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L’interdiction de louer les logements énergivores est elle possible ?

Inscrite dans la Loi sur la transition énergétique de 1989, reprise plus tard dans le programme du candidat élu à la Présidence de la République, l’interdiction de louer des logements énergivores (passoires énergétiques) semble enfin vouloir éclore Loi Alur, Loi Elan et Loi de finances 2019 mettent petit à petit en place les leviers nécessaires pour que cette interdiction voit bientôt le jour. Faudra t’il pour cela généraliser à tout le territoire le permis de louer ou passer par des incitations et pénalités fiscales ? Et puis à quand la prise en compte véritable du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique dans les critères de décence du logement ? Il serait temps d’avancer enfin sur ce sujet pour que la précarité énergétique recule voire disparaisse et que se réduisent l’impact environnemental et la dangerosité de certains dispositifs de chauffage d’appoint. Mais est-ce encore possible ?

 

La généralisation du permis de louer

Elle s’étend de ville en ville cette obligation d’obtenir une autorisation de mise en location (terme officiel du permis de louer) qui a plusieurs avantages ou inconvénients selon le statut.

Pour les recettes fiscales (état et commune), le permis de louer permet de détecter et d’identifier les bailleurs afin de recouvrir le maximum de recettes. Pour les bailleurs, aucun avantage si ce n’est des complications supplémentaires alors qu’un bail (vide ou meublé) n’est à la base qu’un contrat de droit commun souscrit entre deux parties privées sans autre obligation qu’une conformité légale. Obtenir avant même d’envisager une mise en location, tous les diagnostics et attestations requis par le permis de louer semble pour bon nombre de bailleurs un obstacle ou tout au moins un frein à la location. Pour les locataires, les avantages sont restreints si ce n’est de valider avant la souscription du bail la présence des différents états et diagnostics locatifs avec en plus une attestation de décence et de salubrité du logement.

 

A savoir : Dans certaines villes l’obtention du permis de louer (autorisation de mise en location) doit même passer par un contrôle physique du logement à louer effectué sur rendez-vous par des agents municipaux mandatés à cet effet.

 

Mais tant que le DPE ne sera pas inscrit dans les critères de décence d’un logement, permis de louer ou pas, il sera toujours possible de louer des passoires énergétiques du moment qu’elles répondent aux critères minimaux de performance énergétique actuels : « protégé contre les infiltrations d’air parasites, étanchéité à l'air suffisante des parois, portes et fenêtres, ouvertures des pièces donnant sur des locaux non chauffés munies de portes ou de fenêtres, cheminées unies de trappes ». Décret du 9.3.17


Le bonus-malus énergétique

Déjà appliqué pour l’achat de véhicules, un bonus-malus énergétique était à l’étude pour les logements. Étouffée semble-t’il après le départ de Nicolas Hulot du Gouvernement, l’idée serait restée dans les cartons mais pas forcément définitivement enterrée. Si son application visant à minorer ou majorer le montant de la taxe foncière en fonction de la classe énergie du bien inciterait à la rénovation énergétique, il semble que son effet sur le locatif semble mesuré voire inexistant. Au final, les propriétaires auraient tout intérêt à améliorer la performance énergétique juste avant de vendre le logement mais ne seraient pas incités (voire freinés) à le faire durant les périodes de location. Car si remplacer un chauffe-eau, une chaudière ou des fenêtres durant l’occupation d’un logement est possible, refaire les isolations intérieures d’un logement peut poser d’énormes problèmes au locataire. En outre, n’oublions pas que des travaux sur un logement ancien nécessitent des diagnostics avant travaux préalables (amiante et/ou plomb avant travaux) en plus des diagnostics déjà effectués (électricité, gaz, amiante, plomb…) donc un surcoût pas forcément incitatif surtout si des opérations de retrait de l’amiante et/ou du plomb sont requis en sus avant d’engager les travaux…

Appliquer un bonus malus énergétique à la location semble possible si on accepte d’intégrer cette disposition dans le permis de louer et que le bonus-malus énergétique s’applique sur la fiscalisation ou la défiscalisation des loyers ainsi que le dispositif Denormandie semble le prévoir. Mais là encore, des freins existent notamment en raison de la durée minimale de location à assurer (de 6 à 12 ans) et des zones réduites d’accessibilité à ce dispositif, surtout lorsque l’encadrement des loyers s’y applique.

 

La contre-productivité de l’encadrement des loyers

Que l’une ou l’autre des options choisies par le Gouvernement pour éliminer les passoires énergétiques du parc locatif s’applique, il semble que l’encadrement des loyers ait déjà freiné ou stoppe définitivement toute volonté des bailleurs privés à améliorer la performance énergétique de leur logement. Ce n’est pas le prix de deux DPE contradictoires avant et après travaux qui pose problème aux bailleurs, ni l’éventualité de faire quelques travaux (subventionnés ou aidés) dans le logement à loue ; C’est bel et bien le risque de voir les loyers encadrés qui dissuade déjà un grand nombre de propriétaires à mettre sur le marché locatif un logement au loyer leur paraissant manifestement sous-évalué.

 

Nota : D’ores et déjà, on assiste à un net recul des investissements locatifs. Selon le Crédit Foncier cette baisse atteint de 14 % à 16 % des investisseurs et une enquête fait part de 28 % de bailleurs prêts à revendre leur bien locatif, 20 % annuleraient leur projet d’investissement locatif et 10 % privilégieraient la location touristique de courte durée. Source Le Figaro.


Au final, les nombreuses obligations de diagnostics, de permis de louer, de bonus-malus énergétique et d’encadrement des loyers semblent plutôt faire le jeu de la location touristique type Airbnb et réduire davantage le parc locatif résidentiel de nombreuses villes. D’un autre côté, il semble au vu des différents procès émanant de la Ville de Paris contre AirBnb que le montant des amendes demandé (12,5 millions d’euros pour la dernière) n’est pas une recette négligeable. Le seul problème qui reste n’est donc plus fiscal mais réellement celui du manque de logements à louer dans certaines villes. La vraie question qui reste en suspens est de savoir s’il faut réformer cette politique fiscale des gouvernements qui a amené la création de ‘zones tendues où les loyers sont encadrés. Car si on élimine enfin demain les passoires thermiques du parc locatif on n’aura fait que supprimer des logements aujourd’hui accessibles même si énergivores. Fort heureusement pour les mal logés mais pas pressées (de 6 à 10 ans d’attente) il reste le recours au DALO (droit au logement opposable). Nul doute que les commissions de médiation du DALO vont avoir fort à faire et très bientôt….

C’est peut-être au travers du DALO qu’il faut deviner pourquoi il n’a pas été (et il ne sera pas) question de faire entrer la classe énergie du DPE dans les critères de décence du logement...

 


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