Vers une véritable obligation de DTG ?

Afin d’éviter que le manque de logements ne devienne insoutenable une fois en vigueur l’interdiction de location des passoires thermiques, il est indispensable de rénover les copropriétés anciennes et les logements qu’elles abritent. Sortir à terme du parc locatif près d’un quart des logements n’est plus envisageable alors que la construction neuve marque le pas et que le nombre d’acquéreurs potentiels risque de chuter drastiquement.

Même en prévoyant à nouveau un large arrosage de chèques énergie afin de permettre aux plus précaires de payer une partie des énormes dépenses en énergie que réclame une passoire thermique, il faudra bien se résoudre à obliger réellement la rénovation énergétique des logements anciens. De là, le PPT (Plan Pluriannuel de Travaux) des copropriétés doit être basé sur un audit énergétique et un DTG (Diagnostic Technique Global) qui doivent être réellement obligatoires, n’en déplaise à certains.

N’en déplaise au Conseil d’État

Lorsque dans son rapport, le Conseil d’État s’inquiétait du grand nombre de diagnostics immobiliers obligatoires et suggérait de ne plus en imposer davantage, on peut entendre qu’il visait le DTG (Diagnostic Technique Global), seul diagnostic immobilier encore sur la sellette.

Officiellement, l’obligation de DTG ne se résume qu’à une proposition de sa réalisation que doit faire le syndic à chaque assemblée générale. Hormis pour les nouvelles mises en copropriété d’un bâti de plus de 10 ans (anciennement soumises au diagnostic de mise en copropriété) et les immeubles insalubres, le DTG n’est pas réellement obligatoire. Par contre s’il a été réalisé, son compte-rendu doit faire partie du DDT (Dossier de Diagnostic Technique) à transmettre aux acquéreurs.

Nota : Le coût d’un DTG pour une copropriété classique étant réparti au prorata des tantièmes, la dépense qui demeure raisonnable pour chacun des copropriétaires ne devrait pas être un obstacle. Il en va tout autrement pour les gestionnaires de parcs de logements sociaux pour qui la dépense de nombreux DTG sur de grands ensembles risque de représenter un coût important à budgétiser. De là, on comprend mieux les réticences à rendre le DTG réellement obligatoire.

Que le Conseil d’État se prononce contre l’instauration d’une nouvelle obligation de diagnostic immobilier, on le conçoit ; mais de grâce, pas le DTG. Sans ce diagnostic technique global réalisé par un professionnel certifié, qui pourra assurer l’exhaustivité du contenu d’un Plan Pluriannuel de Travaux ?

Il apparaît déjà sur la toile de mirobolantes offres de stages et de formations à l’élaboration d’un PPT pour que l’on comprenne rapidement qu’il n’est pas requis de compétences, de diplômes, d’expérience ou d’assurance professionnelle pour établir le PPT d’une copropriété. Alors quelle est la valeur du PPT d’une copropriété si celui-ci peut-être incomplet, inexact ou trompeur ? Quels seraient les recours des copropriétaires et acquéreurs en cas de PPT incomplet ayant fait l’impasse sur des travaux aussi impérieux que la réfection de balcons devenus dangereux (mais coûteux) ?

À savoir : Après plusieurs précédents, le drame de l’effondrement d’un balcon à Angers qui a coûté la vie à quatre personnes a fait l’objet d’un rapport de l'Agence qualité construction (AQC). Parmi les propositions formulées dans le rapport figurent l'amélioration des contrôles et l'instauration d'audits réguliers sur les ouvrages existants. Or ces points de contrôles et d’audits figurent tout naturellement sur tout DTG réalisé par un professionnel ; il ne reste qu’à rendre le DTG obligatoire pour éviter ou limiter l’occurrence de nouveaux accidents de ce type. Source Batiactu

N’en déplaise au Conseil d’État, si le PPT doit lister tous les travaux à effectuer dans une copropriété, il faut que ce PPT s’appuie sur l’avis du professionnel (indépendant, certifié et compétent) qui aura réalisé un DTG et aura engagé sa responsabilité professionnelle. Le prérequis de compétence et de certification(s) demandé pour effectuer le DPE ou l’audit énergétique de la copropriété doit être le minimum de celui demandé pour rédiger un PPT. Il faut donc que le DTG soit obligatoire afin que le PPT reflète réellement l’intégralité et la hiérarchie des travaux à réaliser.

Tous Marseillais ? (N’en déplaise au PSG)

Depuis, le 5 novembre 2018, jour de l’effondrement d’immeubles rue d'Aubagne à Marseille, la France a découvert qu’elle recèle de l'habitat indigne et dangereux. Mais depuis, qu’est-ce qui a vraiment changé ?

En fait, à Marseille comme un peu partout, tout avance mais lentement ; et puis, à force de chercher, on découvre. Ainsi à Marseille, en plus de la grande majorité des immeubles du quartier Noailles, on s’aperçoit que ceux du côté de la gare Saint-Charles et de la Belle-de-Mai sont ou seront dans cinq ans dans le même état de délabrement. Source Lavieimmo.

Alors que fait-on depuis pour détecter les copropriétés insalubres ou dangereuses lorsque les services municipaux ou préfectoraux n’ont pas émis d’arrêtés de péril (mairie) ou d’insalubrité (préfecture) ? On impose le permis de louer pour pouvoir aller visiter (souvent illégalement) le logement et on fait retomber sur le propriétaire bailleur le manque de connaissance de l’état de la copropriété.

À savoir : Le Conseil constitutionnel saisi par la Cour de cassation a statué que la possibilité pour les agents municipaux même en présence du maire ou d’un commissaire, d’entrer dans un logement d’habitation sans la présence ou l’autorisation du propriétaire violait la liberté fondamentale du droit à la propriété et à l’inviolabilité du domicile. En conséquence, en cas de contrôle, un copropriétaire a parfaitement le droit de refuser l’entrée aux agents municipaux. Source Legavox

Il suffirait seulement d’exiger un DTG avant toute délivrance d’un permis de louer dans un immeuble ancien pour obtenir une excellente connaissance de l’habitat d’une commune et ainsi intervenir avant que des immeubles entiers deviennent insalubres, indignes ou dangereux et qu’il faille, suite à un arrêté de péril, reloger à grands frais leurs occupants.

À savoir : Il y avait bien eu à Marseille, le rapport Nicol qui révélait l’ampleur de l’habitat insalubre dans cette ville. Ce rapport indiquait un parc privé potentiellement indigne présentant un risque pour la santé ou la sécurité de quelques 100 000 habitants. Ce rapport qui aurait été traité de « fumisterie » à l’époque a reçu bien plus de considération trois ans et huit décès plus tard.

(OM et PSG) Tous UNIS ?

"Alors que la construction marque le pas, l'offre locative pourrait se réduire de 25% à brève échéance". Voilà en substance le message de l'Unis retransmis par Batiactu.

Parce que les interdictions de mise en location de passoires thermiques risquent de créer un manque de 90.000 logements d'ici 2023, et de 2 millions d'ici 2028, il est urgent de rénover l’ancien, mais pas n’importe comment. À cet effet, l'Unis propose que dans les copropriétés, soit réalisé un audit énergétique systématique donnant lieu à un plan quinquennal (et non décennal) de travaux élaboré sur la base d'un Diagnostic Technique Global (DTG). En outre, l'Unis suggère de revoir une nouvelle fois la majorité de vote de travaux afin que leur déclenchement ne soit plus freiné par quelques copropriétaires réfractaires. 

Nota : « L’UNIS est la première organisation de professionnels de l’immobilier qui représente tous les métiers du secteur » elle est à l’origine de l’Université de la copropriété qui permet aux copropriétaires et aux conseils syndicaux de s'informer et de se former.

Cette université est accessible aux particuliers (participation gratuite), elle est organisée sous la forme d'ateliers successifs expliquant l'environnement juridique et technique de la copropriété, les droits et les devoirs de chacun.