Quand la législation freine la rénovation énergétique

Il est louable de décider que les tous les logements en basses classes du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) doivent être rénovés et d’interdire à la location les passoires thermiques. Contraindre les propriétaires à y effectuer les travaux requis et notamment une rénovation globale, la seule véritablement efficace est également louable. Mais lorsqu’un logement est loué et occupé par un locataire, la législation en vigueur dissuade tout bailleur d’y effectuer les travaux lourds, longs et coûteux d’une rénovation globale.

Sans même traiter des incitations fiscales et des aides à la rénovation énergétique, tout bailleur tant public que privé désireux d’améliorer la performance énergétique d’un de ses logements se heurte à la législation en vigueur qui, en protégeant beaucoup les locataires, limite ou exclut toute volonté de rénovation énergétique globale. Faudra-t-il changer la loi actuelle pour atteindre nos objectifs environnementaux ?

Les contraintes d’une rénovation globale

Ainsi que l’a rappelé devant l’Assemblée Nationale, Madame Emmanuelle Wargon suivie en cela par Barbara Pompili, les ministres du Logement et de la Transition Écologique, c’est le cap de la rénovation globale de l’immobilier qui est visé car il est le seul véritable gage d’économies d’énergie réelles.

Afin de réussir à peu près les engagements environnementaux du pays, il a été envisagé limiter le saupoudrage d’aides à des travaux fractionnés et de ne financer plutôt uniquement la rénovation globale des logements. C’est d’ailleurs pour cela notamment que l’on promeut le CPE (Contrat de Performance Énergétique) afin que des travaux d’amélioration de la performance énergétique d’un logement se traduisent par la progression d’une à deux classes dans le DPE.

Mais bien que la proposition de rendre obligatoire la rénovation énergétique globale ait été émise par la CCC (Convention Citoyenne pour le Climat) tout comme l’obligation d’amener tout logement en classe A ou B du DPE d’ici 2040, ces propositions ont été écartées au plus haut niveau de l’État. Source Batiactu

Si le coût des travaux de "50 à 60.000 euros" (selon la même source) est employé comme argument pour repousser l’obligation de rénovation énergétique à la classe B minimale du DPE, il semble que ce ne soit pas le seul argument et surtout qu’il existe un véritable frein à la rénovation énergétique globale du parc locatif : la législation actuelle.

La rénovation globale freinée par la loi

Lorsqu’il s’agit de son domicile, chaque propriétaire peut bien évidemment procéder aux travaux qu’il choisit et notamment à ceux longs et coûteux d’une rénovation énergétique globale. Mais lorsqu’il s’agit d’un logement loué, le bailleur tant public que privé se heurte à des complications multiples qui freinent toute ambition.

Certes, l'article 7 de la loi de juillet 1989 prévoit que le locataire doit "permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6".

Mais il est également précisé par la Loi que lorsque les travaux ou les conditions de leur réalisation "présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse", le locataire peut demander au juge l'interdiction ou l'interruption des travaux engagés.

Or, toute rénovation globale risque de rendre tout ou partie d’un logement inhabitable durant un temps ; et même dangereuse, d’autant plus lorsque les diagnostics obligatoires avant travaux auront révélé la présence de plomb et/ou d’amiante.

Ensuite, si le locataire accepte l’exécution de travaux d’une rénovation importante, ce qui est le cas de quasiment toute rénovation globale, rendant le logement inhabitable, le propriétaire-bailleur doit prendre à sa charge les frais d’hébergement de son locataire dans un autre logement ou à l’hôtel ; et encore, sous réserve que le locataire accepte cette solution temporaire. Voilà qui va encore gonfler le coût d’une rénovation énergétique alors que ce surcoût n’ouvre droit à aucune aide.

Et puis, si les travaux y compris ceux d’une rénovation énergétique globale venaient à s’étendre au-delà de 21 jours, le locataire est en droit de réclamer une diminution du loyer proportionnelle à la durée de privation du logement (article 1724 du Code civil).

Voilà donc quelques freins, et pas des moindres, pour qu’un bailleur public ou privé abandonne toute velléité d’effectuer la rénovation énergétique globale d’un ou de plusieurs logements mis en location. Même en augmentant le montant des aides, ce n’est pas le coût des travaux qui freine la rénovation du parc immobilier locatif, mais la gestion du ou des locataires en cas de travaux.

L’abandon de toute rentabilité locative

Le deuxième sujet de litige entre le bailleur et le locataire, après la gestion du dépôt de garantie est celui des «troubles de jouissance» dont la majorité des réclamations sont dues à un mauvais entretien des lieux : isolation thermique insuffisante des murs et des fenêtres, mauvais fonctionnement du système de chauffage, etc. Source LeFigaro

S’appuyant sur cette thématique, la CGL (Confédération Générale du Logement) propose que le législateur autorise le locataire à faire appel à un professionnel de la rénovation par lui-même, lorsque le bailleur rechigne à effectuer les travaux qui lui incombent. Si cette proposition venait à être validée, ou toute celle visant à rendre obligatoire la rénovation énergétique des logements, on verrait alors les propriétaires bailleurs obligés de procéder à des travaux lourds, longs et coûteux tout en étant forcés éventuellement de reloger leurs locataires à leurs frais et de leur octroyer en outre une baisse de loyer.

Nota : Selon le site Hellio, une fois déduit le montant de différentes aides (CEE, MaPrimeRénov’, Bonus sortie de passoire…) le coût d’une rénovation énergétique globale supporté par le propriétaire oscille entre 33 k€ et 52 k€. Il reste à savoir maintenant en combien de temps un propriétaire bailleur pourra espérer récupérer cet investissement sur les loyers qu’il touchera, s’il les perçoit tous….

Même en augmentant le montant des aides à la rénovation énergétique pour les bailleurs privés, il ne sera alors plus jamais possible d’évoquer une possible rentabilité locative d’un logement ; surtout lorsque d’ici la fin des travaux, un encadrement ou un plafonnement des loyers aura été mis en place et que le bailleur ne pourra plus augmenter à sa guise le montant du loyer d’un logement devenu économe en énergie grâce à son investissement.

À savoir : Il existe bien quelques cas pour pouvoir augmenter (très modérément) le loyer d’un logement après travaux d’amélioration de la performance énergétique. Ces cas issus du Décret n° 2019-802 du 26 juillet 2019 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont recensés plus lisiblement sur actujuridique.