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Rapport Nogal, le DPE pas encore prêt

Le rapport demandé au député LREM de la Haute-Garonne Mickaël Nogal est baptisé ‘louer en confiance’. Il se traduit par 37 propositions imaginées pour renforcer la confiance entre bailleurs privés et locataires dans un secteur tendu. De moins en moins rentable pour les bailleurs privés car de plus en plus exigeante et fiscalisée, la location d’un logement devient de plus en plus chère pour les candidats à revenus de plus en plus modestes et/ou précaires. Concilier la rénovation énergétique du parc locatif privé avec la contention des loyers semble une tâche ardue surtout si le climat réglementaire et légal reste à l’interdiction de location des mauvais DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), au plafonnement et à l’encadrement des loyers et à l’obligation de mandat à un agent immobilier. Pavé de bonnes intentions, le rapport montre des limites surtout tant que le DPE ne sera pas refondu et que les bailleurs se sentiront défavorisés.

La classe énergie toujours exempte des critères de décence d’un logement

 

Il est rassurant de constater que le rapporteur signale lui-même cet incompréhensible défaut d’une classe énergie minimale pour qu’un logement satisfasse aux critères de décence.

A l’époque, le décret d’application du 9 mars 2017 avait soulevé bon nombre de protestations de tous bords (associations, fédérations, diagnostiqueurs…) car il ne prévoyait pas un critère de performance énergétique précis mais seulement une protection « contre les infiltrations d’air parasites » et « une étanchéité à l’air suffisante ». Ainsi que nous l’avions remarqué, il semble que classer comme ‘indécent’ un logement au mauvais DPE (Classe E, F ou G) aurait soulevé bien trop de recours entre bailleurs (publics et privés) et locataires ; surtout que cela aurait permis à des milliers de locataires de réclamer l’application de leur DALO (Droit Au Logement Opposable) dans un parc immobilier déjà très tendu.

Le rapporteur propose tout de même la fixation d’une norme minimale de performance énergétique dans les critères de décence du logement en laissant un délai aux propriétaires pour se mettre en conformité. Il propose même 2025 comme date butoir en attendant d’abord que le DPE refondu soit opposable et espérant sans doute que l’interdiction de location des passoires énergétiques (classes F et G du DPE) stimule suffisamment les bailleurs pour améliorer la performance énergétique des logements qu’ils louent. A moins que d’ici là, la baisse du coefficient d’énergie primaire de l’électricité dans le calcul du DPE n’ait automatiquement fait gagner une ou plusieurs classes énergie à des logements jusqu’alors classés comme énergivores.

A savoir : C’est le texte de la proposition N°27 « Ne pas préciser la norme minimale de performance énergétique dans le décret décence pour exclure les étiquettes F et G tant que le risque de voir une proportion importante de logements sortir du parc locatif privé n’est pas maîtrisé avec une forte réduction préalable de la proportion d’étiquette F et G grâce à un ensemble d’aides aux propriétaires bailleurs suffisamment efficaces. Source MickaëlNogal.fr

Les bailleurs privés enfin bénéficiaires du CITE sous condition de DPE

Voilà enfin un levier de la rénovation énergétique qui est proposé : étendre (enfin) aux propriétaires bailleurs les aides à la rénovation énergétique et notamment le CITE (Crédit d’Impôt en faveur de la Transition Énergétique).

Le rapport souligne que dans le programme Habiter Mieux « les propriétaires bailleurs n’ont que la portion congrue du programme » et que le « CITE qui permet dans le cas général de financer 30% des travaux de rénovation énergétique ne peut en revanche être versé aux propriétaires bailleurs ». Si parmi les propositions il est suggéré d’étendre les aides à la rénovation énergétique et notamment le CITE aux propriétaires bailleurs, cette extension ne serait proposée qu’aux bailleurs privés pratiquant des « loyers modérés rendant les logements accessibles aux personnes à revenus modestes ». Il reste alors à définir ce qu’est un ‘loyer modéré’ surtout lorsque l’encadrement des loyers est en place dans la commune….

La reconnaissance des diagnostiqueurs immobiliers en audit énergétique

Parmi les observations et propositions retenues dans le rapport il est à noter qu’elles rendent leurs lettres de noblesse aux diagnostiqueurs immobiliers et thermiciens.

Le rapporteur reconnaît que «Le CITE est aujourd’hui attribué pour une liste de travaux éligibles sans obligation de faire établir un diagnostic par un expert concluant sur des recommandations concernant les mesures prioritaires à mettre en œuvre. Cette situation ../..ne permet pas de garantir en revanche que cette aide se traduit par des travaux réellement prioritaires ».

Il est donc proposé de moduler les aides à la rénovation énergétique en fonction du gain réellement obtenu à l’issue des travaux quitte à moduler en rapport la contribution aux travaux de rénovation énergétique qui peuvent être mis à la charge du locataire (troisième ligne de quittance) quand le niveau des économies réalisées est sécurisé dans le cadre d’un marché de performance énergétique. Pour cela aussi, il faudra attendre que tout DPE soit réellement opposable (2020) et que le ‘marché de performance énergétique’ se traduise par une comparaison entre le DPE avant-travaux et le DPE après-travaux en ayant appliqué les préconisations d’expert du diagnostiqueur immobilier.

Quid de la spoliation des loyers et cautions locatives ?

Malheureusement, la seule issue pour le rapporteur d’aider les bailleurs privés à engager les travaux de rénovation énergétique semble celle de les obliger à louer par l’intermédiaire d’un agent immobilier qui en financerait le coût à déduire des revenus du loyer.

En plus de favoriser ostensiblement la profession d’agent immobilier tout en pénalisant l’entreprise personnelle cette mesure apparaît comme une perte supplémentaire de revenus locatifs pour les bailleurs associée à une hausse obligée du tarif des agences pénalisant les candidats à la location puisqu’il faudrait inclure dans le parcours des banques et des assurances. Or toute perte de revenus locatifs est un frein avéré à l’investissement dans la rénovation énergétique.

L’obligation de mandat à un agent immobilier introduit mécaniquement des frais d’agences qui seront en partie supportés par les bailleurs mais aussi et surtout par les locataires. Le rapport prévoit que les agents immobiliers auront des obligations bancaires et d’assurances supplémentaires avec en plus (eux-aussi) des frais de certification (Immo+). Il reste juste à savoir (mais on s’en doute) sur qui ils vont répercuter ces frais si ce n’est sur les bailleurs (avec baisse du rendement locatif jusqu’au découragement) et/ou sur les locataires (avec hausse des frais et honoraires d’agence, d’où un effet pervers de hausse du coût de la location) à moins que la philanthropie ne soit incluse dans les pré-requis de la profession et/ou dans la certification Immo+…

La confiscation des cautions locatives est sûrement l’item qui a fait le plus de buzz car le rapport préconise d’en spolier les bailleurs privés sous prétexte de rassurer (encore) les locataires dont un grand nombre décide unilatéralement déjà de ne pas régler le dernier mois de loyer en fin de bail. La proposition suggère de faire gérer les cautions locatives par un organisme à créer (frais de personnel, d’infrastructures, d’équipement et de gestion à prévoir) qui recevrait le montant des dépôts de garantie en lieu et place du bailleur privé et le restituerait en fin de bail à l’une ou à l’autre des deux parties. On pourrait imaginer que le rapporteur cherche juste par la confiscation des cautions à faire entrer environ 4 milliards d’euros dans les caisses de l’État (afin de financer en partie les aides à la rénovation énergétique) tout en éradiquant les éventuels baux non déclarés dont les taxes et frais échappent au fisc. Mais il n’est question rappelons-le que de ‘louer en confiance’ en souhaitant que les bailleurs privés auront encore assez de confiance et d’intérêt dans la location et surtout les moyens d’investir dans la rénovation énergétique du logement loué.

A savoir : Les plus pénalisés par les récentes et prochaines mesures semblent être les particuliers qui ont fait confiance à l’État en investissant dans des dispositifs type Scellier, Pinel, Denormandie, etc. Entre loyers plafonnés et encadrement des loyers, même s’ils réussissent à tirer un petit profit de la location, la non perception du dépôt de garantie risque de les priver des liquidités escomptées dans le budget qu’ils avaient calculé au moment de leur engagement.


  • Ce genre de dispositif nécessite de s'appuyer et de ce concerter avec les organisations professionnelles de l'immobilier.
    Publié le 01/07/2019 par PLAINDOUX

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