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Le temps des diagnostics

Quand faire les diagnostics avant-vente ?

Un particulier voulant vendre un bien immobilier redoute la plupart du temps le bilan de chacun des diagnostics obligatoires avant-vente.

A l'image du contrôle technique automobile, les résultats des diagnostics immobiliers peuvent déceler des problèmes qui obligeront à baisser fortement le prix du bien, voire à en ruiner toute valeur.
C'est notamment le cas pour le diagnostic plomb (CREP), les diagnostics amiante, termites et mérule. Diagnostic positif, à quoi s'attendre ?

 

Une réglementation toujours en évolution

C'est notamment le Code de la santé publique qui fixe les règles en matière de protection des résidents, diagnostiqueurs et intervenants dans les locaux contenant du plomb et/ou de l'amiante.

Pour les termites et le mérule c'est le Code de la construction qui s'applique et notamment par ses articles R 133 (1 à 8) pour la lutte contre les termites et L133 (8 et 9) pour le mérule.


Mais une fois les règles connues concernant ces diagnostics, vendeurs et acheteurs ne savent pas toujours quelle mesure il leur faut ou leur faudra prendre ; à quelle échéance et à quel coût ?

 

Une appréciation ou une injonction de travaux

C'est le bilan du diagnostiqueur immobilier sur la nature du risque qui devra être décortiqué d'abord par le vendeur puis par le présumé acheteur, à moins que le degré de dangerosité lié à la nature du risque et l'état de conservation des matériaux n'impose une action immédiate bloquant toute transaction.

 


    
Diagnostic amiante positif :

C'est celui qui fait actuellement le plus de peur aux vendeurs de tout bâtiment construit avant 1997. Qui dit diagnostic amiante avant-vente dit repérage étendu, or le rapport de l'USH (Union Sociale pour l'Habitat) a estimé que « c'est l'ensemble de la construction des années 1960, jusqu’au début des années 1990 qui peut être concernée par l’amiante, soit au total plus de 15 millions de logements. Sur ce total, les logements HLM représentent 3 millions de logements. » .

En cas de diagnostic amiante positif, le vendeur aura tout intérêt à faire immédiatement effectuer un devis (voire plusieurs) pour des opérations au choix entre encapsulage, confinement ou retrait et à baisser le prix de la vente en conséquence.

Si un risque avéré est présent, le diagnostiqueur immobilier ayant transmis son bilan au préfet, c'est à ce dernier d'imposer éventuellement une mesure de protection de la santé publique par désamiantage obligatoire du bien.

 


    Diagnostic plomb positif :

Là, un CREP positif risque d’inquiéter beaucoup plus l'acheteur que le vendeur. S'il est banal de trouver d'anciennes peintures au plomb dans un logement d'avant 1949, il est rare que les revêtements posés à cette époque ne soient pas confinés par des peintures et enduits successifs.

Ici encore, en cas de risque avéré, c'est le préfet qui déterminera au vu des constatations du diagnostiqueur immobilier l'étendue des travaux à réaliser entre retrait et confinement mais quels que soient les travaux qui doivent être effectués, ils sont de la responsabilité du vendeur.

 


    Présence de termites et mérule :

L'état parasitaire est le plus ancien des diagnostics immobiliers obligatoires, et malgré tout il peut être encore plus redoutable que le diagnostic amiante ou que le CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb).
On a vu des constructions tellement infestées par les insectes xylophages ou par un champignon lignivore qu'il a fallu les raser ; et au cas où des travaux portent sur la charpente et/ou les poutres maîtresses, le montant des travaux peut dépasser la valeur vénale du bien avant diagnostic.

 

Les diagnostics à faire à temps

Le conseil à en retenir par tout vendeur d'un bien immobilier est de faire effectuer les diagnostics avant d'estimer son bien à vendre. L'attrait financier d'un bon DPE est désormais un marqueur fort de la transaction immobilière, mais d'autres diagnostics peuvent avoir des conséquences plus étendues.

Si les émissions de télévision montrent à quel point il est peut être douloureux de fantasmer un prix de vente éloigné de la réalité du marché, il l'est beaucoup plus de découvrir juste avant la vente que le bien a perdu une grande partie de sa valeur, voire toute valeur, rien qu'au vu des diagnostics immobiliers ; et là, ce n'est pas que du home-staging qui est à mener...     


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