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L’avancée de la notion de bruit dans les diagnostics immobiliers avant-vente et location

C’est une réforme progressive qui arrive discrètement, et donc raccord puisque ‘sans bruit’ qui devrait introduire une sorte de diagnostic bruit dans la vente et la location de logements. A compter du 1er juin 2020, tout futur occupant d’un logement situé dans une zone visée par un Plan d’Exposition au Bruit (PEB) devra recevoir une information sur son environnement sonore. Voilà qui fait (enfin) du diagnostic bruit un diagnostic à part entière tout comme celui relatif au risque termites et au risque radon. Dommage peut-être que son obligation soit limitée pour le moment à certaines zones seulement alors que l’ensemble de la population peut se voir exposée à des nuisances sonores. En attendant la prise de conscience de tous les futurs occupants de logements de l’importance du diagnostic bruit, il est bon de rappeler en quoi consiste un diagnostic bruit et ce qu’est une zone visée par un PEB (Plan d’Exposition au Bruit).

 

Qu’est-ce qu’un Plan d’Exposition au Bruit ?

Jusqu’à présent (mais cela pourrait évoluer), les Plans d’Exposition au Bruit ne s’appliquent qu’au bruit généré par la proximité d’un aéroport ou d’un aérodrome. A croire que les trafics ferroviaires et routiers ou les activités industrielles ne provoqueraient pas de nuisances sonores… ou que ces nuisances sonores ne sont pas vraiment du ‘bruit’ ?

Donc les communes visées par un Plan d’Exposition au Bruit (PEB) sont la plupart des communes situées au voisinage très proche d’aéroports et d’aérodromes où atterrissent et décollent des aéronefs tant de jour que de nuit. Un PEB est établi par l’autorité administrative compétente de l’Etat, après consultation, des communes intéressées. Lorsqu’il existe, le PEB doit être annexé au plan local d’urbanisme (PLU), aux plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ainsi qu’aux cartes cadastrales des communes concernées.

C’est à partir des prévisions de développement de l’activité aérienne (notamment du fret aérien en forte expansion) et de l’extension prévisible des infrastructures et des procédures de circulation aérienne, que le PEB définit des zones diversement exposées au bruit engendré par les aéronefs. On distingue des zones A et B, dites zones de bruit fort et des zones C et D dites zone de bruit modéré.

 

A savoir : Le classement en zone de bruit fort ou modéré semble relativement complexe mais est stipulé par l’article R112-3 du Code de l’urbanisme. En résumé, si l’intensité du bruit y est prise en compte c’est surtout la fréquence annuelle du trafic aérien qui y semble primordiale pour classer une zone en zone de bruit fort ou modéré.

 

Pas encore de diagnostic bruit obligatoire, mais…

Non, malheureusement pour les futurs locataires et acquéreurs de logements exposés au bruit des aéroports et autres nuisances sonores, il ne sera pas intégré au DDT d’obligation de diagnostic bruit. Seule la mention d’inclusion du logement (ancien ou neuf) dans une zone visée par un PEB sera obligatoire le cas échéant. Cette information devant alors figurer sur l’ERP (Etat des Risques et Pollution) à l’image de la présence obligatoire d’éventuels PPR (Plan de Prévention des Risques).

C’est déjà un début pouvant amener la population à la prise en compte de l’environnement sonore dans ses recherches d’un logement. De là, on peut s’attendre à une demande d’un véritable diagnostic bruit de la part des futurs acquéreurs d’un logement ancien, neuf ou en VEFA.

Un diagnostic bruit devrait être un véritable diagnostic acoustique et non la simple mention d’un PEB (Plan d’Exposition au Bruit) ou d’un PGS (Plan de Gêne Sonore) sur une construction. Un diagnostic acoustique consiste en une véritable mesure in-situ et sur une période assez étendue des bruits perçus à l’intérieur d’un logement, que ces bruits proviennent de l’extérieur (circulation, voirie, activités commerciales et industrielles...) ou de l’intérieur de la construction (voisinage, équipements…).

 

A savoir : Ainsi que nous l’indiquions dans notre article de 2016 « nuisances phoniques et diagnostic acoustique », il existe depuis 2013 une échelle de diagnostic acoustique simplifié qui semble depuis lors n’être jamais ou très peu employée et surtout pas ou peu communiquée.

 

Même s’il semble dommage que l’article 94 de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d'orientation des mobilités ne soit pas allé jusqu’à rendre obligatoire un véritable diagnostic bruit ou diagnostic acoustique dans le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques), il faut se réjouir de la prise de conscience de l’impact de l’environnement sonore sur le marché immobilier.

A quand une même information obligatoire dans l’ERP sur les schémas régionaux éoliens (ex ZDE et ZDET) qui définissent les zones où des éoliennes terrestres peuvent être (très) rapidement implantées ? 


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