Nouvelle faillite d’une compagnie d’assurance en immobilier

Tout d’abord, que la profession du diagnostic immobilier se rassure, il ne s’agit pas d’un assureur en RC Pro des diagnostiqueurs qui vient de déposer son bilan. Toutefois, la récente faillite d’une compagnie d’assurance immerge dans l’incertitude voire le désarroi une bonne part du domaine de l’immobilier. Une compagnie d’assurance qui dépose le bilan ce n’est pas nouveau, des précédents existent ; mais là il s’agit d’un cas spécifique qui va démunir 60 000 propriétaires ou futurs propriétaires d’assurance dommages ouvrage, de garantie décennale, de responsabilité civile professionnelle du constructeur, de risque chantier et de garanties financières d’achèvement… Comment cette faillite d’un assureur risque-t-elle d’impacter le monde de l’immobilier ?

L’assureur en faillite

Le cas d’un assureur en faillite s’est déjà produit plusieurs fois, mais la mise en liquidation judiciaire de la compagnie d’assurance Elite Insurance est spécifique en raison de son implantation. Source Capital.

Jusqu’à présent, lors des récentes faillites d’assureurs en construction immobilière (Alpha au Danemark, Gable au Liechtenstein, CBL immatriculée en Irlande…) il s’agissait de compagnies européennes ou du moins immatriculées dans un pays de l’Union. Mais le cas d’Elite Insurance est spécifique, car cette compagnie avait son siège à Gibraltar, région spécifique au sein de l’Union dans la mesure où la totalité du droit communautaire ne s’applique pas.

Depuis 2018, lorsqu’un assureur est déclaré en faillite, le FGAO (Fonds de garantie des assurances obligatoires) peut prendre le relais pour indemniser les victimes y compris en matière de dommages-ouvrage ; mais seulement pour une compagnie implantée dans l’Union Européenne. Le cas de Gibraltar n’apparaît pas tranché (surtout en cours de Brexit).

A savoir : L'assurance dommages-ouvrage est recommandée voire obligatoire pour tous travaux de construction, ainsi que pour les travaux de rénovation lorsque ceux-ci mettent en cause la solidité de la construction ou s’ils risquent de rendre celle-ci inhabitable.

Maintenant que les effets de tous les contrats d’assurance construction souscrits auprès d’Elite Insurance ont été annulés, les chantiers en projet ou en cours ne sont plus assurés, tout comme les constructions déjà édifiées qui perdent l’ensemble des garanties obligatoires depuis la mise en chantier jusqu’à la réception des travaux et même la garantie décennale.

Les garanties perdues en neuf et en rénovation

Qu’il s’agisse donc d’une construction à édifier ou d’une construction achevée lorsque l’assureur fait faillite, les acquéreurs se trouvent dépourvus de la garantie financière d’achèvement, de la garantie de parfait achèvement des travaux, et des garanties biennale et décennale.

Ainsi, pour une construction déjà édifiée ou ayant subi des travaux importants, le propriétaire ne pourra pas obtenir réparation des défauts et malfaçons de la construction quand bien même ces défauts et malfaçons rendraient la construction inhabitable (infiltrations, fissures, etc.).

Or, un défaut de garantie dommages-ouvrage doit être obligatoirement mentionné dans un acte de vente, tout comme une absence de garantie décennale de travaux réalisés avant la vente. Ces mentions entraîneront de fait une baisse considérable du prix de vente d’un bien immobilier neuf, récent ou ancien rénové.

À savoir : Si un vendeur n’a pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage pour des travaux qu’il a réalisés lui-même, il pourra être amené à indemniser sur ses deniers propres le nouvel acquéreur en cas de malfaçons importantes. Lorsque des travaux y compris en rénovation ont été réalisés par un professionnel, celui-ci doit avoir souscrit une assurance en responsabilité civile professionnelle et surtout une assurance décennale. C’est contre l’assurance du professionnel que se retournera l’assureur dommages-ouvrage du propriétaire en cas de malfaçons (garantie décennale) si cette assurance a bien été souscrite par le vendeur avant la réalisation des travaux. La garantie dommages-ouvrage se transmet aux propriétaires successifs du bien immobilier couvert.

Un rôle pour le diagnostiqueur ?

Bien que cela n’apparaisse pas dans les responsabilités du diagnostiqueur immobilier, il peut être judicieux que celui-ci informe son donneur d’ordre de l’importance d’une assurance en dommages-ouvrage éventuellement lors de la réalisation d’un diagnostic immobilier avant-vente ou avant-travaux.

De même lorsqu’un diagnostiqueur immobilier intervient pour le compte d’un nouvel acquéreur pour un diagnostic complémentaire au DDT (Dossier de diagnostic technique), il sera apprécié par son client d’avoir été informé de l’invalidité possible d’une garantie décennale par défaut d’une assurance dommages-ouvrage.

Nota : À ce sujet, il sera intéressant pour les ‘bénéficiaires’ de travaux à 1 € de se pencher sérieusement sur l’existence et l’origine (si elle existe) d’une garantie dommages-ouvrage et des assurances de l’entité ayant effectué les travaux.

Dorénavant, ceux qui envisagent de faire effectuer des travaux de construction ou de rénovation devront, outre la lecture des diagnostics immobiliers, s’intéresser de près à celle des contrats d’assurance, des garanties souscrites et de la situation de la compagnie d’assurance. Vis-à-vis des diagnostiqueurs, tout est réglé puisqu’ils doivent donner copie de leur attestation d’assurance professionnelle avant de procéder à un diagnostic. En est-il de même dans tous les secteurs de la construction et de l’immobilier ?