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Rénovation énergétique du parc immobilier locatif, le miracle aura-t-il lieu ?

L’extension d’octroi de MaPrimeRénov’ aux propriétaires bailleurs était très attendue afin d’inciter valablement à la rénovation énergétique du parc locatif privé. Si jusqu’alors le dispositif d’aides a reçu un franc succès de la part des propriétaires occupants, il semble qu’il risque ne pas en être de même de la part des propriétaires bailleurs. En cause, la parution de textes édictant des conditions d’attribution drastiques et des sanctions applicables aux propriétaires bailleurs qui ne réussiraient pas à louer un logement qu’ils auraient rénové. Risque-t-on alors de voir émerger les mêmes détresses de propriétaires bailleurs avec MaPrimeRénov’ que celles induites par les dispositifs de défiscalisation type Scellier et Robien ? Possible...

Les conditions initiales d’attribution de MaPrimeRénov’ aux propriétaires bailleurs

A l’origine, l’accès à l’aide MaPrimeRénov’ pour des logements loués par des propriétaires bailleurs a été introduit par le décret du 25 janvier 2021 qui imposait trois conditions d’attribution.

Une condition bien compréhensible d’attribution de MaPrimeRenov’ est sa limitation aux seules personnes physiques en excluant naturellement toutes les personnes morales dont les bailleurs institutionnels et les SCI. Les autres conditions affèrent au logement loué. Le logement doit être un logement ‘ancien’, c’est-à-dire achevé depuis plus de deux ans à la date de début des travaux financés par MaPrimeRenov’, ce qui est très cohérent également. 

Mais la condition litigieuse tient aux obligations de location du logement ainsi rénové qui doit être loué à titre de résidence principale dans un délai de 6 mois suivant le versement du solde de la prime et pour une durée minimale de cinq ans à compter du versement du solde de l’aide.

C’est là que cela commence à se corser. Car s’il est tout à fait normal qu’un propriétaire bailleur d’un logement rénové cherche à le loue ;, par contre, personne ne peut prévoir avec certitude que ce logement trouvera dans les 6 mois son locataire et qu’il en sera ainsi pendant les cinq prochaines années.

A savoir : L’avantage de la défiscalisation des dispositifs Scellier et Robien était soumis aux mêmes obligations de location aussi bien quant au délai de mise en location que sur la durée de ladite location. Si quelques investissements de ce type ont été profitables aux investisseurs, bon nombre d’entre-eux n’ont pas trouvé les locataires requis. Pour ceux-là, s’ils ont perçus quelques indemnisations de l’assurance de garantie de location (6 mois au plus), au bout de 12 mois sans locataire, ils sont tenus de rembourser le montant de la défiscalisation attendue. Certains tentent alors de faire annuler la vente de logement qui devait être une très bonne affaire... 


De nouvelles conditions rétroactives

Malgré ces trois premières conditions d’attribution déjà assez limitatives, le décret n°2021-911 du 8 juillet et un arrêté ajoutent deux nouvelles conditions.

La première condition consiste à imposer au propriétaire bailleur d’informer son locataire de la réalisation des travaux financés par MaPrimeRenov’. C’est très compréhensible d’autant plus si un locataire occupe le logement à rénover.

La seconde condition impose au propriétaire bailleur de déduire l’enveloppe de la prime du montant des travaux d'amélioration ou de mise en conformité pouvant justifier une revalorisation des loyers.

En cas de manquement à ces deux nouvelles obligations, l’ANAH, qui gère MaPrimeRenov’ pour le compte de l’État, peut exiger le remboursement de la prime, imposer une amende pouvant représenter plus de 50 % du montant de la prime, et interdire pendant cinq ans l’attribution de MaPrimeRenov’ à l’intéressé.

Non seulement ces deux nouvelles conditions qui s’ajoutent aux trois premières réduisent l’intérêt attendu des propriétaires bailleurs pour le mécanisme MaPrimeRénov’ mais, en outre on apprend qu’elles sont presque rétroactives. En fait, les travaux ouvrant droit à la prime c’est-à-dire entamés dès le 1er octobre 2020 seront assujettis aux mêmes conditions et sanctions dès lors que la demande de prime n’a pas été conduite avant la parution des textes de 2021. Or, il faut savoir que même l’ANAH souffre de retards et reconnaît des « difficultés notamment techniques rencontrées par l’Agence nationale de l’habitat dans l’instruction des dossiers ».

Nota : Batirama  cite plusieurs groupes Facebook, dont «Ma Prime Rénov’ : le parcours du combattant » et «Ma prime renov », qui dénoncent le « Site qui plante presque constamment, conseillers difficiles à joindre et qui répondent à côté de la plaque, fantaisies dans le traitement des dossiers, impossibilité de toucher son aide après des mois et des mois d'attente ». Source Batirama


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