L’extension du risque mérule, une négligence difficilement excusable

Non, il n’est toujours pas question d’inclure une obligation de diagnostic mérule avant la vente de tout bien immobilier. Il faudra donc attendre que la somme des situations dramatiques des propriétaires sinistrés par la mérule soit suffisamment significative pour espérer qu’un diagnostic mérule fasse enfin partie du DDT (Dossier de Diagnostic Technique). Pourtant à l’instar des termites qui ont migré du Midi vers tout le reste du pays (et qui migreront encore grâce à la hausse des températures), il n’est encore question que de signaler des ‘zones à risque mérule’ alors que toute construction peut être menacée. Toute construction ? Oui, car si la mérule et autres champignons apparaissent surtout dans les bâtis anciens, les constructions modernes et/ou rénovées y sont tout autant exposées, voire plus.

Le nombre de cas croissant de mérule dans le bâti neuf ou rénové

Qu’il s’agisse d’une construction neuve, obligatoirement BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou d’une rénovation, le combat pour une classe énergétique du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) la plus basse et une étanchéité à l’air maximale se traduisent souvent par une isolation à outrance et parfois mal posée.

Nos maisons et nos logements aux parois autrefois respirantes deviennent des boîtes hermétiques dans lesquelles la coûteuse chaleur et l’onéreux rafraîchissement restent confinés le plus longtemps possible. Malgré les aérations et ventilations à priori suffisantes, nos logements n’évacuent pas toujours suffisamment l’humidité tout autant confinée que les calories.

Il suffit que des aérations soient obturées pour limiter les échanges thermiques avec l’extérieur et/ou que des ventilations mécaniques soient stoppées pour limiter les dépenses d’électricité pour que l’humidité s’installe dans les recoins de toute construction ancienne ou neuve. Un peu de surfréquentation du logement, quelques absences prolongées sans électricité et l’humidité progresse dans les maçonneries, les bois et les isolants. Et qui dit humidité stagnante doit penser immédiatement ‘mérule’.

A savoir : On voit se multiplier depuis quelques années les litiges dus à la présence de mérules et autres champignons dans les vides sanitaires des constructions neuves. Même si ces espaces ne sont pas habités, toute prolifération de mérules risque de s’étendre aux planchers et parois en passant au travers du béton, des bois et entre les isolants ; puis, de là, contaminer toute une maison même récente et non obligatoirement située dans une ‘zone à risque mérule’.

De mauvaises isolations et rénovations favorisant l’apparition de mérule

Parmi les défauts dans le neuf ou en rénovation qui favorisent l’apparition de la mérule, on constate souvent :

• Des isolations trop poussées ou mal posées notamment en fonction de l’absence ou du mauvais positionnement du pare-vapeur ;
• Des fenêtres neuves posées en rénovation sur les châssis bois existants désormais étouffés sans aération ;
• Des ITE (Isolation Thermique par l’Extérieur) et autres enduits étanches et parements extérieurs en contact direct avec la façade sans espace permettant la ‘respiration’ du bâti ;
• Une VMC (ventilation Mécanique Contrôlée) posée sur une maison ancienne mettant l’habitat en dépression et favorisant la condensation sur le pare-vapeur de l’isolant ;
• Une peinture classique (étanche) des ossatures bois et bois extérieurs au lieu d’une finition microporeuse permettant de laisser ‘respirer’ le bois.

Et cette liste non limitative soulève une nouvelle fois la problématique de certaines offres à 1 € pour lesquelles les intervenants n’ont pas pris en compte les risques à (très) long terme qu’ils pouvaient faire courir à une construction saine et récente.

Ainsi non seulement le risque mérule est présent dans l’immobilier ancien laissé ‘en l’état’, mais il risque d’apparaître davantage encore dans l’immobilier récent trop étanche à l’air et surtout dans l’ancien retapé (par les occupants) ou (mal) rénové.

Pas d’obligation ? Alors au moins une incitation

Une nouvelle fois, il a été demandé au nouveau ministre en charge lors des questions à l’Assemblée Nationale d’améliorer la législation relative à l’identification et l’information sur la présence de mérule dans les logements. Bien évidemment, il était surtout demandé de créer une obligation de diagnostic mérule même si celle-ci devait être modulée en fonction des zones plus ou moins exposées.

La réponse est qu’« Il n’apparaît pas opportun d’ajouter un nouveau diagnostic au dossier de diagnostic technique déjà très complet fourni lors de la vente. Tout d’abord, cette mesure nécessiterait d’être ciblée sur les territoires dans lesquels la mérule a été détectée afin d’éviter une obligation superflue dans de nombreux territoires qui en sont dépourvus. Le dispositif de remontée d’information actuelle permet au contraire d’augmenter progressivement la connaissance de ce phénomène sans imposer d’obligation qui pèserait sur tous les vendeurs ».

Ainsi, il faudra donc attendre (comme pour les termites) que les infestations de constructions par des mérules se soient généralisées à tout ou presque le territoire pour que nous puissions « augmenter progressivement la connaissance de ce phénomène ». Ensuite, une fois que nous aurons constaté qu’il n’existe quasiment pas de « territoires qui sont dépourvus » du risque mérule ; alors seulement on pourra voir apparaître un diagnostic mérule obligatoire avant la vente.

D’ici là, on peut souhaiter que les compagnies d’assurance se seront lassées de rembourser de très onéreux traitements et réparations consécutifs à la mérule et feront pression sur le Gouvernement pour qu’un diagnostic mérule devienne requis dans le DDT (Dossier de Diagnostic Technique) quelle que soit l’ancienneté du bien immobilier à vendre.

En refusant parfois d’assurer pour le risque inondation une habitation construite en zone inondable les assureurs exercent une pression favorable à la sécurité de tous. C’est peut-être ce levier financier qui devra être actionné pour faire évoluer le diagnostic mérule.

Et puis, rien ne semble empêcher les acquéreurs d’un bien immobilier de signifier dans le compromis de vente une clause suspensive en cas de présence de mérule. Soit le vendeur fera alors raisonnablement effectuer un diagnostic mérule, soit, il prendra le risque de voir la vente annulée et des pénalités demandées pour vice caché en n’ayant pas fait exécuter le diagnostic par un professionnel certifié. Il semble également que les notaires pourraient attirer l’attention des acquéreurs sur l’existence d’une possible recherche de mérule permettant d’en écarter le risque que la zone soit ou non (pour le moment) déclarée à risque.