La rénovation énergétique gratuite bientôt disponible ?

Mieux que MaPrimeRénov’ et que les plans à 1€, la rénovation énergétique gratuite d’un logement pourrait bientôt être possible. Mieux encore, on devrait bientôt pouvoir faire rénover un logement gratuitement et en tirer un (petit) loyer. Cela est déjà possible pour les entreprises et pourrait bientôt s’appliquer aux particuliers. En ce cas, heureux seront les propriétaires d’une passoire énergétique car un bon DPE s’offre à eux (et à l’œil). On ne se réjouit pas trop vite, le texte n’est pas encore publié mais risque de l’être bientôt.

La réquisition des logements vacants

Elle est déjà légale cette réquisition des logements vacants, mais elle n’est (pour le moment) applicable qu’aux logements et locaux vacants des seules personnes morales.

C’est l’article L.642-1 du CCH (Code de la Construction et de l’Habitation) qui autorise « le préfet à réquisitionner des locaux appartenant à des personnes morales, qui sont vacants depuis plus de 12 mois, dans les communes où existent d’importants déséquilibres entre l’offre et la demande de logements au détriment de personnes à revenus modestes et de personnes défavorisées ». Il est certain que pour le moment ne sont réquisitionnables que des locaux appartenant à des personnes morales (SCI, hôtels, entreprises…) mais ce n’est inscrit que dans le CCH et que ce code peut très aisément varier.

Donc, dès demain, si un illuminé, un sage ou un énarque du nouveau gouvernement le souhaite, tous les logements vacants y compris ceux des particuliers seront réquisitionnables pour pouvoir y héberger des ‘personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées’. Il suffira pour cela d’ une ordonnance ou d’un décret sans qu’il soit besoin d’une loi difficile à faire voter par le Parlement.

A savoir : Non, la réquisition ne s’oppose pas totalement ni au Droit de la Propriété, ni à la Constitution. Car en fait, le propriétaire demeure le détenteur du bien immobilier (dont il paie la taxe foncière) ; il n’est que momentanément privé uniquement de la jouissance d’un logement dont il n’avait que faire puisqu’il était vacant (CQFD). Et qu’en outre le Droit de la Propriété est déjà applicable aux biens détenus par des personnes morales, ce qui n’a pas empêché leur réquisition légale.

Pour plus ample information, le Plan national de lutte contre les logements vacants est consultable sur le site du ministère de la transition écologique. On pourra noter qu’il a été publié le 7 juillet 2021, le premier jour des vacances scolaires, quand tout un chacun pense davantage à ses congés estivaux qu’à éplucher les textes ministériels… Si une ordonnance ou un décret venait à modifier le CCH pour rendre réquisitionnables tous les logements, on risque de le découvrir (ou pas) depuis la plage…

Trop cool, mon appart est classé G au DPE

Détenir un logement ‘passoire thermique’ c’est mal. Certes, mais pas pour longtemps si le logement est réquisitionnable (situé en QPV – Quartier Prioritaire de la politique de la Ville).

Car, si le logement est réquisitionné c’est pour être loué par un acteur de l’Intermédiation Locative (IL) ou de la Gestion Locative Sociale (GLS). Or pour pouvoir héberger décemment des personnes, l’intermédiaire est tenu de rendre ce logement décent, c’est-à-dire d’améliorer sa performance énergétique à minima en classe F dès 2025, et en classe E en 2028. Donc c’est cet ‘acteur administratif’ en charge de la location du logement réquisitionné qui doit se charger d’effectuer les travaux, d’améliorer sa performance énergétique conformément aux critères de décence et d’entretenir le logement. (Voir CCH : L.642-4 et Organismes attributaires sur le site de l’ANIL)

Bien évidemment, selon le montant des investissements que l’intermédiaire locatif aura été tenu de réaliser, il sera autorisé à maintenir la réquisition un certain temps, jusqu’à 12 ans. Mais, il sera également tenu de verser un loyer (minime) au propriétaire et de rendre le logement en état.

Alors, certes ce n’est pas un rendement locatif, mais le patrimoine reste acquis, le logement est exempté de la taxe sur les logements vacants, il doit être maintenu en état voire rénové énergétiquement et le propriétaire perçoit un petit loyer, le tout sans débourser un cent.

On est loin de la pseudo ‘rentabilité’ du dispositif Denormandie, et on comprend pourquoi certains investisseurs (notamment des personnes morales) acquièrent les passoires énergétiques des centres-villes en zones tendues. Avec un peu de chance, et quelques appuis, ces logements seront réquisitionnés…