Loc’avantages ou Loc’à risques ?

Se sentant menacés par les prochaines contraintes pesant sur la location de logements, surtout anciens et mal classés au DPE (Diagnostic de Performance Energétique), des propriétaires bailleurs s’interrogent. Alors que le dispositif Louer Abordable devient Loc’Avantages, il semble intéressant, pour les diagnostiqueurs immobiliers également, de se pencher sur ce type de location. En effet, impliqués obligatoirement lors des diagnostics immobiliers obligatoires avant location et bien souvent dans les états des lieux locatifs, les diagnostiqueurs immobiliers sont des interlocuteurs privilégiés des bailleurs. Fournir un logement aux plus précaires est un engagement honorable ; mais est-ce une opportunité rentable quand bien même l’Etat la sponsorise par une réduction d’impôt ?

Remplacer le rendement locatif par une réduction d’impôt

C’est le principe de Loc’Avantages qui propose aux bailleurs de minorer de 15% à 45% le montant du loyer afin de bénéficier d’une réduction d’impôt de 15% à 65%. Alléchant mais…

Ne louer qu’un logement toujours décent

Né au 1er janvier 2022, le dispositif Loc’Avantages est postérieur à la Loi Climat qui interdira progressivement la location de certains logements dès 2025.

Or, une convention avec Loc’Avantages est valide durant 6 années, ce qui porte l’échéance du bail à 2028 au moins pour une convention signée en 2022. Mais dès 2025, un logement classé G au DPE sera déclaré indécent et il en sera de même en 2028 pour un logement classé F. Puisque leur location sera alors interdite par la loi, toute convention Loc’Avantages deviendrait forcément caduque et ferait perdre au bailleur le bénéfice de l’exonération fiscale accordée pour la durée minimale de location de six ans. Le défaut de décence du logement en raison de sa classe DPE ne pourrait être que de la responsabilité du seul propriétaire qui n’aurait pas engagé les travaux d’amélioration de la performance énergétique requise pour maintenir son logement dans les critères de décence.

C’est probablement pour cette raison qu’il est impossible de bénéficier de Loc’Avantages si le logement a une étiquette F ou G. Toutefois, cette mesure semble quelque peu incohérente car Loc’Avantages propose également des aides aux travaux d’amélioration de la performance énergétique (émises par l’ANAH), y compris pour une rénovation lourde.

A savoir : Ce problème de perte des avantages fiscaux sur toute la durée de la convention (et donc redressement de tous les avantages perçus) paraissait d’autant plus probable que cela se produit déjà avec plusieurs dispositifs de défiscalisation (Scellier, De Robien, Pinel…).

Un bail mais pour quel(s) locataire(s) ?

S’engager à louer pendant six ans minimum un logement à des personnes défavorisées présente le problème de sélection du ou des locataires. Alors Loc’Avantages propose LA solution.

Afin de pouvoir bénéficier du maximum de déduction d’impôt, le propriétaire peut opter pour la location via une agence immobilière à vocation sociale (AIVS) ou un organisme d’intermédiation locative (IML) qui se portera garant aussi bien pour la perception des loyers que pour la remise en état du logement. Sauf que c’est en fait cet organisme qui devient le seul titulaire du bail et qui ne se charge en fait que de la sous-location du logement. Cela semble être une garantie mais c’est également un risque car ni le propriétaire ni les voisins ne peuvent intenter d’actions contre d’éventuels occupants indélicats.

On ne peut alors qu’espérer que l’organisme titulaire du véritable bail ne sous-louera pas à des familles dont le nombre de membres dépasse la capacité du logement.

Et que les occupants respecteront le règlement de la copropriété. Car si les autres copropriétaires peuvent demander la résiliation du bail d’occupants irrespectueux (action oblique – voir Villagejustice.com), si le bail est souscrit par une personne morale (AIVS ou IML) toute procédure envers des comportements individuels ne pourra s’appliquer.

Quant aux retours d’expérience sur les précédents programmes du même type, il suffit de visiter les forums (Solibail par exemple sur BulleImmobilière) pour approfondir le sujet. On ne saura que trop souligner qu’une association Loi 1901 œuvrant dans le domaine social n’a pas toujours les compétences d’une agence immobilière pour sélectionner des locataires et garantir les intérêts du propriétaire.

Pour en avoir confirmation, il suffit de lire sur la page allocation-chomage : « Ainsi, contrairement à une agence immobilière classique dont le but est lucratif et la visée commerciale, une AIVS a pour seul but de venir en aide aux personnes en difficulté et de lutter contre la précarité ».