Opposabilité des diagnostics, obligations et responsabilités des diagnostiqueurs immobiliers, l’évolution

Au fur et à mesure que le nombre de diagnostics immobiliers a cru, ont augmenté également le nombre de litiges. De là, une recrudescence d’actions en justice à l’encontre des diagnostiqueurs de la part des donneurs d’ordre et des bénéficiaires indirects. Quelques mois encore avant que ne soient précisés les critères d’opposabilité du DPE (Diagnostic de Performance Energétique), il est intéressant de faire un point sur l’assurance du diagnostiqueur face à l’évolution de la jurisprudence en matière de recours contre les opérateurs du diagnostic et du contrôle immobilier.

La couverture d’assurance du diagnostiqueur

Selon l’article R. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation, tout diagnostiqueur immobilier doit souscrire une assurance professionnelle obligatoire qui a pour objet de supporter tout ou partie des condamnations prononcées à son encontre.

Le montant garanti par cette assurance professionnelle ne peut être inférieur à 300 000€ par sinistre et à 500 000€ par an, mais ce montant peut s’avérer sous-évalué dans le cadre de certaines missions et selon certains types de biens. C’est le cas pour des diagnostics sensibles comme l’amiante et le plomb ou des interventions sur des biens immobiliers d’envergure (ERP, IGH, bâtiments industriels…) qui sont susceptibles d’entrainer des indemnisations financières bien supérieures à ce montant. Or, lorsque la garantie du contrat d’assurance ne couvre pas l’intégralité du montant du préjudice subi par la partie lésée, c’est au diagnostiqueur immobilier lui-même qu’il échoit de s’acquitter de la différence, et éventuellement sur ses biens propres…

Quelle responsabilité ? Contractuelle ou délictuelle

La responsabilité du diagnostiqueur immobilier est double puisqu’elle peut être engagée aussi bien par le donneur d’ordre que par le tiers destinataire du diagnostic (acheteur ou locataire).

• Le donneur d’ordre du diagnostic étant lié au diagnostiqueur par un contrat, il peut engager la responsabilité contractuelle du professionnel (article 1147 du Code civil).
• Le bénéficiaire indirect d’un diagnostic (acquéreur ou locataire) n’étant pas lié par contrat au diagnostiqueur, il peut invoquer sa responsabilité délictuelle (article 1382 du Code civil) lorsqu’il y a faute ou manquement du professionnel à ses obligations.

A savoir : Sur le fondement de la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur, un tiers au contrat (acquéreur ou locataire) peut tout de même invoquer un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (cass. ass. plén., 6.10.06, n°05-13255).

Toutefois, la responsabilité du diagnostiqueur immobilier ne peut être invoquée qu’en cas d’existence de la preuve d’une faute et d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi. Ces trois conditions sont des classiques de la responsabilité civile qui impose à celui qui demande réparation d’apporter cette ‘triple preuve’.

De l’exonération de responsabilité du diagnostiqueur

On a constaté qu’en cas de litige, les tribunaux se montrent plus indulgents à l’égard du diagnostiqueur lorsque le donneur d’ordre est lui-même un professionnel de l’immobilier ; et bien plus encore lorsque, par un comportement fautif, le donneur d’ordre aurait provoqué une erreur de diagnostic ou aurait restreint délibérément la mission du diagnostiqueur.

Dans son arrêt du 27 septembre 2006 (cass. civ. 3e, 27.9.06, n°05-15924), la Cour de cassation considérant la qualité du vendeur, professionnel de la vente immobilière, a jugé que celui-ci, ayant « dans un souci d’économie, et en pleine connaissance de cause, restreint délibérément la mission confiée au contrôleur technique à un simple examen visuel des charpentes au lieu de la réalisation d’un état parasitaire complet, ne pouvait pas rechercher la responsabilité de ce dernier pour manquement à ses obligations de résultat et de conseil du fait de la présence de termites souterrains dans l’immeuble vendu ».

Dans un autre arrêt (cass. civ. 3e, 19.11.08, n°07-17880), où le donneur d’ordre avait sciemment masqué par un joint de silicone les désordres causés aux parquets par des termites, la Cour de cassation a jugé que « le vendeur qui a commis une réticence dolosive en induisant volontairement en erreur le diagnostiqueur sur l’existence d’insectes xylophages n’est pas fondé à demander la garantie de ce professionnel ».

Et puis, même si, en principe, un diagnostiqueur ne peut faire état du caractère ‘non accessible’ de certains lieux, il peut également être exonéré de sa responsabilité en cas d’impossibilité d’investigation.

C’est selon les textes réglementaires qu’il est imposé ou non d’effectuer l’expertise jusqu’aux parties non accessibles. C’est ainsi que la mission du diagnostiqueur est restreinte aux seuls éléments accessibles pour les diagnostics amiante, gaz et électricité alors que pour les termites et le plomb, la visite de l’immeuble se doit d’être exhaustive ce qui implique que toutes les parties de l’immeuble, même difficiles d’accès, doivent être contrôlées par le professionnel.

Dans le cas où le diagnostiqueur est dans l’impossibilité matérielle d’accéder à l’ensemble des locaux, il ne peut se désengager de sa responsabilité qu’en :

• en stipulant très clairement dans son rapport que celui-ci est incomplet, donc qu’il n’est pas réglementaire et que de ce fait il n’exonérera pas le donneur d’ordre de la garantie des vices cachés,
• en précisant les parties inaccessibles de l’immeuble qui n’ont pas été investiguées
• en attestant qu’il a été donné conseil au client de poursuivre les investigations.

L’évolution de la jurisprudence en matière de réparation

Il est désormais de jurisprudence constante que lorsque la vente est annulée, la faute commise par le diagnostiqueur ne permet pas au vendeur de lui réclamer le remboursement du prix de vente même si le vendeur doit le restituer à l’acheteur.

De même, les juridictions ne font généralement pas supporter au diagnostiqueur tout ou partie des sommes que le vendeur doit restituer à l’acquéreur lorsque l’expert a commis une erreur de mesurage ; mais pour les autres diagnostics, le diagnostiqueur peut être condamné à payer l’intégralité du coût des travaux.

Toutefois, il faut noter que pour une première fois, diagnostiqueur et vendeur (donneur d’ordre du diagnostic amiante), ont été solidairement condamnés à prendre conjointement à leur charge le coût des travaux de désamiantage, la réparation du trouble de jouissance et le préjudice moral subis par les acquéreurs « contraints de vivre dans une habitation les exposants à des risques pour leur santé ». (CA Paris, 2e ch. A, 5.12.07)

Comme quoi, la jurisprudence évolue en matière de litiges dans les domaines du diagnostic immobilier et qu’il est bon de s’en tenir régulièrement informé...

Sources : Le Particulier Le Figaro