Réforme des contrats et obligations en cas de vente immobilière

Déjà que la panoplie des diagnostics immobiliers avant-vente est bien étendue, mais de surcroît, la réforme du droit des obligations d’octobre 2016 vient faire peser d’autres contraintes et des plus étendues sur les vendeurs de biens immobiliers. Obligation de bonne foi et d’information avant contrat, promesse unilatérale et pacte de préférence, les avant-contrats deviennent bien plus contraignants et ne laissent plus beaucoup de liberté aux vendeurs. Ce qui a changé par rapport à l’ancienne promesse de vente.

La promesse de vente, synallagmatique ou unilatérale ?

Jusqu’alors (sans forcément en employer le terme), le grand public connaissait de la promesse de vente, que la forme du contrat bilatéral passé entre acquéreur et vendeur dans lequel une partie (l’acheteur) s’oblige à payer le prix à l’autre partie (le vendeur) qui lui transfère la propriété du bien.

C’est l'article 1102 du code civil qui définit ce type de contrat : « le contrat est synallagmatique ou bilatéral lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres ».

La Loi (ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016) introduit désormais une nouvelle disposition à la promesse unilatérale de vente qui est définie comme « le contrat par lequel le promettant accorde au bénéficiaire le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat pour la conclusion duquel il ne manque que le consentement du bénéficiaire mais dont les éléments sont déterminés » (objet, état, prix, frais annexes…).

Alors que dans la promesse de vente classique (synallagmatique) les deux parties s’étaient l’une et l’autre engagées à conclure la vente (le vendeur était tenu de vendre aux conditions mentionnées et l’acheteur obligé à acheter à ces mêmes conditions), dans la promesse unilatérale de vente, l’acheteur n’est bénéficiaire que d’une simple option pour acquérir l’objet ou le bien.

Cette distinction est importante car si jusqu’alors la justice n’accordait au bénéficiaire victime de la rétractation anticipée du promettant, que des dommages et intérêts et le privait de toute possibilité d’obtenir la réalisation forcée de la vente, dorénavant, le promettant qui révoque son engagement en cours de promesse, ne pourra pas empêcher la formation du contrat promis (donc la vente du bien) si le bénéficiaire entend lever l’option.

Maintenant que le bénéficiaire se trouve garanti que la rétractation du vendeur n’est plus possible, il a plutôt intérêt à signer une promesse unilatérale de vente plutôt qu’une promesse synallagmatique de vente car s’il s’est engagé à acheter le bien, le vendeur s’est engagé à le lui vendre, à lui et à lui seul.

Important : Si une vente venait à intervenir en violation de la promesse unilatérale de vente avec un tiers qui connaissait l’existence de cette promesse, le contrat de vente sera frappé de nullité.

Le pacte de préférence

Avant même de signer une promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique) la Loi établit désormais la possibilité de conclure entre les parties un ‘pacte de référence’ qui se définit comme « le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéfice de traiter avec lui pour le cas où il déciderait de contracter ». Le pacte de préférence est ainsi un avant-contrat qui lie les parties dans un engagement ferme et irrévocable pour la réalisation d’une transaction alors qu’elles n’ont pas même encore convenu de son prix et/ou de sa description et donc de son état. (Ceci est particulièrement applicable aux biens immobiliers proposés à la vente avant les bilans des diagnostics immobiliers et notamment un mesurage Loi Carrez, un DPE, etc.)

Important : Si le bénéficiaire d’un pacte de préférence venait à être victime d’une inexécution du contrat de vente du fait de son cocontractant, il bénéficierait d’un droit à réparation conformément à l’article 1123 du Code civil.

En outre, lorsqu’un acquéreur se voit lésé par un tiers qui a permis la violation de l’engagement du pacte de préférence, il peut solliciter soit la nullité de la vente passée en fraude (avec ce tiers) soit sa substitution (et réintégration) dans le contrat conclu. Ce qui explique pourquoi la Loi innove également en créant une action interrogatoire au profit des tiers qui peuvent demander au bénéficiaire d’un pacte, de confirmer l’existence de ce pacte et sa volonté de s’en prévaloir. A ce titre, le pacte de préférence peut se comparer au ‘Droit de préemption’ dans les formes de son application.

L’obligation de bonne foi et d’information

Dans son article 1104, le Code civil précise désormais que l’obligation de bonne foi s’applique également dès la phase de négociation du contrat. Cette nouvelle obligation de bonne foi lors de la formation du contrat (avant-contrat) fait l’objet d’un article spécifique (art 1112 du Code civil) qui régit le devoir d’information au cours de la phase de négociation : "celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ". Déjà applicable en droit de la consommation, le devoir d’information est exigé dès le stade des négociations, dès lors que cette information est déterminante pour le consentement de l’autre partie. Cette disposition étant d’ordre public, aucune des parties ne peut ni l’exclure ni la limiter.

A savoir : Donc, désormais, dès que le vendeur d’un bien immobilier détient des informations ayant une " importance déterminante pour le consentement de l’autre ", il doit les transmettre au candidat à l’acquisition.

La définition d’information ‘importante’ étant celle ayant un " lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties ". Cela s’applique bien évidemment aussi bien aux résultats d’un diagnostic immobilier ancien ayant décelé des défauts ou des risques (amiante, plomb, termites, mérule…), mais également sur des manquements en termes de performance ou des défaillances qui n’en étaient encore qu’au stade de l’audit ?

Source Immoweek