Vente ou location de logement, la multiplication des états des risques ?

On savait qu’il avait été rendu obligatoire de communiquer la classe du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) d’un logement d’abord avant chaque première visite puis plus tard de l’intégrer dans le texte des annonces immobilières. Très bientôt, il faudra également y faire figurer l’estimation des dépenses en énergie requises pour l’occuper. Et puis, maintenant on apprend qu’il est prévu également de communiquer l’ERRIAL (État des Risques Réglementés et Information Acquéreur Locataire) au plus tard avant la première visite du bien et au plus tôt dans l’annonce immobilière. Quel format devront adopter ces annonces ? Combien faudra-t-il faire effectuer d’ERRIAL pour vendre ou louer un logement ?

Un état des risques avant chaque première visite

Voilà ce qu’il est apparemment prévu dans l’article 58 alinéa 3 du Projet de loi nº 3875 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (Loi Climat et résilience).

Le texte propose de faire appliquer dans les douze mois suivant promulgation « l’amélioration du dispositif d’information des acquéreurs et locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques prévu à l’article L. 125‑5 du code de l’environnement, en rendant cette information plus précoce et en y intégrant une information sur l’exposition de la zone concernée au recul du trait de côte ». Or l’information acquéreur locataire c’est l’IAL incorporée à l’ERRIAL qu’il faudra communiquer bien plus tôt que juste avant la signature de l’acte ou du bail aux potentiels acquéreurs ou locataires.

Deux options sont proposées pour communiquer plus ‘précocement’ l’ERRIAL. Toutes deux se rapprochent de l’obligation de communication du DPE ; c’est à dire avant chaque première visite du bien immobilier et/ou dans le libellé des annonces immobilières, que celles ci soient sur support papier ou numérique.

Avant chaque première visite d’un bien immobilier, la communication d’un ERRIAL à jour va requérir d’en éditer régulièrement, voire d’en éditer un nouveau avant chaque visite car les PPR (Plan de Prévention des Risques) évoluent sans cesse. De là, le travail des agents immobiliers notamment va s’en trouver bien plus compliqué.

Et pourtant, c’est ce qu’il risque d’arriver puisque l’autre option envisagée est discriminatoire.

L’ERRIAL en lien ou en QR code ?

Il est vrai qu’il suffirait comme cela a déjà été proposé d’insérer dans chaque annonce sur Internet le lien vers un ERRIAL à jour (vraisemblablement issu du portail GéoRisques). Ce lien pouvant même être proposé sous forme de QR code renvoyant sur la page idoine du portail gouvernemental.

Même avec cette solution numérique, le problème demeurera entier pour les personnes ne possédant pas de smartphone ou désireuses de ne pas l’employer ; il faudra alors leur communiquer un ERRIAL sur papier ou se passer de leur clientèle ce qui pourrait être une forme de discrimination ou de refus de vente, les deux cas étant punis par la Loi. 

Nota : Selon que l’on désire ou non employer un smartphone, on assiste déjà à une forme de traitement à deux vitesses depuis la crise du Covid. Fiche préalable à un test de dépistage, résultat du test, pass sanitaire, etc. ne sont pas aussi accessibles à ceux qui sont dépourvus de téléphone ‘intelligent’ qu’à ceux qui en emploient un. Mais n’oublions pas qu’un désir gouvernemental un temps exprimé était de pouvoir associer à vie un numéro de téléphone mobile à chaque numéro Insee… N’est-ce pas déjà une quasi obligation de la part des banques pour des paiements en ligne ?

Combien d’ERRIAL pour vendre ou louer ?

Il est certain que si l’on cumule le nombre d’ERRIAL qu’il faudra fournir depuis la diffusion d’une annonce immobilière, puis avant chaque visite et ensuite avant la signature de la promesse de vente puis encore au jour de la conclusion de l’acte authentique, le nombre d’états à fournir sera conséquent.

De là on peut se demander comment seront ventilés les coûts de la recherche, de l’édition et de la communication de ces multiples états. Vendeurs, bailleurs, agents immobiliers, acquéreurs et locataires, diagnostiqueurs immobiliers… qui va payer pour assumer la responsabilité des conséquences de la fourniture d’un état incorrect ou incomplet ? 

Surtout que dans la perspective d’intégrer à l’ERRIAL des prévisions d’exposition au recul du trait de côte il est envisagé que ces prévisions portent sur 30 à 100 ans.