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Les obligations de rénovation énergétique de la CCC : ambition ou utopie ?

La Convention Citoyenne pour le Climat (CCC) a publié ses propositions quant à l’obligation de rénovation énergétique globale de tous les bâtiments d’ici 2040. Parmi ces nombreuses propositions ambitieuses, certaines paraissent tellement utopiques que la CCC a même publié à la suite une liste des obstacles s’élevant contre leur réalisation. On conçoit qu’il est fort démocratique de confier à des citoyens lambda une réflexion sur ce qu’il faut ou faudrait faire, mais on peut raisonnablement s’inquiéter que l’on tombe alors dans le ‘yaka-fokon’ (il n’y a qu’à…., il faut qu’on….) où les conseilleurs ne sont pas les payeurs. Bien sûr, il faut changer nos modes de vie afin de préserver l’environnement comme il nous aura fallu les modifier pour préserver notre santé ; mais ces changements ne peuvent se faire (là-aussi) qu’au sacrifice de notre économie. Et là, on pénètre alors dans le domaine de l’utopie, à moins que…

L’obligation de rénovation globale

Selon la CCC « Notre ambition est de passer d’une rénovation par petits gestes et à petits pas, à une rénovation globale (toit, isolation, fenêtre, chauffage et ventilation mécanique contrôlée [VMC]), en multipliant par trois le rythme des rénovations ». Il y aurait 20 millions de logements à rénover entièrement dont 5 millions de passoires thermiques afin qu’ils atteignent à minima les classes A et B du DPE pour la majorité d’entre eux et la classe C pour les plus vétustes.

Là où le bât commence déjà à blesser c’est que le premier argument pour atteindre cet objectif est la contrainte des propriétaires occupants et bailleurs (y compris bailleurs privés) à rénover de manière globale. Dans une république dont la devise commence par ‘Liberté’, on conçoit difficilement que tout projet de la CCC débute par des restrictions et des sanctions limitées aux seuls citoyens en épargnant les entreprises.

 

Nota : C’est à l’image des réductions des limitations de vitesse où l’abaissement de 90 km/h à 80 km/h sur les routes ne touchaient que les voitures particulières puisque les poids-lourds y étaient déjà tenus ; tout comme l’abaissement de 130 à 110 sur autoroute pour les voitures mais toujours sans abaisser la vitesse des camions. Pour mémoire : « Selon le Citepa (Centre interprofessionnel technique d'études de la pollution atmosphérique), les camions occasionnent à eux seuls plus de 7,9 % des rejets en CO2 ».

 

Des moyens inexistants

Au sortir (ou toujours en plein) dans l’une des plus graves crises financières que notre pays ait connue, parier sur la capacité de l’Etat surendetté à octroyer des aides publiques à la rénovation énergétique semble illusoire. A moins bien sûr que les impôts, taxes, cotisations ne croissent encore démesurément ce qui est difficilement envisageable politiquement alors que nous marchons de crise sociale en crise sociale.

Parmi tous ces plans pour financer la rénovation énergétique globale obligatoire, celui des particuliers bailleurs acceptant de ne plus percevoir de loyer du logement qu’ils ont fait rénover par des aides, est frappant. Ces propriétaires bailleurs abandonneraient ainsi leurs droits à perception du loyer au profit de l’organisme qui a financé les travaux obligatoires tout en étant toujours évidemment tributaires des frais d’assurance, des charges non récupérables, de la taxe foncière, etc.

La proposition d’élever à 35% des revenus la part possible d’endettement des ménages afin de financer des prêts pour effectuer des travaux de rénovation énergétique aurait des conséquences néfastes. D’une part, cela ferait élever le taux de risque d’impayés (donc le taux d’intérêt) des banques déjà frileuses ou incapables d’accorder des prêts sans dépasser le taux d’usure, et d’autre part, cela plongerait les propriétaires bailleurs dans l’inquiétude du surendettement surtout en cas de défaut de paiement des loyers de leur locataire.

 

L’impact sur le marché immobilier

Si on ne sait pas celles qui seront adoptées parmi les propositions de la CCC, on ne peut qu’entrevoir le désistement des bailleurs privés.

L’encadrement et le plafonnement des loyers ont déjà porté un coup au rendement locatif, qui a subi également l’obligation d’autorisation de mise en location (permis de louer – parfois payant). Si on ajoute à cela l’obligation pour les bailleurs privés d’améliorer de 4 à 5 classes de DPE le(s) logement(s) qu’ils mettent en location, on s’oriente probablement vers un abandon global de l’investissement privé en immobilier locatif vers la vente ou la vacance.

 

Nota : La CCC note bien qu’il y aurait déjà environ 1 million de logements vacants et qu’il ‘faudrait’ des mesures pour les mettre sur le marché locatif ; mais pour mémoire ces mesures existent et sont sans effet. Le PLAN NATIONAL DE MOBILISATION DES LOGEMENTS ET LOCAUX VACANTS constate lui-même « Depuis 2006, le stock de logements vacants a augmenté de 900 000 logements et atteint actuellement son plus haut niveau historique » ce qui atteste de la baisse d’intérêt pour l’immobilier locatif.

 

Une explosion des ventes de logements anciens et notamment tous ceux mal placés en termes de performance énergétique (classes D et en-dessous) est envisageable si les particuliers bailleurs veulent échapper à l’investissement obligatoire dans une rénovation énergétique quasiment impossible à rentabiliser.

Pour les diagnostiqueurs immobiliers, cela signifie bien plus de logements à diagnostiquer avant la vente ce qui est plutôt une bonne nouvelle, même si les acquéreurs ne sont pas au rendez-vous du marché. Le défaut de capacité d’emprunt (restrictions bancaires, plafond du taux d’usure) des futurs acquéreurs que l’on connaît déjà risque de se heurter en plus à leur nouvelle obligation de rénovation énergétique du logement qu’ils viendront d’acquérir si les propositions de la CCC sont adoptées.

Que l’on traite de guerre sanitaire ou de crise environnementale, on débouche toujours sur le problème du ‘nerf de la guerre’ qu’est l’argent. Fortement endetté à plus de 120% du PIB, si notre pays démontre sa volonté d’agir pour la préservation de l’environnement, il risque de ne pas en avoir les moyens sauf en tapant dans les plus de 3 000 milliards d’euros constitués par l’épargne des Français.

Si de plus, les bailleurs privés vendent leurs logements les plus énergivores afin d’échapper à l’obligation de rénovation énergétique globale, le montant de ces ventes viendra encore gonfler le total de l’épargne, ce qui, en temps de disette, pourrait s’avérer un peu trop tentant…

 

 


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