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La sempiternelle évolution de l’état des risques

L’Information Acquéreur Locataire (IAL) mise en place par la loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels s’est traduite dans le code de l'environnement par l’obligation d'information de l'acheteur ou du locataire de tout bien immobilier (bâti et non-bâti) de la sismicité et des risques prescrit ou approuvé. Ainsi est né à l’époque l’ERNT qui depuis est devenu l’ERP actuellement en vigueur après avoir plusieurs fois changé d’appellation. Outre ses divers noms (qui ont obligé de nombreux acteurs à refondre leurs formulaires et sites), cet état des risques a peu à peu étendu sa couverture. Dans la énième refonte attendue cette prochaine fin d’année, non seulement l’ERP changerait de nom et verrait sa portée étendue, mais il se peut bien que sa durée de validité soit drastiquement réduite et qu’il faudra donc réaliser deux ‘ERP’ pour chaque vente immobilière.

 

La durée de validité réduite obligerait à deux états des risques pour chaque vente

En effet, il est question de diviser par deux la durée de validité de l’ERP (Etat des Risques et Pollutions) ou du moins de l’état qui le remplacera.

Cette réduction de la durée de validité serait due au différentiel de temps possible entre la modification possible d’un arrêté IAL (Information Acquéreur Locataire) ou d’un PPR (Plan de Prévention des Risques) et la conclusion d’une vente.

Pour illustrer ce différentiel, un cas fait jurisprudence : il s’agit de l’annulation d’une vente 10 ans après son enregistrement en raison d’une zone déclarée inconstructible entre le jour de la signature de la promesse de vente et celui de la signature de l’acte authentique. Selon la justice, il résulte des dispositions combinées de l’article L. 125-5 du code de l’environnement et des articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction alors applicable, que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un PPRNP prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état des risques existants. Réf : Arrêt n°771 du 19 septembre 2019 (18-16.700 ; 18-16.935 ; 18-17.562) – Cour de cassation – Troisième chambre civile – ECLI: FR:CCASS:2019:C300771.

Ainsi donc, d’ores et déjà, et les diagnostiqueurs immobiliers le savent bien, ce n’est pas parce qu’un ERP (État des Risques et Pollutions) est encore dans sa période de validité (6 mois) le jour de la conclusion de la vente qu’il ne peut être contesté et faire annuler la vente même des années plus tard.

C’est pour cette raison qu’il est prévu deux modifications significatives sur l’ERP (ou quel que soit le nom qu’il lui sera donné):

  • Durée de validité réduite probablement à 3 mois,
  • Obligation de fourniture de deux états l’un avant la signature de la promesse de vente et l’autre actualisé au jour de la signature de l’acte authentique.

 

Une couverture des risques étendue aux nuisances ?

On savait déjà que, le cas échéant, les nuisances sonores aériennes faisaient l’objet d’une information obligatoire via le formulaire ENSA. Un temps prévu intégré à l’état des risques, cet ENSA (Etat des Nuisances Sonores Aériennes) pourrait enfin intégrer l’ERP sous condition que ce dernier change une fois encore de nom.

Ne traitant plus seulement les risques (naturels, miniers, technologiques, sismicité, retrait gonflement des argiles, la pollution des sols, le radon…) le nouvel état devrait alors dans son acronyme intégrer les nuisances aériennes (pour le moment…).

En ce moment, s’il est bien question de rebaptiser l’ERP, sa nouvelle appellation semble donc devoir intégrer le terme ‘nuisances’ qui est totalement contre-productif dans la transaction immobilière. Le domaine des nuisances serait alors dissimulé dans l’IAL (Information Acquéreur Locataire) qui est une vaste case dans laquelle tout peut être intégré.

À cet égard, pourquoi ne pas voir d’autres états et diagnostics intégrer l’IAL ? Un diagnostic numérique (vitesse de connexion internet possible) notamment pour le télétravail, un diagnostic bruit juste pour vivre tranquillement, un diagnostic sécurité (contrôle et vérification des DAAF et détecteurs de monoxyde de carbone) juste pour survivre, etc.

Nota : Selon le magazine DIMAG, le nouvel ERP pourrait prendre en toute cohérence l’appellation de ERRIAL pour état des risques réglementés information acquéreur locataire. Dommage que ce nom soit déjà pris par un ‘Chevalier de la mort’ dans un célèbre jeu de rôle (ce qui est de mauvais augure) ou qu’il soit l’homophone d’une variété de raisin utilisé en vinification (on préfère).

Quoiqu’il englobe et quelles que soient son appellation et sa durée de validité, ce nouvel état en se complexifiant et en étendant régulièrement sa portée devrait voir sa rédaction de plus en plus confiée à un professionnel du diagnostic immobilier plutôt que de le laisser en rédaction libre.

 


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