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Les mentions des surfaces sont à renseigner avec prudence

Bien sûr, nous connaissons tous les attestations de surfaces obligatoires lors de la location ou de la vente d’un logement. Il est notoire que les écarts non négligeables (>5%) entre la surface annoncée et la surface réelle peuvent faire annuler le bail ou la vente ou faire baisser significativement le montant du loyer ou de la transaction. Or, outre ces attestations de surface Loi Carrez ou Loi Boutin, de nombreux vendeurs et bailleurs mentionnent sur leurs annonces des surfaces aménageables. Pour celles-ci, aucune attestation de surface n’est requise et pourtant, leur mention trompeuse peut également faire annuler la vente même plusieurs années après. Avant que naisse une attestation d’ ‘aménageabilité’, il faut manier la mention ‘combles, garage ou sous-sol aménageable’ avec prudence.


Deux attestations de surface mais jamais ensemble

Aussi bien dans le cadre de la Loi Carrez que dans celui de la Loi Boutin, les modalités de mesurage des surfaces sont édictées précisément. L’une définit la surface des parties privatives d’un bien immobilier sis dans une copropriété, l’autre la surface habitable d’un logement loué vide ou meublé. A aucun moment, ces deux attestations n’ont à figurer ensemble dans un dossier de diagnostics immobiliers ce qui peut laisser vendeurs, acquéreurs, bailleurs et locataires dans un flou qu’il faut trancher juridiquement donc des mois voire des années après.

Non seulement on regrette le cas classique des maisons individuelles situées hors copropriété horizontale vendues sans aucune attestation de surface habitable ; mais on voit aussi surgir d’autres cas troublants tranchés en justice parfois de manière surprenante. C’est le cas d’un appartement vendu sans attestation de surfaces des parties privatives (mesurage Loi Carrez) dont l’acheteur a été débouté de la demande d’annulation de la vente. Il suffit de consulter le précieux Blog de droit immobilier et de droit de l’urbanisme de Me Christophe Buffet pour se rendre compte des multiples applications de textes que nous croyions jusqu’alors inattaquables…

A savoir : Il est particulièrement intéressant pour les diagnostiqueurs immobiliers ayant à dresser un diagnostic de surface Loi Carrez de consulter la jurisprudence sur l’intégration ou non des parties communes à usage privatif, selon qu’elles sont aménagées ou non et selon leur affectation dans l’état descriptif de division.


Les délicates mentions de surfaces aménageables

C’est encore, non pas uniquement sur les textes réglementaires et légaux, mais aussi sur les comptes-rendus d’actes de justice qu’il faut glaner les précisions requises avent d’afficher sur une annonce puis plus tard sur une promesse de vente la mention de surfaces aménageables.

S’appuyant sur « l’obligation de délivrance d'un bien conforme au descriptif qui en est fait », la justice (Cour de Cassation) n’hésite pas à annuler une vente à la demande de l’acquéreur lorsque la promesse de vente du bien immobilier mentionne des surfaces aménageables qui se révèlent impossibles à aménager. Non seulement le vendeur (indélicat ou imprudent) doit alors rembourser le montant de la transaction, mais il doit en plus faire sien les dégâts entraînés par des travaux entamés par l’acquéreur et prendre à sa charge la taxe foncière payée par les acquéreurs depuis la date de la vente. Lorsque cela arrive, et c’est parfois le cas, des années après la vente, les conséquences sont souvent dramatiques aussi bien pour l’une et l’autre des parties.

La mention alléchante de surface aménageable aussi bien pour des combles, sur combles, sous-sols et garages doit alors être maniée avec prudence.

A savoir : Ce n’est pas parce qu’une maison a été achetée jadis avec une mention erronée de surfaces qu’elle peut-être revendue impunément avec ces mêmes mentions. En cas de recours du nouvel acquéreur, c’est le vendeur actuel qui sera condamné à rembourser la vente, à charge pour lui (bon courage) de se retourner contre son précédent vendeur. Ce conseil est applicable aux mesurages Loi Carrez et Loi Boutin ainsi qu’aux autres diagnostics immobiliers.


Un diagnostic de surfaces aménageables ?

Non pas encore mais l’idée est à creuser pour tout vendeur cherchant à valoriser un bien immobilier à la vente et ne voulant pas supporter les conséquences d’une mention erronée. Et puis, même si on devait voir naître un tel diagnostic de surfaces aménageables, quel type de diagnostic faudrait-il réaliser ? Un mesurage des surfaces dites aménageables ou une attestation d’’aménageabilité’ (mot à créer) de ces surfaces ?

Pour le mesurage des surfaces aménageables on peut s’appuyer sur l’article R111-22 du Code de l’urbanisme qui définit le mesurage de la surface de plancher ayant, avec celle d’emprise au sol, remplacé les précédentes SHOB et SHON. Ainsi, déjà on est certain que toute partie de la construction ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ne peut être qualifiée d’aménageable, mais cela n’est pas le seul critère à prendre en compte.

S’il n’existe apparemment pas de texte juridique définissant une surface aménageable ou non aménageable, il semble que la justice se base sur la circulaire n° 90/80 du 12 novembre 1990 relative au «respect des modalités de calcul de la surface de plancher hors œuvre des constructions». Même si reconnue sans valeur juridique par le Conseil d’État, cette circulaire apparaît comme une référence utile. Elle définit 3 critères indispensables pour qu’une surface soit aménageable :

  • La hauteur sous-plafond, on l’a vu qui doit être supérieure à 1,80 m,
     
  • L’affectation des locaux qui définit certains locaux techniques non aménageables (machinerie d’ascenseur, chaufferie, ventilation…) ainsi que les caves et sous-sols d’immeubles collectifs, mais reconnaît par contre comme aménageables à usage professionnel des parties de locaux comme les buanderies, celliers, resserres, vestiaires…
     
  • La consistance des locaux est également un critère notamment pour les combles qui même si leur hauteur sous-plafond est supérieure à 1,80 m ne peuvent être aménagés en raison d’une insuffisance à supporter la charge d’un plancher non porteur, ou d’un encombrement important de la charpente. A noter que pour les sous-sols, ceux-ci sont obligatoirement non aménageables dès lors qu’ils sont situés sous le niveau du sol naturel (tel qu’existant lors du dépôt du permis de construire).

A ces 3 critères, il faut ajouter celui souvent pris en compte de possible ouverture vers l’extérieur des sous-sols. Alors que les combles peuvent être déclarés aménageables même en l’absence d’ouverture vers l’extérieur (toujours possible à réaliser), pour le sous-sol, l’absence d’ouverture d’un sous-sol vers l’extérieur serait un critère définitif de leur caractère non aménageable.

Mais ce n’est pas tout puisqu’il faut également pour qu’une partie de construction soit réellement réputée comme aménageable que les réseaux (électricité, alimentation et évacuation en eau, aération…) se trouvent à proximité. Et pour ça, sans l’avis d’un architecte, il est déconseillé de présenter comme aménageable une surface jusqu’alors non destinée à l’usage d’habitation.

 


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