Les différences d’impact de la classe énergie du DPE

On le sait, on le voit car on le constate, l’importance de la classe énergie du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ne cesse de croître dans les critères de choix d’un logement. Qu’il soit question d’acheter ou de louer un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement en immeuble collectif, les candidats épluchent les annonces à la recherche de la meilleure étiquette de DPE dans leur secteur et selon leurs critères d’éligibilité. La classe DPE est devenue un réel levier ou un frein à la transaction et le sera d’autant plus que le budget des dépenses en énergie devra bientôt, dès 2022, figurer dans le libellé des annonces. Mais si cet intérêt pour un ‘bon DPE’ est applicable à tout le territoire métropolitain, toutes les zones ne sont pas impactées au même niveau. Car, il faut se rendre à l’évidence, si un bon DPE est toujours privilégié, c’est d’abord un logement qui est recherché ; et les candidats à l’achat et à la location prennent donc ce qu’il leur est proposé. Quelle que soit sa classe du DPE tout logement trouve acquéreur ou locataire dès lors qu’il se situe dans un bassin recherché. La crise du logement est-elle en train de ruiner nos efforts de rénovation énergétique ?

Le climat ou l’emploi ?

On aurait pu penser que l’impact d’un bon DPE pour mieux vendre ou mieux louer un logement varierait selon le climat donc selon la région. On en aurait logiquement déduit que la classe DPE d’un logement serait plus impactante au Nord que dans le Sud en raison des températures d’hiver qui nécessitent davantage de chauffage sur des durées plus longues. 

Mais en fait, ce n’est pas le cas. Le degré d’impact de la classe du DPE sur le prix de vente d’un logement ne dépend pas du climat local. Qu’il fasse chaud l’été ou froid l’hiver dans la région sélectionnée n’influe que très peu sur la plus-value ou la moins-value de la classe DPE à la vente d’un logement. 

Selon une étude sur la valeur verte des logements initiée par Notaires de France et citée dans Capital, une maison perdue en rase campagne dans les Hauts-de France (qui est la région la plus nordique de métropole) perdra 10% environ de sa valeur en raison d’une mauvaise classe du DPE (classes F & G) alors qu’avec les mêmes classes F & G du DPE une même maison au cœur d’une agglomération en Ile-de-France (plus tempérée) subirait une moins-value minorée de moitié (5%). Exprimée en pourcentages, cette valeur de diminution de 5% du montant de la transaction est certes moins parlante que si on l’exprime en euros, en montant ou en nombre de mensualités de remboursement d’un prêt immobilier…

Nota : Les initiés à la méthode de calcul 3CL-DPE penseront qu’il ne faut pas transposer le DPE d’une localisation à une autre sans appliquer les corrections applicables aux différentes zones climatiques. Sauf que dans le cas cité, les Hauts-de-France et l’Ile-de-France (en campagne ou en ville) sont en même zone climatique H1a. Source Méthode de calcul 3CL-DPE 2021. Il en sera de même pour un appartement en plein cœur de Bayonne ou en bord de de mer à Saint-Jean-de-Luz soumis au même coefficient climatique que le même appartement implanté en Aveyron alors que selon le CNRS ‘L'ouest de l’Aveyron a un climat océanique assez doux, le nord a un climat montagnard assez rude et le sud a un climat « méditerranéen » assez rude, car les froids y sont intenses en hiver’. Source Notice détaillée de la feuille 65-Rodez, CNRS 1969

Ainsi, on peut avancer que l’attractivité d’une zone ou d’un bassin d’emploi est un critère bien plus important que la classe énergie du DPE pour acquérir un logement. Que le seul repoussoir d’une mauvaise classe ne s’applique qu’à l’immobilier locatif soumis aux interdictions de mise en location ou de hausse de loyer. Tout au moins jusqu’en 2022…

2022, l’évaluation de la dépense en énergie issue du DPE

A compter du 1er janvier 2022, dans les annonces immobilières devra figurer en plus du DPE, une évaluation de la facture énergétique théorique du logement.

Si l’on comprend bien que cette évaluation se fera selon les caractéristiques ayant servi à la réalisation du DPE du logement, on peut raisonnablement s’inquiéter du fait que cette évaluation soit basée sur les mêmes ‘zones climatiques’. 

Verra-t-on apparaître la même dépense en chauffage pour notre appartement dans l’Aveyron que pour celui en bord de mer à Biarritz dès lors que la classe DPE est identique ? Une dépense équivalente de chauffage pour l’habitation d’une ferme en campagne dans le Nord que la même maison dans le centre de Neuilly ? C’est prévisible. Mais il ne s’agira que d’une indication nous dit la réglementation. Sauf que cette indication aura servi d’une part aux acquéreurs pour établir leur budget prévisionnel (remboursement de prêt + taxes foncières + factures d’énergie) mais également aux organismes de crédit qui calculeront les possibilités de remboursement de prêt des emprunteurs. Or si le montant des dépenses en chauffage peut apparaître quasi-anecdotique pour l’acquéreur d’un appartement en plein centre-ville de Neuilly, il peut occuper bien davantage d’espace dans le budget de l’acquéreur d’un logement modeste en zone rurale.

De là, on peut malheureusement envisager une double (voire une triple) peine pour les propriétaires de passoires énergétiques. D’abord la difficulté à envisager de tirer un prix suffisant du logement mal classé énergétiquement qu’ils souhaitent vendre pour en acquérir un nouveau plus performant, puis le peu d’intérêt d’éventuels acquéreurs à investir dans un logement qu’ils ne pourront plus louer (si tant est qu’ils puisent en espérer une rentabilité locative) ; et ensuite, le couperet du niveau d’endettement possible des rares ménages qui souhaiteraient l’acquérir pour y résider. Une fois le cumul ‘échéances + foncier + factures d’énergie’ effectué par l’organisme de prêt, peu d’emprunteurs modestes auront accès à la propriété immobilière y compris celle des passoires énergétiques. 

A savoir : Selon Les Echos, il est d’ores et déjà annoncé que « Les deux tiers des Français non-propriétaires estiment ne pas avoir les revenus suffisants pour acquérir leur logement ». Et cette enquête ne prend en compte que les revenus nécessaires à l’achat sans considérer le montant des impôts et taxes (foncier + TAOM) ni celui des factures en énergie.

D’ici janvier 2022, alors que le prix des énergies aura encore bien grimpé, lorsque le montant estimé des factures en énergie notifié dans les annonces viendra briser toute velléité d’achat immobilier de logements plus ou moins énergivores alors que le neuf sera encore plus cher ; qui pourra encore acheter (et chauffer) un logement ? Sera-t-il toujours éthiquement envisageable de distribuer encore davantage de chèques énergie aux nouveaux acquéreurs de passoires énergétiques et des chèques carburant à ceux qui demeurent éloignés de leur travail ? Moralement, on peut avoir l’impression qu’on est à l’inverse du système ‘pollueur-payeur’ et que ces aides sponsorisent la pollution (fioul, gaz, GES, carburants auto) plutôt que tendent à l’éradiquer.

Puis, en 2022, lorsque d’éventuels candidats à l’achat découvriront sur l’estimation des factures en énergie des annonces immobilières qu’il ne revient pas plus cher de chauffer une maison identique que celle-ci soit au bord de l’océan ou en rase campagne dans l’Aveyron, ils feront peut-être le choix de l’Aveyron (où les taxes foncières sont sûrement plus contenues). Choix qu’ils regretteront (eux et leur banquier) peut-être dès le premier hiver…

A savoir : Tout cela n’est pas de la pure fiction puisque de nos jours une banque au moins a déjà refusé un prêt immobilier au prétexte présumé que la classe E du DPE du logement convoité induirait trop de dépenses à l’acquéreur. Source Capital