Les notaires et les diagnostics immobiliers

S’il est obligatoire de faire procéder à des diagnostics immobiliers avant de réaliser une transaction immobilière, il sera indispensable de faire enregistrer celle-ci par un notaire. Vénérable institution, le notariat se veut le garant des intérêts des deux parties (vendeur et acheteur) et pour cela se doit d’examiner entre autres les bilans des diagnostics immobiliers alors que ces diagnostics parfois récents sont en constante évolution.

Si certains notaires ont pu laisser passer un temps des transactions assorties de bilans approximatifs, il est de plus en plus fréquent de voir des notaires rejeter et faire refaire des diagnostics immobiliers avant d’enregistrer une transaction. Entre notaire, acquéreur et vendeur, la position du diagnostiqueur immobilier semble être et de loin la plus exposée.

Un cas d’école : le diagnostic ANC (assainissement non collectif)

C’est une mésaventure à laquelle ont été exposés quelques diagnostiqueurs immobiliers (souvent débutants). A l’occasion du bouquet de diagnostics obligatoires avant la vente d’une maison individuelle, ils ont bien professionnellement relevé l’absence de raccordement à l’égout et la présence d’un dispositif d’épuration via une fosse septique. Désireux d’apporter à leur clientèle une prestation globale, en toute bonne foi, ces diagnostiqueurs ont proposé et effectué entre autres ce fameux diagnostic assainissement non collectif pour lequel ils ont été formés.

Hélas, quelques notaires ont relevé que le bilan de ce diagnostic ne pouvait être réglementairement validé que lorsque le diagnostiqueur avait reçu délégation par le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif), lorsque cela n’était pas le cas, diagnostiqueur et vendeur se sont retrouvés dépités : Non seulement, vendeur et acheteur ont vu le délai de transaction allongé, mais de plus, le diagnostiqueur immobilier s’est retrouvé soupçonné d’avoir facturé un acte qu’il n’avait pas pouvoir de réaliser.

A qui la faute ? Pas au notaire qui a fait aussi bien son travail (alors que d’autres n’ont pas fait preuve du même zèle), pas au vendeur qui a commandé un bouquet de diagnostics complet, mais au diagnostiqueur ; ou plutôt à la réglementation en vigueur .

On pourrait , comme c’est le cas sur certains forums, fustiger les organismes de formation des diagnostiqueurs qui n’ont pas pris la peine de notifier à leurs élèves l’obligation d’accréditation préalable par le SPANC (délégation de service public) pour effectuer un diagnostic ANC valide ; ou se demander pourquoi une formation qualifiante ne donne pas au diagnostiqueur immobilier la légitimité d’établir un diagnostic ANC valide ?

Pour mémoire, tout diagnostiqueur immobilier doit être titulaire d’une assurance professionnelle couvrant ses aléas, alors que les SPANC semblent pouvoir s’en passer.

A savoir : L’assurance responsabilité civile professionnelle, couvrant les frais juridiques et les éventuels dommages au tiers, tout comme la constitution d’une provision pour couvrir les frais correspondants aux contentieux ne semblent toujours pas une obligation des SPANC. Alors que tout diagnostic ANC réalisé inclus un transfert des vices cachés au SPANC qui devient une importante source de contentieux, de par la nature même des contrôles (ouvrages enterrés, enjeux financiers, insalubrité, etc.). Le SPANC engage alors sa responsabilité juridique en cas de litiges sur le résultat du diagnostic, son contenu ou le fait de devancer l’obligation réglementaire.

Le cas du diagnostic sécurité piscine 

S’il est facile pour un notaire de réclamer un diagnostic termites, mérule, amiante ou plomb en fonction de la localisation et de l’ancienneté de la construction, il lui est bien plus délicat de réclamer ou pas le diagnostic de mise en sécurité piscine. Il faudrait pour cela que le notaire ait le descriptif du bassin, savoir s’il est hors-sol ou enterré, intérieur ou extérieur. En ce cas, le plus souvent, le notaire réclame le bilan de ce diagnostic quelle que soit l’implantation du bassin et se couvre ainsi de tout recours.

C’est ainsi que des notaires ont exigé un diagnostic sécurité piscine pour chacun des appartements d’une résidence alors que la piscine intégralement hors-sol et sécurisée par un accès par carte magnétique sécurisée interdit toute intrusion d’un enfant ou d’une personne non accréditée (bien au-delà des exigences de la norme NF P90-306). Au résultat, à chaque vente d’un des soixante appartements de cette résidence, les notaires concernés ont exigé un diagnostic de mise en sécurité piscine que chacun des vendeurs a bien évidemment dû commander et payer. Et si, un diagnostiqueur immobilier avait émis l’absence d’obligation de ce diagnostic pour ce type de bassin, qu’aurait fait le notaire ? Suivre l’avis du diagnostiqueur immobilier ou réclamer ce diagnostic quitte à faire changer de diagnostiqueur par le vendeur ?

Le manque de valorisation de la profession

Ne serait-il pas judicieux d’envisager qu’un diagnostiqueur immobilier ayant été formé et certifié soit à même d’engager sa responsabilité devant un notaire pour garantir que tous les diagnostics requis ont bien été effectués ? A l’heure où les diagnostiqueurs immobiliers ont payé (cher) formations, certifications, re-certifications pour réaliser tous les diagnostics immobiliers obligatoires et se former à l’évolution de ceux-ci, on peut légitimement se demander pourquoi un notaire ou un SPANC ne doit pas leur faire confiance. Le service des immatriculations des véhicules (ANTS) ne fait-il pas ‘confiance’ au contrôleur ayant délivré le contrôle technique avant d’enregistrer un changement de propriétaire ?