Quel Elan pour les diagnostics immobiliers ?

 

Oui, le jeu de mots est facile quand on sait que ‘Elan’ est le nom donné au projet de loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Publié début avril et présenté en séance publique à l’Assemblée Nationale

 le 30 mai, ce projet de loi se fait régulièrement amendé et retoqué au fur et à mesure de son parcours. Pourquoi ? Parce que dans son objet il prévoit notamment une simplification des normes, le bail mobilité, le bail numérique, la réorganisation du secteur HLM, l’application de pénalités plus fortes contre les locations saisonnières, etc.

Parmi ces mesures, d’autres moins apparentes touchent de plein fouet le secteur des diagnostics immobiliers. Loi Elan et diagnostics immobiliers, une piste et des enjeux à décrypter.

 

Diagnostics immobiliers et HLM

Depuis pas mal de temps déjà, les bailleurs sociaux des parcs HLM ont cherché à se dégager des contraintes des obligations de diagnostics immobiliers aussi bien avant la location qu’avant la vente.

Dans le projet de Loi Elan, des députés avaient donc réussi à faire apparaître deux mesures permettant à ces offices de s’exonérer plus ou moins des mêmes obligations que tous les autres bailleurs. Il aurait été demandé que les offices HLM puissent faire exécuter les diagnostics immobiliers par leurs propres agents sans se soucier ni des pré-requis de compétence, ni des certifications ou re-certifications et encore moins de l’obligation d’indépendance auxquels sont tenus les diagnostiqueurs immobiliers certifiés. En bref, il se serait alors agi de créer ainsi une profession parallèle en diagnostics immobiliers du secteur HLM dont on se doute que les bilans de diagnostics puissent créer un conflit d’intérêt notamment au cas où l’office aurait eu des travaux importants à réaliser avant la vente ou la location, ou pire si le DPE d’un logement HLM à vendre venait à être gonflé artificiellement afin d’en accroître la valeur. (Surtout si cette mesure avait été adoptée avant que le DPE ne devienne opposable…).

Au risque de cet évident conflit d’intérêt, l’Assemblée nationale a rejeté cette proposition tout comme celle de prolonger uniquement dans le parc HLM la durée de validité des diagnostics immobiliers. On se demande même pourquoi une telle demande a pu être formulée dans ce projet de loi puisqu’un des buts même de la Loi Elan est d’accélérer la vente des logements HLM à leur occupants afin de favoriser l’accession à la propriété. Prolonger la durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires à la location aurait dû sembler totalement improductif par rapport aux objectifs du projet de loi.

 

Diagnostic assainissement non collectif valide pendant 10 ans

Une mesure qui va plaire aux usagers et peut-être limiter les abus qui remplissent des pages sur internet. En amenant à dix ans et non plus trois ans seulement la durée de validité du diagnostic ANC (Assainissement Non Collectif), non seulement les députés harmonisent ce diagnostic avec les autres diagnostics immobiliers requis pour la vente (DPE notamment), mais de plus limitent la fréquence d’intervention des ‘tout-puissants’ SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif). Dans le paragraphe édifiant « Le scandale du diagnostic assainissement non collectif » dans la rubrique ‘Service public de l’eau et de l’assainissement’ nous y rapportions les dérives des SPANCs reprises par la confédération Confi-Anc-e.

 

L’accessibilité aux handicapés

Les diagnostiqueurs immobiliers le savent mieux que tous, il n’est pas envisageable de rendre l’intégralité de tous les bâtiments accessible à toutes les formes de handicaps à moins de dépenses faramineuses. Or, à la demande de certaines associations il avait inclus dans le projet de loi Elan d’obliger toutes les constructions neuves à être conformes aux normes d’accessibilité aux handicapés. Bien sûr, cette idée est louable aussi bien en termes d’égalité face au logement qu’en termes de prédiction du vieillissement de la population amenant à une perte d’autonomie ; mais totalement irréalisable si l’on veut que le logement neuf demeure (à peu près) accessible aux acheteurs. Le BBC déjà, le BePos ensuite risquent déjà faire tellement grimper les prix de l’immobilier neuf que même en s’endettant sur 30 ans dorénavant, les jeunes foyers auront du mal à les acquérir et d’autant plus si les surfaces et les aménagements sont conformes aux exigences des normes d’accessibilité aux personnes handicapées.

A savoir : Ne serait-ce que pour les WC, la norme PNR exige strictement à minima que la superficie du local soit de 3,15 m² (1,5 m X 2,1 m). En dehors des exigences pour personnes handicapées la surface minimale recommandée pour un local WC est de 0,98 m² (1,4 m X 0,7 m). Soit un différentiel de plus de 2m² de surface occupée juste pour les WC sans les équipements spécifiques…

Il a donc été pour le moment ramené l’obligation à maintenir un pourcentage de 10 % des logements neufs directement accessibles aux personnes handicapées, tout en promouvant la construction de logements évolutifs c’est à dire aisément adaptables sans travaux structurels au profit des personnes en situation de handicap. Pour mémoire, le handicap en France frappe moins de 5 % (4,3 %) de la population active, tous handicaps confondus. Source Seton.

 

L’observatoire des diagnostics immobiliers

On peut voir dans la création de ce nouvel Observatoire des diagnostics immobiliers une énième tentative d’apaiser les récriminations d’associations de consommateurs fustigeant les professionnels du diagnostic immobilier ; mais peut-être faut-il voir plus loin.

L’obligation, sous peine de nullité du diagnostic, aux diagnostiqueurs immobiliers de transmettre le bilan de leurs diagnostics à l’observatoire pourrait être vue comme un nouveau contrôle de la profession (un de plus). S’il s'était agi de surveiller l’évolution des tarifs et de la bonne exécution d’actes libéraux dans un marché concurrentiel, on aurait pu comprendre que cette transmission se fasse à un organisme relevant de la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes) ; or c’est au CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment) qu’il appartiendra de diriger cet observatoire. Faut-il y chercher là une volonté de cerner et de quantifier le pourcentage de logements recelant de l’amiante sans alerter le grand public sur l’ampleur et le coût du phénoménal chantier qu’est le désamiantage du parc immobilier ? On peut se poser la question….