Après la consultation pour un DPE véritablement opposable en 2021

La consultation organisée par le Plan Bâtiment Durable et la DHUP (Direction de l’Habitat de l’Urbanisme et des Paysages) et à laquelle bon nombre de diagnostiqueurs immobiliers ont participé vient de se terminer. Le DPE fiabilisé est désormais en cours de finalisation. Cette finalisation passera d’abord par la refonte des méthodes de calcul et notamment de la méthode 3CL qui ne répondait déjà plus au standard de l’Union Européenne. Annoncé comme finalisé avant la rentrée 2020, le DPE véritablement opposable sera effectif au 1^er janvier 2021. Mais un nouveau DPE qui sera opposable, qu’est-ce que cela va changer pour les donneurs d’ordre vendeurs et bailleurs, pour les prospects acquéreurs et locataires et pour les diagnostiqueurs immobiliers ? Quelques pistes de réflexion, et pas mal de questions.

Si le nouveau DPE est opposable, quid de l’ancien ?

Des questions à se poser mais apparemment pas déjà envisagées lors de la mise sur rails de l’opposabilité du DPE. Quels DPE seront opposables au 1^er janvier 2021 ? Uniquement ceux réalisés après cette date ou tous les DPE effectués durant les 10 dernières années (durée de validité limite d’un DPE) ?

Si la raison nous ferait pencher pour une opposabilité limitée aux seuls DPE réalisés après la refonte des méthodes de calcul, il va falloir créer un DPE millésimé du type ‘DPE 2021’. Une fois ce DPE millésimé créé il faudra donc faire inclure dans les annonces des sites et agences immobilières l’année de réalisation du DPE et décréter que ne seront opposables que les DPE postérieurs à 2021. Un casse-tête…

Maintenant, imaginer que tous les DPE deviendront opposables quelle que soit l’année de leur réalisation ouvre la porte à une flopée de litiges. Rappelons que certains ont été effectués sur factures (dorénavant bannis) et que les autres ont été calculés à l’aide d’une méthode reconnue obsolète. Donc, un autre énorme problème en perspective….

Faut-il faire son DPE avant 2021 ?

Cette question, beaucoup de donneurs d’ordre vont bientôt se la poser. En faisant réaliser maintenant un DPE valide pendant dix ans, chacun peut prévoir son exigibilité future lors d’une vente ou d’une location sans avoir à faire effectuer plus tard un DPE plus moderne mais supposé plus cher.

Car il faudra envisager le surcoût du DPE opposable aussi bien pour le diagnostiqueur immobilier que pour le donneur d’ordre. A moins que le nouveau logiciel 3CL simplifie énormément le travail du diagnostiqueur, on peut en effet s’attendre à une inflation du tarif moyen du DPE. Autre méthode plus poussée, logiciels à actualiser sont des frais à intégrer avec en plus l’inflation des primes d’assurance . Si le DPE opposable fait peur à de nombreux diagnostiqueurs, c’est bien plus au regard de leurs cotisations en RC Pro que de la qualité de leurs diagnostics. On a vu déjà beaucoup de compagnies d’assurance augmenter les primes des diagnostiqueurs au moment où dans la morosité actuelle de l’immobilier, d’autres compagnies (notamment en assurance construction) se déclarent en faillite ou cessent toute activité.

Faire refaire les DPE anciens ?

Dans le climat social teinté de jaune, où l’on assiste en plus à un fort recul des mises en location par des propriétaires bailleurs très (trop) imposés, on sait bien qu’il ne sera pas admis de déclarer caduc un DPE récent et d’en redemander un nouveau ‘labellisé 2021’ avant de délivrer un permis de louer par exemple. Il faudra donc obligatoirement explorer d’autres pistes possibles pour concilier les intérêts des acquéreurs et locataires d’une part, ceux des vendeurs et bailleurs d’autre part et les diagnostiqueurs immobiliers au final. Parmi les pistes possibles celle de faire l’équivalent d’une contre-visite (à tarif préférentiel) pour faire valider au standard 2021 un DPE plus ancien. C’est peut-être plaisant pour le donneur d’ordre (au départ) qui verra son DPE fiabilisé mais qui déchantera peut-être en voyant la classe énergie de son bien perdre quelques précieuses lettres. Pour le diagnostiqueur immobilier, ce serait en l’état un nouveau DPE à refaire donc autant (voire plus) de temps et de moyens que pour le premier donc une perte sèche à moins de subventions...

Et les certifications DPE ?

Les mêmes questions se posent ou presque vis-à-vis des certifications : un diagnostiqueur certifié DPE avec ou sans mention sur un logiciel et avec des méthodes de calcul est-il automatiquement certifié sur le nouveau logiciel et avec d’autres méthodes ? Verrons-nous éclore des offres d’emploi et de services précisant la date souhaitée d’obtention de la qualification ? Un DPE ne sera t’il opposable que dans le cas où le diagnostiqueur a été certifié postérieurement à la mise en place des nouvelles méthodes ?

Des conflits risquent-ils de surgir entre le diagnostiqueur immobilier refaisant un DPE après le passage de son confrère ? Quelle attitude adopter entre diagnostiqueurs ? Entre ceux qui sont franchisés sous la même enseigne ou ceux affiliés à la même fédération ? Entre les nouveaux venus dans la profession qui seront certifiés ‘post DPE opposable’ et les anciens diagnostiqueurs expérimentés ?

La consultation est terminée et on nous assure que toutes les questions posées seront étudiées d’ici 3 mois, mais il en reste beaucoup en suspens quel que soit le côté duquel on regarde arriver l’opposabilité du DPE.