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Bientôt l’obligation d’un véritable diagnostic mérule ?

L’état parasitaire se doit de recouvrir en partie le risque mérule tout comme celui de tous les parasites du bois et de la construction (insectes et champignons). En fait, au regard des textes et de la jurisprudence en la matière, la recherche du risque mérule se limite aux traces apparentes visibles sans démontage ou à l’historique connu de la construction. Tant que la mérule n’est pas apparente et tant qu’aucun traitement anti-mérule n’a été conduit jadis, il est considéré que la mérule est absente ou du moins que sa présence n’a pas été constatée. Or, la mérule se développe à l’abri de la lumière et loin des aérations, justement dans les recoins cachés ou inaccessibles au diagnostiqueur immobilier, ce qui implique que l’absence de mérule visible n’écarte pas l’existence du risque. Alors que de plus en plus de maisons anciennes apparaissent gravement infestées par cette lèpre du bâti, il est à nouveau question de créer une obligation de diagnostic mérule indépendant du diagnostic termites. 

Le risque mérule désolidarisé du diagnostic termites

Bien que cela ait été un temps évoqué par la loi ALUR de 2014, il n'y a aucune obligation de réaliser un diagnostic mérule en cas de vente immobilière. A la différence avec les diagnostics plomb, amiante et termites par exemple, un véritable diagnostic mérule ne fait pas partie des diagnostics obligatoires, même sous conditions de territoire infesté.

Face au risque mérule, le propriétaire vendeur et l’agent immobilier ne sont soumis qu’à une obligation d'information de l'acquéreur sur une infestation actuelle ou ancienne du bien vendu. 

Nous évoquions déjà en 2016, que le portail officiel service-public.fr ne présentait que le diagnostic termite et pas l'état parasitaire ! Il ne détaille en fait qu'un 'état parasitaire relatif aux termites' sans traiter d'autres insectes parasites du bois et de la construction ni de champignons ou de moisissures. 

Le problème est que la mérule peut se développer quasiment sur tout le territoire sans que le zonage ‘à risque mérule’ soit exhaustif. Si on peut suivre la progression géographique des termites en fonction notamment des conditions climatiques de la région et en déduire un zonage, la mérule peut quasiment naître partout en fonction non plus de la localisation mais plutôt de l’état de la construction. C’est ainsi que dans les zones sans risque termites déclaré par Arrêté Préfectoral, la mérule peut proliférer alors que l’état parasitaire n’est pas requis avant la vente.

En raison de l’augmentation importante du nombre de sinistres liés à des constructions contaminées par la mérule, la FIDI (Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier) agit auprès des pouvoirs publics pour que soit créé un « diagnostic réglementaire spécifiquement dédié aux mérules, qui soit encadré méthodologiquement et certifié » source immobilier.leFigaro

A savoir : A l’heure actuelle, il est fait une différence entre l’état parasitaire (qui s’applique aux parties visibles et accessibles sans démontage, dépose ni sondage destructif) et l’expertise parasitaire avec dépose, démontage et sondages destructifs. Voir à ce sujet le guide Prévention et lutte contre les mérules dans l’habitat de l’ANAH. 

Créer une obligation de diagnostic mérule(s) ?

Bien sûr, il est toujours difficile pour un gouvernement de créer une obligation supplémentaire de diagnostics immobiliers que beaucoup de vendeurs jugent déjà bien assez nombreux. Mais ce n’est pas le point de vue ni des acquéreurs ni des agents immobiliers ou des assureurs qui aimeraient qu’un achat immobilier soit le plus sécurisé possible.

S’il est possible de créer cette obligation de diagnostic mérule, il faudra définir ses méthodes et limites qui seront forcément au-delà de l’état parasitaire donc entraîneront un coût de diagnostic plus élevé. Mais, rappelons qu’un traitement d’éradication de la mérule dans une maison est long, coûteux et parfois dévastateur sans toujours la garantie que des structures n’ont pas été fragilisées par le champignon.

Et pourtant, à l’instar des termites qui multiplient leurs colonies, la mérule est capable de proliférer jusque dans des constructions voisines à une maison infestée. Tant qu’il rencontre des conditions de température et d’humidité satisfaisantes, le champignon peut traverser des isolants et des murs fussent-ils en béton. De là, tout comme pour les termites, imposer un diagnostic mérule serait d’utilité publique puisque profitable aussi bien aux nouveaux acquéreurs d’un bien immobilier qu’à leur voisinage et donc à tout le parc immobilier.

Un diagnostic mérule ou une expertise mérule ?

Définir une obligation d’un diagnostic mérule avant-vente à toute construction semble démesuré. Une construction saine, bien construite, bien ventilée et sans infiltration ne devrait pas abriter de mérule et ne devrait pas être soumise à une obligation de diagnostic mérule (sans démontage mais avec prélèvements et analyses d’échantillons) ou d’expertise mérule (avec démontage, sondage et opérations destructrices) ; à moins que le bien en question ne soit contigu à une construction infestée.

Alors, si cette obligation devait voir le jour, il semble qu’elle devrait être encadrée et modulée plutôt qu’imposée partout sans discrimination de la nature, de l’ancienneté et de l’état de la construction.

Parmi les pistes de réflexion, la possibilité à minima de rendre obligatoire sur tout le territoire l’état parasitaire (sans distinction de zones infestées ou exemptes d’infestation) et se baser sur l’éventualité de risque mérule que déterminera le diagnostiqueur durant l’état parasitaire. Il appartiendra alors aux pouvoirs publics de déterminer le niveau du risque énoncé par le diagnostiqueur qui déclenchera un diagnostic spécifique mérule ou une expertise mérule. A moins que les acquéreurs via leur notaire fassent pression sur les vendeurs pour obtenir un diagnostic mérule avant l’achat d’un bien immobilier ou même une expertise mérule dès lors que le risque d’infestation semble avéré. L’affaire est à suivre et des réflexions sont à élaborer.


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