De l’influence du notaire sur certains diagnostics immobiliers

Officier public assurant le service public d’authenticité, le notaire est, entre autres, l’intermédiaire obligatoire pour exécuter et enregistrer une cession ou acquisition immobilière. Dans son rôle de conseil juridique, lors d’une transaction immobilière, le notaire a un devoir d’information des parties qui engage sa responsabilité. Ainsi le notaire se doit de réclamer l’intégralité des diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente et d’en vérifier le contenu. Soumis à la pression de laisser passer des états ou diagnostics erronés ou incomplets, notamment en cas de risques naturels, miniers et technologiques, un notaire un peu trop zélé peut exiger des diagnostics non réellement obligatoires. C’est apparemment le cas du diagnostic assainissement collectif.

Les responsabilités du notaire en matière de diagnostics immobiliers

En tant que conseil juridique, le notaire est tenu de s’assurer qu’aucune des deux parties (vendeur et acquéreur) ne va subir un préjudice par défaut d’information. Dans cette tâche, l’obligation de faire exécuter un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires avant la vente facilite le travail du notaire mais ne l’exclut pas. Non seulement le notaire va vérifier que l’intégralité des diagnostics et états est bien présente, que ces diagnostics sont toujours en cours de validité mais pas seulement.

Deux décisions de justice illustrent un cas spécifique qu’il est important de considérer.

En 2016, des acquéreurs se sont retournés contre leur notaire en raison de l’absence de signalement de l’application d’un PPR (Plan de Prévention des Risques) sur le terrain qu’ils achetaient. En fait, le terrain était bien situé en zone inondable ainsi qu’en faisait état un arrêté préfectoral en vigueur depuis plus de 10 ans. Si le notaire avait bel et bien demandé une note de renseignement d’urbanisme, il semblerait que cette note d’urbanisme était incomplète ou erronée car ne faisant pas état du classement en zone inondable de la parcelle.

Dans un premier temps, la justice a considéré que le notaire, en se bornant à demander une note de renseignement d’urbanisme, avait accompli les diligences suffisantes. Peu importe que l’information contenue dans la note soit fausse, le notaire avait rempli sa mission.

Portée en cassation, l’affaire a pris un tout autre tournant puisque la Cour a considéré que la réception de la note de renseignements d’urbanisme ne dispensait pas le notaire de son obligation de s’informer sur l’existence d’un arrêté préfectoral publié, relatif à un plan de prévention des risques d’inondation en ce cas. Ainsi le notaire a été jugé en faute et a dû en subir les conséquences.

Nota : Une affaire assez semblable s’est produite lors d’un achat par un particulier qui exigeait lui aussi un terrain hors zone inondable. Si le notaire a bien notifié sur le projet d’acte authentique l’existence d’un PPR inondation, il a ‘oublié’ de le notifier expressément aux acquéreurs. Juste pour ne pas avoir attiré l’attention des acquéreurs sur un point aussi important que celui-ci, l’étude notariale a été condamnée à indemniser l’acquéreur du montant du préjudice subi par le bien sur son prix de revente, soit 60 000€. Source Preventimmo

La leçon à extraire de ces deux affaires porte sur l’importance que le notaire doit donner à vérifier l’exactitude de l’ERP (État des Risques et Pollution) et à informer clairement les acquéreurs de tous les risques présents. Et, au cas où un notaire devrait se baser sur un ERP erroné ou incomplet, il serait concevable qu’il n’hésiterait pas à en faire reporter la responsabilité sur le professionnel qui le lui aura fourni… Il est certain que les crues, inondations passées ainsi que le récent accident de l’usine Lubrizol à Rouen auront sensibilisé davantage notaires et acquéreurs sur l’exhaustivité de l’ERP et l’existence de PPR.

Le cas du diagnostic assainissement collectif

Le diagnostic assainissement non collectif est obligatoire avant la vente (mais pas seulement) de tout bien immobilier construit non raccordé à l’égout (assainissement par fosse septique ou puisard). Lorsque la construction est raccordée au réseau d’assainissement collectif, un diagnostic assainissement collectif est quasiment toujours demandé par le notaire.

Or si l’on conçoit que le notaire cherche à informer au mieux les acquéreurs d’un bien immobilier, peut-être pourrait-on lui reprocher parfois un excès de zèle à réclamer des vendeurs un diagnostic (coûteux) pourtant non obligatoire.

De par les textes des lois en vigueur, le diagnostic assainissement collectif n’est pas obligatoire, seules quelques communes l’exigent par arrêté communal. Or, le flou plane sur la validité juridique d’une telle obligation qui ne relève aucunement du pouvoir de police du maire mais qui enclenche une procédure mercantile de prestation de service.

Sans base juridique, la fourniture d’un diagnostic assainissement collectif lors de la vente ne serait qu’une obligation virtuelle.

Sans base juridique, ce manquement ne peut être sanctionné.

Mais, le plus souvent, c’est le notaire qui l’exige pour la rédaction de l’acte authentique. Bien évidemment, il est louable que le notaire s’assure ainsi pour le compte de l’acquéreur du bon raccordement des installations au réseau d’assainissement mais, au final, cela rend ‘imposé’ un énième diagnostic immobilier pourtant pas toujours réellement ‘obligatoire’.

Exemple : Un particulier a acheté l’an dernier un appartement dans une copropriété raccordée dès la construction 25 ans auparavant au réseau d’assainissement collectif. Un diagnostic assainissement collectif a été demandé au vendeur de l’époque. Nul doute (?) que le diagnostic a consisté en un sérieux contrôle sur site par du personnel qualifié (…). En revendant cet appartement 14 mois plus tard, un nouveau diagnostic assainissement collectif a été exigé par le notaire et a été réalisé aux frais du vendeur. Entre 100€ et 150€, le diagnostic assainissement collectif facturé par la commune, on imagine bien que ce nouveau diagnostic assainissement collectif a bien consisté en un contrôle poussé des installations (inchangées en 14 mois) qui justifierait ce prix et non la seule impression d’un document déjà existant…

Il est vrai que la durée de validité d’un diagnostic assainissement collectif n’est pas fixée par la loi ; son obligation non plus…