic structurel dont il a été question après l’effondrement de l’immeuble de la rue d’Aubagne à Marseille. Il reste à déterminer à partir de quelle ancienneté, selon quel type de construction ou selon quels défauts d’entretien, un bâti serait considéré comme vétuste… 1949 semble une basse raisonnable, mais si on a mal construit avant 1949, on a continué à mal construire jusqu’à ….. (à compléter).