La notion de vice-caché s’applique au sous-sol

Pour les diagnostiqueurs immobiliers notamment mais comme pour le grand public, la notion de vice caché ne s’applique qu’à une construction ou un équipement plus ou moins manufacturé. Mérule, termites et autres parasites sont alors le plus souvent la cause qui déclenche en immobilier la dénonciation d’un vice caché permettant d’annuler une vente ou d’en renégocier le montant. Même si la notion de vice caché dû à la présence de termites peut s’appliquer aussi bien à un terrain qu’à une construction, on ignore souvent que la pollution du sol, ou du sous-sol est un motif valide pour dénoncer un vice caché. Cette ignorance courante vient sûrement du fait qu’en France on ne connaît pas très bien l’étendue de la délimitation verticale de la propriété qui reste le préalable à toute action.

La délimitation verticale de la propriété

Si « nul n’est sensé ignorer la Loi », il reste qu’au vu des 10 500 lois et 127 000 décrets (source politique.net) il serait temps de modifier ce préalable. 

A ce titre, il en est du droit de propriété comme du reste du Droit Français, peu en connaissent les détails ; pire parfois on croit pouvoir se baser sur des notions erronées. C’est particulièrement le cas pour la délimitation verticale de la propriété que beaucoup croient limitée en profondeur à la seule surface du sol sans que son propriétaire ne puisse revendiquer quoi que ce soit en sous-sol. La cause de cette ignorance vient là encore de l’accumulation de restrictions administratives, de servitudes, de concessions minières qui ont souvent fait croire que la propriété d’un terrain se limitait à sa surface sans jamais s’appliquer au sous-sol. 

Or c’est faux ! « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre " Des servitudes ou services fonciers ". Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police. » Article 552 du Code Civil.

C’est ainsi que le sous-sol (le dessous) et le volume d’air (le dessus) sont inclus dans le droit à la propriété et sont transmis de la même manière et par le même acte que la parcelle elle-même. Si cette notion est importante pour pouvoir couper les branches du voisin qui empiètent chez soi, elle l’est également vis-à-vis du sous-sol du terrain et de son éventuelle pollution du sol.

Le sous-sol pollué de son terrain

C’est grâce à l’émission de Julien Courbet sur RTL qu’est venue cette idée d’article. Pour ceux qui n’ont pas écouté l’émission (à partir de la 47e minute), l’acheteuse d’un terrain découvre en voulant faire effectuer un forage que le sous-sol de sa parcelle est pollué aux hydrocarbures. 

Le terrain n’étant apparemment pas inscrit comme susceptible d’être pollué (bases Basial et Basiol), il n’a pas été requis de diagnostic pollution des sols. Apparemment non soumis non plus à l’obligation d’étude de sol (hors secteur de retrait-gonflement des argiles), le terrain aura été acquis comme le sont la plupart des parcelles, d’autant plus que celui-ci est inclus dans un lotissement. La découverte d’une pollution du sous-sol lors du forage d’un puits a déclenché alors une étude de sol confirmant une présence d’hydrocarbures à presque 3m de profondeur. La propriétaire du terrain a appris alors qu’une dépollution du sol lui coûterait 30 000€ et a découvert que le vendeur refusait d’en assumer les frais. 

Une telle mésaventure peut malheureusement devenir d’autant plus fréquente que de nombreux déchets et polluants sont régulièrement enfouis (y compris des déchets amiantés). Il peut suffire alors de recouvrir les déchets de quelques centimètres de remblai et de terre végétale, de passer un coup de bulldozer et d’obtenir la modification du zonage PLU pour transformer une friche en un terrain à bâtir. 

A l’écoute de l’émission on apprend alors qu’un arrêt de la Cour de Cassation (Cass. 3e civ., 3 nov. 2011, n° 10-14.986) rappelle que la notion de vice caché (art 1641 du Code Civil) s’applique aussi bien aux sols (et sous-sols) pollués qu’aux édifications et travaux divers. 

Alors non, il ne sera donc pas nécessaire avant tout achat d’un terrain de faire effectuer partout un diagnostic pollution des sols ou une étude de sol (avec forage et prélèvements), mais il sera bon de conserver à l’esprit que le recours pour vice caché peut être appliqué que ce soit pour annuler la vente ou en réduire le montant. 

A savoir : Toujours à l’écoute de l’émission, on apprend que selon le vendeur, les forages (puits et puisards) seraient interdits sur cette partie du territoire de la commune. Cette restriction communale doit appeler la méfiance d’un acquéreur quant à la nature du sous-sol et des surprises que celui-ci pourrait receler. 

Attention toutefois que le recours doit être énoncé dès la découverte de ce vice caché ou dès la remise d’un éventuel diagnostic pollution des sols qu’il sera toujours sécurisant d’obtenir avant d’implanter sa résidence sur un terrain dont on ne connaît pas précisément l’historique.