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Présence d’amiante, entre constat avant-vente et repérage avant-travaux, trop de surprises et de risques possibles

L'état d'amiante mentionne la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans un logement. Il a pour objectif d'informer le candidat acquéreur sur le bien qu'il projette d'acheter dès lors que le premier permis de construire du logement a été délivré avant juillet 1997. Limité au repérage de quelques matériaux seulement et qui sont directement accessibles, sans démontage complexe ni investigations destructives, un état d’amiante négatif ne signifie pas que le logement en est totalement exempt. Ce sont souvent l’incompréhension et le désarroi qui surviennent alors chez les nouveaux propriétaires découvrant dans un repérage amiante avant travaux, une présence insoupçonnée de matériaux amiantés et la nécessité probable d’un désamiantage. Cette incertitude quant à la présence d’amiante est à l’origine de nombreux recours infondés contre des diagnostiqueurs immobiliers.

 

Un cas d’école

Dans ses pages, Le Monde titrait « Diagnostic amiante erroné : 8 ans de procédure » pour illustrer de manière frappante le décalage entre le bilan d’un état d’amiante et la présence structurelle de MPCA (Matériaux et Produits Contenant de l’Amiante).

En résumé, des acquéreurs ayant acheté une maison, dans laquelle un peu d’amiante existait selon l’état d’amiante ont eu la désagréable surprise d’en découvrir un peu partout dès lors qu’ils y ont entamé des travaux.

Il est certain pourtant (mais trop mal connu des acquéreurs) qu’un état d’amiante négatif lors de l’achat d’un logement n’exempte pas les propriétaires de faire procéder au repérage amiante avant travaux dès lors que la construction est soumise à cette obligation et qu’ils envisagent une rénovation.

C’est alors parfois au vu de ce RAAT ou RAT (Repérage Amiante Avant Travaux) que se révèle une présence d’amiante et donc la perspective d’un désamiantage et de complications chronophages et coûteuses.

Face au désarroi des propriétaires dans cette situation, certains tentent alors un recours contre le diagnostiqueur immobilier ayant réalisé l’état d’amiante avant-vente espérant pouvoir dénoncer une faute ou un manquement et obtenir un dédommagement.

Même quand aucune faute ou erreur n’a été commise par le diagnostiqueur immobilier, tout recours de ce type génère des pertes de temps et d’énergie, voire d’image, qui représentent un préjudice dont il est bon de se prémunir.

 

Prévenir plutôt que guérir

Bien évidemment, tout diagnostiqueur immobilier certifié amiante sait que l’étendue et la portée d’un état amiante sont limitées. L’état amiante avant-vente ne peut se substituer au repérage amiante avant travaux ou démolition mais il faudrait alors que vendeurs comme acquéreurs soient directement sensibilisés à la disparité entre ce qui ne leur apparaît que comme un ‘diagnostic amiante’.

Il est vrai que, dans la plupart des cas, la portée de l’état amiante avant-vente est bien stipulée dans le bilan tout comme les références aux textes qui l’encadrent. Mais combien d’acquéreurs lisent réellement l’intégralité d’un DDT et prennent connaissance des normes, décrets et arrêtés qui s’y réfèrent ? Bien peu, en fait, jusqu’à ce qui leur apparaît comme un litige surgisse...

 

Nota: Même si, en cas de présence de MPCA, le constat amiante stipule dans la rubrique ‘informations générales’ ou ‘consignes de sécurité’ des impératifs à respecter avant toute opération. Combien de personnes les lisent-elles en entier (au milieu de la liasse des diagnostics) et s’y réfèrent avant de planter un clou ou de percer l’emplacement d’une cheville? Et puis, sur un constat amiante avant-vente négatif, ces consignes de sécurité figurent-elles toujours ?

 

Dans le meilleur des mondes (pour l’acquéreur) il faudrait qu’un repérage amiante avant travaux puisse être conduit avant la finalisation de la transaction afin qu’il puisse prendre conscience des éventuelles opérations de désamiantage à effectuer avant d’entreprendre toute rénovation. Mais comme ce repérage est ciblé sur certaines parties seulement de la construction et surtout qu’il nécessite des opérations destructives, le candidat à l’acquisition ne peut y faire procéder sans un projet de rénovation et l’aval des vendeurs d’une transaction pas encore finalisée et donc encore hypothétique… Irréalisable !

Il ne reste plus alors qu’à jouer à une forme de loterie en espérant que le logement ancien acquis ne contienne pas d’amiante dans sa structure quand bien même le constat amiante avant-vente est négatif.

 

La portée des travaux sans repérage amiante ?

Ce qui apparaît en outre dans l’épisode cité par Le Monde, c’est la position de la justice dans la mention ‘travaux’.

La cour d'appel de Colmar, qui statue le 16 janvier 2015, juge que « la motivation retenue par le premier juge, selon laquelle il n’existait pas de lien entre la faute et le dommage, apparaît inopérante, alors qu’il est manifeste que même de menus travaux d’usage, tels que des percements pour accrocher telle ou telle étagère ou élément d’embellissement tel un tableau ou une applique, devaient nécessairement, par action mécanique, dégrader le support infesté d’amiante et générer sa dégradation et des poussières notoirement néfastes à la santé humaine » .

 

A la lecture de cet arrêt, il apparaîtrait que la cour considère que le fait de planter un clou ou de placer une cheville dans un mur amianté puissent être ‘notoirement néfastes à la santé humaine’.

Si on comprend bien l’utilité du repérage amiante avant-travaux pour préserver la santé des intervenants de travaux, on oublie les éventuels recours des propriétaires s’étant personnellement exposés à l’inhalation d’amiante en effectuant eux-mêmes des travaux sur un ouvrage qu’ils croyaient exempts d’amiante à la lecture de l’état avant-vente.

Bien sûr, dans le cas d’un tel recours, le diagnostiqueur immobilier incriminé ne se verra pas poursuivi dès lors qu’il aura conduit l’état amiante dans les règles ; mais là encore il y aura risque de survenance d’une procédure et surtout désarroi des personnes s’étant exposées au risque amiante en toute innocence.

 

Apparaît alors l’importance pour le diagnostiqueur immobilier de bien stipuler à l’intention des acquéreurs que l’état d’amiante avant-vente devra être complété le cas échéant par un repérage amiante avant travaux avant toute opération de percement, ponçage, découpe, friction ; et que cette mention soit bien explicitée par le notaire lors de la signature de l’acte authentique. Sans ces deux conditions, le risque est réel pour que des personnes s’exposent et exposent leurs proches au risque d’inhalation de fibres et poussières d’amiante alors que toute une réglementation a été mise en place pour éradiquer ce risque.

 


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